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最近上海二手房,到底降价多少

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真叫卢俊 2021-10-16 14:49

最近的市场好像一直在降价

从中介朋友圈的调价记录

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到中介小伙伴的私信

再到中介小哥疯狂电话我推荐降价房源,这个市场好像还在、一直在、并且没有停止意思的在降价

就连我自己买的小区,价格都跌回大半年前

但再怎么说这些也只是个人感受,现在市场真的降了吗

从挂牌均价、成交均价来看,8-9月是有明显下滑

但说实话,这两个价格并不能完全体现市场

挂牌连带着房东主观愿望,成交均价又受核验价影响

那我们怎么才能知道真实市场到底有没有降,降了多少,怎么降的,后面还会不会降

倒是有一个笨办法,就是一个个电话问中介真实的成交情况

然后这次我们真的这么做了,不过在打电话前还做了这两件事:

► 统计2021年1-8月的所有成交数据,具体到每一套的成交,一共179,846套

► 统计这8个月中,每个小区的成交套数,然后从高到低排列,筛选成交>80套的小区,也就是说平均下来每月成交至少超过10套的小区

这些小区分布在不同区域、板块、环线,也拥有不同的总价段,唯一的共同点就是,都存在过高频交易

于是我们以此为样本,跟随它的价格波动,进行了一次宏观市场+微观数据的考察

再接着就只做一件事啦,就是疯狂打电话

打到停机,然后充完值接着打

终于,在看到完整数据的那一刻,发现了一些有意思的事情

01

超过一半房源都在降价

从市场成交量、成交价格来看,7月是一个分水岭

在这之前是市场达到一个阶段高点,在这之后市场受调控影响,迅速冷却

所以降价的参照物,我们重点考察了5-6月份、8-9月份两个时间节点的真实成交价格,发现

超过66%的二手盘都是在降价的

这就相当于我们每看10个盘,有6.6个都在降价

这也是为什么我们会明显感觉到周围二手房一直在降价的最真实原因

最大概率碰到的降价房源,是300-500w;降价幅度最大的也以500w以下房源为主

02

具体降了多少呢

我们对比了「5-6月」vs「8-9月」的真实成交均价

降价房源占比60%以上,然后平均下来它们的降价幅度在

-5.88%

是不是没降很多的样子

但其实统计样本中,平均下来的套均总价在356w

我们就以356w计算,5.88%的降价幅度,相当于20.93w

这几乎是一个月薪1.7w的人一年的收入

而且这个降幅,只是过去的3个月哦

我搜了下我6月买的「伟业二村」的数据

同样面积段、同样户型,三个月前7.4w/㎡都已经算很划算的价格,现在轻松跌破7w/㎡,回到了年初的样子

这就是眼下正在二手发生的事

而这样的大背景下,降价其实并不仅仅只有冰冷的数字

03

它也可以是一个一个具体的降价场景

而这些场景的发生,也是各有特点

如果降价的场景可以分层级的话,那一定有这5层

第1,越低总价段的,反而降的越少

现在有客户已经不容易,有满意的付款方式更是可遇不可求,所以基本上一套房子在我们跟中介聊的时候,就已经拿到5-10w的议价空间

我们前面看到降幅最大的其实是500w以下的,但其实这个总价段还可以继续细分,总价越低,降幅越少

像中外环间、外郊环间,会有一些楼盘,降是一定降的,不过你要说降个十几万、几十万也不可能

比如说,闵行浦江的「永康城香樟苑」、宝山罗店的「美罗家园金丰苑」

因为它本身总价就低,一套230w的房子,让价10w以上,基本不可能

第2,我们也看到很多跌十几万、几十万的,但神奇的是,这些房源竟然都是城市次新房

我们对比一组数据看

共富板块的共富二村,100㎡左右的两室,挂470w,基本没人看,也在降价,不过整个小区谈价空间也就在10w左右,很难再低

对比之下,旁边共康板块上的次新房反而降幅更大,像「和欣国际花园」、「宝成怡景苑」基本都是以“10w”为单位的降

这背后很大原因是因为这些小区在上一波涨幅中,存在虚高成分,涨的多跌的也就不会少

第3,有些房源是涨的慢,跌的快

比如奉贤南桥的「江海新村」,一套常规户型,用了2-3年时间终于爬到170w的总价,行情好的时候就算顶楼也都在170-180w

结果今年年初开始走低,然后不到半年时间,就跌了近30%

相比我们经常电话里听到的动辄100w的降法,这些降价,虽然原因各种各样,但依然都只是小打小闹

现在市场上两类房源降价是最多的

► 要么是房东已经进入置换周期,着急卖房的

► 要么就是学区房

这一点从我们这次统计的数据中也能看出来

最右边显示的是波动幅度,平均下来7.55个点,假设总价800w的学区房,降价60w很正常

而且这还只是平均下来的值,有的个案降价动辄百万起

如果遇到:着急置换+学区房的房东,那降价幅度就更夸张了

数据来源:链家黄山门店

不过有一说一,房东降价也是有自己底线的

就是如果降很多,大部分房东的选择是

不卖了

因为知道市场下行,房东的心态更多是:能卖就卖,卖不了也无所谓,总不能亏太多

所以接下来,可能会有越来越多房东也进入观望周期

04

另外,有一个数据挺出乎我意料的

我们在整理9月二手数据的时候,发现在整体均价向下的趋势下,9月二手成交均价是微涨

哪些成交还在涨价

我统计了下这些高频成交房源中,涨幅前五的楼盘

看到内环内不奇怪,看到“郊环外”就有点奇怪了

而这一部分,也差点改写了我整个选题,整个市场到底是涨了还是跌了

其实这个市场画面,是相互共生的,正因为核验价,客源减少,没人买房,所以从挂牌价到成交价都降了

那些没房买的人,放在他们面前的一种选择就是

下沉

去总价更低的地方

这时候那些郊环外总价低,但是具有一定性价比的刚需盘就冒出来了

总价200-300w,跟周边相比具备一定居住品质

我举个表格之外的例子

闵行浦江的解放新村,8月6日三价合一之后,很多买不动老闵行红旗小区等等的,都来到解放新村这里

解放新村很难说是很好的盘,但是加上价格因素,再加上周边没有更好的选择的时候,这时候这种区域盘的性价比就出来了

这背后就一点,就是需求在不断下沉

所以我们会看到,这里的市场成交价格走势也几乎和整个市场的热度是反着来的

这一点真的很难想到,在降价的大趋势下,不仅有逆市涨价的存在,而且这些存在,竟然都跑到了郊环外

05

这就是关于降价想要说的种种

眼下的二手市场,每个阶段都是没见过的新鲜画面

我们不仅眼看着购房者进入观望阶段,未来可能越来越多的房东也要进入“收牌”阶段

今年的市场让我们很多地产人都直呼没见过

但正是这样没见过的局面可能才意味新的开始

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