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规划与实现:2016版南京四大市级商业中心盘点

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一瞬之光 2021-10-17 10:19

作者:@戏剧化评论员原创,转载须注明作者和出处。2016年7月,《南京市商业网点规划(2015-2030)》公示,按照该项规划,南京市级商业中心为以下四个:

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《南京市商业网点规划(2015-2030)》布局图1、新街口:国际型,具有国际影响力的现代综合性商业中心。2、江北:都市型,位于规划江北CBD附近,是国家级江北新区的商业主中心和都市级滨江特色商业中心,国家级新区的形象展示窗口,增强对苏北、皖北地区的辐射带动。3、河西:都市型,在河西中部和南部之间,南京主城西部的高档次、多功能的重要市级商业中心,促进商业设施的适度集聚和业态多元化发展,提供河西中央商务区高端商业配套服务。4、城南:都市型,在南京南站附近,南京主城南部的市级商业中心和枢纽型商业中心,加强商贸、商务功能与交通枢纽的复合化布局,建设枢纽型商业中心。

新街口还是南京遥遥领先的商业中心,是最好的五年下来,这四大商业中心怎么样了?可以说,根据进度看基本实现了,速度还是挺快的,就是具体位置普遍发生了变化,大范围正确,准确地点的规划没有实现,总的来说算搞起来了。NO.1 新街口的民国发家史

民国的道路规划和实施,造就了南京两大市中心:新街口与鼓楼这么多年以来,新街口一直是南京的商业中心,从未动摇过。民国时期的南京,市中心本在夫子庙一带,省政府在瞻园,江宁县政府在长乐路(1927年前江宁县与南京市一体),可见城南本是精华所在。1927年南京国民政府成立后,总统府和部委办会多位于北部的新街口至玄武门一线,所以市区重心开始北移。

民国之前的南京,主城并不沿江随着主要部门位于市区北部,中山东路、北路在新街口汇聚,区位的重要性,令新街口逐步成为南京市中心。

新街口东部是国府,东南财政部,南部总司令部,西面交通部,西北外交部,北部中大。后来几大银行落户新街口、大华等剧院也在此扎堆,还有民国著名的中央商场。

民国时期大华大戏院类似国家大剧院地位经过十几年发展,新街口站稳了南京第一市中心的位置。可见,改变一座城市的市中心,并不是容易的事,当年作为首都还花了十几年。NO.2 城南商业中心百家湖

景枫也很厉害,表上没有目前南京市第二大商业中心,是百家湖商圈。南站周围,商业能级与之相比,差距十分明显。这也正常,南站人来人往,五湖四海,拖着行李箱逛商场,是不可想象的。当初之所以这么规划,应该是考虑到周边的居民和商务需求,可是南站位于交通割裂线上,绕城公路、高速铁路把南站划分得十分明显。也不是说车站附近,就不能搞商业,中央门汽车站金桥、银桥、玉桥,当年搞得就不错,主要是定位差别,时代也不同了。

南京十四五规划一核三极南京十四五规划一核三极格局,即构建以江南主城区为“主核”、江北新区为“主城拓展极”、紫东地区为“创新引领极”、南部片区为“新兴增长极”的重点功能布局。也就是以前的江宁、仙林、江北三个副城,现在是主城的三极。

南京第二大商圈就是百家湖商圈按照这个划分,南部片区的江宁百家湖自然算是城南,城南商业中心在这里也顺理成章,大方面看,如果将百家湖看做城南市级商业中心,是能讲通的。NO.3 靠近鼓楼区的河西商业中心按照原规划,河西的商业中心是在元通。曾几何时,河西似乎被描述为新街口的接班人。

图片来自:@南京摩天汉然而,河西与江北面临同样的商业区位困境,就是辐射面受长江影响,只有180度,而大多数商场则是360度全方位的辐射。元通的商业中心,实际上只有社区级别,还不如仙林湖,江宁砂之船。

建邺吾悦广场客流量很大,类似江宁砂之船布局东方不亮西方亮,河西的商业也做起来了,在应天高架以北。布局与江宁百家湖很像,并不是抱团式,而是线性分布。有金鹰世界这种高端的,也有河西万达、吾悦广场等客流量大的,还有苏宁这类垂直商业。如果说这里是河西最大的商业中心,没有问题。其特征是位于建邺、鼓楼两区交界处,吸引大量鼓楼区的消费人群。南京河西的排面在建邺,实力却是在鼓楼。借用一个略带庸俗意义的词语“高端人群”,笔者认为鼓楼远多于建邺,消费能力也远在其之上。鼓楼区在河西的部分,以社区级商业为主,东路由北向南分布有华彩荟、新城市广场、苏宁清江、寰宇城等,大多数人气都还不错,而鼓楼区自己并没有在河西建设大型商业中心和大规模写字楼群,这就为建邺的商业发展,留下了腹地。

以前新街口为白下、建邺、鼓楼、玄武四区交界,此四区为最核心的四区,后来白下、秦淮合并,建邺跑去河西。为什么很多区要给建邺让路呢?建邺作出的牺牲太大了,20年前的建邺,就是新街口西南角起,大洋百货、东方福莱德、金鹰天地……还有朝天宫都是建邺区的。后来,从雨花台区划出大部分土地给建邺,自此建邺退出传统主城,变成一个城区不像城区,郊区不像郊区的城乡结合部区,建设河西新城。时至今日,河西新城的面貌还可以,但内涵受区位所限……不过最近一两年发展非常快,质量也很高,但是地盘太小了,总量天花板不够高。

沿江地区最适合搞的其实是重化工业,上海苏锡常沿江都是这么部署,河西新城沿长江土地又少,只能搞服务业。不管怎么说,河西的商业中心也起来了,在应天高架以北,河西中与河西北的交界处,与规划的地方相距几公里,规模也可以了。NO.4 桥北是江北最好的地方

笔者很少去江北,去江北一般路过或是去桥北,平均2年过江一次。产城融合的桥北商业很厉害,大型综合桥北有,大型游乐场桥北有,卖家具也有,桥北什么都有。

大多数在南京生活的人,印象中的江北就是桥北,接受度非常高当年选址长江大桥,是国家级项目,那时候选定的地方,是多重比较的结果。经过多年建设,桥北拥有大量人口,靠近高新区和大厂,产业支撑雄厚,交通有3号线和S8,可以说桥北具备了市级中心的客观条件。以目前桥北的商业能力,与百家湖、河西相比,并不逊色。大家对江北了解最多的地方,就是桥北,这里从民国时期起就是市区,是江北的代表,实际上也是江北的商业中心。

南京的菁华仍是新街口至鼓楼总之,多年下来,南京的第一市中心并没有变。苏州由观前街变成了金鸡湖,杭州、上海也都发生了转移,南京则是一片冰心在玉壶,仍然还是新街口,这没什么不好。相比苏杭,南京的传统商业仍然更胜一筹,这点也没有变。作者:@戏剧化评论员原创,转载须注明作者和出处。

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