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楼市会不会重回“分房”时代?高层已表明立场

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杰夫资讯 2021-10-16 11:09

在40年前,城镇居民解决住房的办法,只有3个字:“等、靠、要”,也就是“等国家建房,靠组织分房,要单位给房。”

就算分到房子,住的也是"筒子楼",卫生间是一层楼共用,厨房就搭在走廊里,洗澡要么去集体澡堂子、要么就到楼道里公用的卫生间关起一格厕所门洗,几代人住在几十平米的小屋里是常态,在房中间摆个书柜算是当堵墙隔个小房间出来。

拥挤、狭窄、靠单位分房住、为了分到一套房子搞得焦头烂额,是那个年代的常态。

从1998年开始,福利分房制度终结,住房商品化时代开启,如今商品房年销售面积已经达到了17亿平米,年销售额超过17万亿,人均居住面积提升至40平米,居住条件大幅改善,商品房几乎成了老百姓唯一解决住房问题的方式。

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然而,房地产发展至今,种种弊端已经涌现。

房贷已经成为老百姓住房不可承受之重,数据显示,2004-2018年,房贷收入比(居民房贷余额/可支配收入)从16.2%增至47.6%,带动居民债务收入比(居民债务余额/可支配收入)从28.6%增至88.4%。

尤其在大城市,买房门槛越来越高,对普通年轻人来说,想在大城市扎根生活,已是遥不可及的梦想。

贝壳研究院此前发布的《2020城市刚需购房报告》,划分了全国30城刚需买房的门槛。

第一梯队:北京350万元,深圳345万元、上海295万元。

第二梯队:厦门266万元、杭州226万元。

第三梯队:广州198万、南京190万、宁波175万、东莞160万、苏州159万。

要知道,这仅仅是“上车”的门槛,地段差、房龄老、户型小,留给低收入者的选择少得可怜。

话说回来,虽然上世纪80年代的福利分房有各种缺点,但至少可以让人有“奔头”,不用为了房子投入毕生积蓄。

为什么原来的分房时代“惠及面”太小?

原因很简单,过去我们的资源太有限了,受生产力、供给侧产能的制约,没办法把分房模式推广开来。

1952-1978年,农村和城市加起来,住房投资仅占基本建设投资的7.5%,仅占GDP的0.7%,有限的资金要投入到工业生产当中,留给盖房的资源太少,只能进行“有限分配”。

现在不同了,全国有9万多家房企,土地出让金贡献了1/5的广义财政收入,房地产+建筑业一共为中国提供了5000万个就业岗位,2010年是2100万个,这10年增长了2.4倍,我们的基建能力已经与以往不可同日而语。

在产能充足的基础上,上世纪80年代的分房模式,未尝不是解决住房问题的有效途径。

事实上,高层已经就此事表明了立场,在年度经济会议上指出“要高度重视保障性租赁住房建设”。

随后的全国住建系统会议上也指出“加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。”

在最近两天发布的十四五规划中,也部署了3个周密的措施。

1,有效增加保障性住房供给,完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。

2,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

3,完善土地出让收入分配机制,加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。

公租房也好,租赁房、共有产权房也罢,不管叫什么名字,这些福利性住房都类似80年代的“分房”模式,老百姓不用支付高企的商品房成本,也可以满足自住的刚性需求。

深圳也曾公开提出:“新加坡是深圳学习榜样,将来深圳市60%市民住在当地提供的租赁或出售的住房中。”

换言之,2021年之后大规模建设租赁房“再分配”,这种新型“分房”模式,有点类似新加坡的住房形式。

新加坡住房大概有146万套,其中组屋有100多万套,占比高达70%,私人高价住宅只有20%多,一般新组屋价格仅为私人住宅市场价格的三分之一。

新加坡没有土地财政,土地出让金不能被部门和机构支配,必须作为储备资金交纳到国库。

要知道,从1998年房改以来,商品房预售制、土地招拍挂的规则下,刚需没有任何选择,只能咬着牙买高价商品房这一条路,如果以后“新分房模式”能得到推行,解决数亿人的居住需求,那十几亿人释放出来的消费能力可以想象。

当然,很多朋友还是觉得租房住有点“难以启齿”。

说白了,租房没有安全感,房东一声令下就要搬家,孩子不能上学区,亲朋好友聚会说出去没面子。

但是,未来的房地产市场,租赁房一定是最重要的组成部分,集体土地,规模化运营,不必担心搬家的问题,虽然没有产权,孩子也有学可上。

央媒新华社主办的《半月谈》近日发了一篇文章,题目叫《租购同权需多条腿走路》。

文章指出:在推进基本公共服务均等化道路上,不只是“放空炮”,而是能持之以恒、久久为功,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,降低租赁住房税费负担,使之真正成为保障“居者有其屋”的长效机制。

这篇评论文章还有个观点:践行租购同权,本就存在住房供给结构性紧张难题的大城市理应先行先试,率先垂范,给中小城市摸索出一条可行的路子。

该怎么理解这两段话?

显然,央媒已经在喊话,让租房与买房形成真正意义上的“平等”关系,住“分来的房子”并不低人一等,孩子依然可以接受良好的教育,社保、医疗、就业各项权利与商品房业主没有区别,这次绝不只是“放空炮”而已。

更重要的是,京沪广深等一二线核心城市开始大规模推行“分房”模式后,还可以给几百个地市、几千个县城形成极强的“示范”效应,人人有房住,居者有其屋,这才是国人住房问题的归宿。

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