还记得荔湾广摩地块不？
12月4日，保利以284624万元底价拿下荔湾区芳村大道东以西、培真路以北广摩地块，折合楼面价24212元/平。
时隔将近一年，这个项目悄然到了准备入市的阶段。
只不过，如今的项目背后，除了原有的保利，还加入了越秀，成为了当下的保利越秀·天启。
盘叔打听到，项目进度很快，现在就已经开了两个展厅，而且售楼部也在不久后准备开放。
所以我们决定去下项目的工地和展厅，好好扒一扒这个项目。
看看，值不值得。
01
保利越秀·天启（荔湾广摩地块）西临芳村大道，南临鹤洞路、广钢新城，紧邻真光中学、培英中学和真光实验学校。
附近就是轨道交通广佛线和11号线的换乘站沙涌站，距离珠江约300米。
靠地铁，离江不远、近学校，至少在外部环境来看的话，项目的区位优势还是不错的。
而且地处老城区，生活配套这些需求，对广州西部的新盘来说，基本都是不需要担心的。
另外，身处广州西部的核心片区，不远处就是最近话题多多的聚龙湾片区，再远点则是广船板块和广钢新城，无一不是当下广州西部的规划重点。
如果这些片区推进顺利的话，那么对于保利越秀·天启来说，是有加成的。
换句话说，从大的来看，保利越秀·天启的基本面还是不错的。
但不足的地方，也是很明显的。
比如说，项目紧邻芳村大道以及鹤洞大桥匝道，位置稍微有点尴尬，对于部分楼层和朝向来说，是存在交通硬伤的。
但同时，又胜在了景观视野上，按照销售的说法，8楼以上基本可以望江。
同时项目还会在产品上配备了隔音玻璃，也算是最大程度上去避免了这个噪音问题。
这一点，买家在后续的楼栋和朝向选择上，要稍微留意。
当然，也要学会做取舍。
02
工地来看，整个项目仍处于开发阶段，传闻中的售楼部也还在紧张施工当中，当下肯定是看不到的了。
所以盘叔随后就转战保利越秀·天启的两个展厅之一，和销售好好聊聊。
从展厅沙盘来看，保利越秀·天启整体规模不大，整个项目规划了1所18班幼儿园、1所托儿所，1栋26层的办公楼、4栋26层的住宅。
算是一个袖珍版的项目，这也是部分客户比较介意的点。
但盘叔还是在这其中发现了几个点。
一个是项目的规划做的还行，4栋住宅比较集中在同一个方位，而且中间也有面积不大但相对还行的园林。
另一个就是住宅不算高，26层在当下的广州新房市场当中也算是比较低楼层的了，再加上有抬高设计，也许可以兼顾低楼层和望江的双重优势。
但是否如此，盘叔还持保留意见，后面等样板房出来后，我们再实地去体验噪音、居住密度和江景等多维度。
保利越秀·天启预计首开1栋，主推约89-121㎡三到四房，其中121㎡户型有两个朝向选择。
朝向方面，89㎡的三房单位大概率是看不到江景的，但可以望社区园林，同时比起其他两个户型，受到噪音的影响更小。
而106㎡的3+1房和东南朝向的121㎡四房，则可以望江，但相对应的噪音影响，也会存在。
户型设计方面，三个户型各有千秋，都有亮点，也有不足。
比如说，89㎡的2+1房单位，做到了3房设计，这其中还包括了一个主卧套间，也比较符合当下购房者所看重的空间利用，同时基本带有飘窗，而且三开间朝南。
但盘叔不喜欢的一点，就是入门处，显然是没有空间做玄关的，后面样板房，我们再具体看看开发商怎么解决这个问题。
106㎡的3+1房，在舒适度比起89㎡有所提升，同时保留了89㎡的亮点，预算更高的买家，可以考虑这个户型。
至于121㎡四房，舒适度显然是最高了，看得出阳台开间也有所提升，同时几个空间也比较均衡。
03
最后是价格。
目前项目没有具体的价格释放，甚至包括吹风价，仅表示会参照周边的价格。
而距离项目最近的一手万科金域曦府最近发售的价格，主要价格区间为4.9-5.8万/㎡。
不过，销售还留了个伏笔，说「保利越秀·天启开盘首波会有惊喜价，将会是这一板块性价比最高的楼盘」。
后面的价格，盘叔也会持续关注，带来内幕消息。
另外，此前克而瑞数据显示，二手房源较为成熟，周边约有百来个中小项目，有四季花园、花地城广场、广和苑等二手项目，二手市场售价在3.5-4万/㎡左右。
总的来说，保利越秀·天启配套成熟度足够，也有突出的外部亮点，但有交通噪音的不可预测性、规模比较小，也是客观存在的介意点。
产品本身，规划和户型都做的不错，再加上价格传闻中的首推优惠，对于关注荔湾和广州西部的购买者来说，也是有很大的诱惑力。
如果是自住，没太大问题。
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