贵阳作为一座气候宜人的二线省会城市，近年来外地来买房的人不少，而贵阳本地人，包括老贵阳的原住民，还有近几十年间从全省各地迁居到省城的新贵阳人，大多家庭也是住有所居的。
就拿贵阳的顶级大盘花果园来说，花果园的房东里面，不乏手握2~3套房的包租公包租婆，很多还是当年拆q的或者从省内各市州上来的老板房东，对于他们而言，买高层住宅，甚至洋房、小高层住宅，已经不是那么“刚需”的刚需了，真正能让他们动心的，是潜藏每个深受农耕文明浸润的中国人内心深处的终极改善：有着一方院子的别墅。
要搞清楚是能自己使用的院落，还是后期公共绿化的空间？
目前贵阳市面上的别墅，之所以成交没有想象中那么火热，很大一部分原因，就是这些产品没有真正契合到贵阳别墅的潜在客户群的真正需求，要么就是位于郊区过于偏僻，甚至有的已经不属于贵阳地界了，要么就是房屋实得面积过小或院子局促，要么就是定价过高，很少有人真正去分析，贵阳的别墅客群真正需要的痛点是什么。
基于我们对贵阳楼市的理解以及总结当前市面上别墅项目的优缺点，我们认为，至少能够同时符合以下几点要求的别墅，才能真正唤醒贵阳潜在别墅客户群的内生动力和购买欲望：
1、地段区位
别墅产品不一定都是要在主城享受优质的教育、医疗配套，毕竟能买得起别墅的家庭，代步的车辆还是有的，很多甚至还不止一辆。
但这并不意味着，别墅一定要位于近郊甚至远郊，至少要处在城市行政区划范围以内，否则，就算开车只要半个小时，但是给人的心理距离还是偏远，比如双龙某些项目，虽然实际的物理距离并没有那么远，但是听起来已经出了贵阳地界，属于龙里了，就给人心理距离比较远、比较偏了。
地段上最好不要有硬伤
相比起来，比如花溪，哪怕是在孟关，比如清镇，至少都还是在贵阳的范围内，听起来也就没有那么偏。
所以，别墅的选址，不要太偏，主城别墅的成本价格高昂也不好卖，郊区别墅也要看有“郊”到什么程度，按照我们的理解，布局在贵安（湖潮、党武、七星湖）、清镇（近百花湖、职教城一侧）、花溪（大学城以北）、白云或乌当（高新以南）的区域范围内，还是可以勉强接受的。
2、产品：户型面积、院子、层数、年限
现在贵阳市面上，有一种产品叫“叠拼别墅”，说实话，比较鸡肋，既不能满足别墅客户“头上没人住，楼下可自挖”的需求，又超出改善刚需业主的预算，还可能占用改善业主的资金（与其买一套叠拼将就，不如多存点钱一步到位买合院），所以，不上不下的，“叠墅”不能说是别墅的下限，倒更像是洋房的上限，上下两叠的还不够，还有上中下三叠的，和洋房的居住体验感其实差距并不大。
真正能够戳痛别墅业主购房欲望的，一定是真正的楼上没人，院子自理的别墅，不追求独栋或者双拼，但至少也要是联排或合院（边户最佳）。
院落太大，会挤占室内空间
而且，最好实得面积和建筑面积（房本）之间的比例，要大于3比1，这样才算比较实用。
户型大小其实对于别墅而言，有一个此消彼长的问题，院子大了，那么室内空间可能局促，但是室内空间如果太大，那么院子可能就被挤小了，据我们考察，贵阳好几个别墅项目都存在这个问题。
此外，贵阳这边的客户群，对于别墅的层数要求不高，一般地下1层，地上3层，就都比较常规了，其实做大实得面积，不一定朝天上地下要空间，完全可以往平面摊开铺大一点，这样单层使用面积变大，无非就是多占一点地，房企少赚一点的问题，其实通过在地段上往郊区方向挪一挪，成本完全可以匀出来，本来就是别墅项目了， 没必要搞得寸土寸金，像现在某些“经济适用别墅”一样。
还有关键的一点，别墅项目就做纯别墅项目，周边不要有所谓的高层或者洋房组团，就算有，也要离别墅组团远一点，毕竟别墅业主很看重居住社群。
社群很重要，否则容易产生棚户区既视感
关于年限问题，其实40年的商墅和70年的住宅别墅，有本质的区别，一是未来增值空间的问题，因为交易成本高，自然就挤压了增值空间，二是持有成本的问题，商水商电还是民水民电，不是房企承诺是什么就是什么的，房企交房后，水电价也不是房企说了算，还是要根据产品性质来确定的，所以，40年的商业别墅，和70年的住宅别墅，前者至少要比后者低出50%以上的价位，才可能谈到性价比的空间。
关于年限的另一个问题，也要考虑，那就是房企拿地的时间，毕竟年限是从拿地开始算的，有的房企捂在手中十多年，那么到客户手上，实际上也就少了这十多年，虽然住宅是自动续期，但是谁能预料到几十年后的变数呢？所以，一般来说，土地拿地年份太早的项目，也要适当地从价位上向买房人让步一些。
3、价格阈值
价格很敏感，不要说别墅业主对价格不敏感，谁的钱也不是大风刮来的，只能说别墅业主对于价位阈值的承受力更高一些，但是总体上来说，在贵阳，哪怕是主城区的别墅，价位超过了200万，可能就是少数人的游戏了。
毕竟，150~180万以上，就完全可以选择临近其他能级更大的城市，比如成都、重庆等地方的大平层或者中高端住宅了，而且买别墅的业主手中也许不止一套房，又何必为了一套别墅情怀把资产都放在一座城市呢？
价位低到一定程度，产品上不削减的话，只能地段上让步
所以，真的要能抓住贵阳别墅购买客群的心，价位区间在100~150万是最吸睛的，30~50万以内的首付，也最能匹配当前改善市场的需求，高出这个价位，人家都可以多城配置资产了。
总的来说，上面的几个方面，如果都能满足，基本上都能戳中别墅客群痛点，地段、产品、价位三大要素，缺一不可，如果未来哪个别墅项目，能够同时满足上面3点需求的话，基本上就离爆卖售罄、一炮当红不远了。
你觉得贵阳的别墅，150万是不是天花板？
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1. 超过150万还不如买成都重庆的大平层45%
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2. 150万以上也愿意买贵阳别墅55%