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音频：叶檀 菠萝 \ 作者：叶檀 \ 内容：叶檀
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各位檀香周五好，又到了我们每周固定的檀谈时间了。
最近两个月A股大幅度震荡，击碎了很多想要靠股市实现财富自由的股民们的梦想。
财富自由是最近两三年才开始流行起来的词汇，年轻人讨论地尤其多。
每个人都想实现财富自由，财富自由的终极定义是：不再为财富操心，可以自由支配自己的时间。
你一年需要负担的开支是500万，每年通过资产产生的被动收入是500万，且每年能跑赢通胀，那就实现了财富自由。
每年的工资500万，一旦不工作，啥保障也没有，那不是财富自由。
实现财富自由的路径有很多，办公司、继承遗产、投资成功，都可以实现财富自由，但办公司、打工、一把梭哈式的投资实现财富自由是小概率事件。
从方法论上来说，实现财富自由的办法是提升每小时的价值，比尔盖茨一个小时就可以让一个普通美国人实现财富自由。
实现财富自由的三个通行办法是：
成为成功的企业家； 成为不可或缺的打工人并且学会资产配置； 在某一个投资领域拥有足够的投资才能。
一个拥有2000万资产、月薪4万、家里有两个孩子的人，应该怎样投资？
是彻底投入股市，还是全部买房产？
这取决于你是怎么样的投资者，专业投资者一般会全仓自己的领域，比如从事房地产的人，所有的资金都用来买房产，他们对房地产行业很了解，这就意味着机会大风险低。
股市的成功投资者很有可能一套房也不买，全部拿来买股票和基金，因为他们对于自己的市场判断有足够的信心，巴菲特既不买黄金也不投资房产。
巴菲特有个著名的演讲，里面举了个例子：我可以给你一张只有20个打孔位的卡片，这样你就可以在上面打20个孔——代表你一生中能做的所有的投资。一旦你在这张卡片上打满了20个孔，你就不能再进行任何投资了。
一生的投资机会只有20次，你会认真思考你所做的事情，你会被迫去做你真正想做的事情，所以你会做得更好。
一张打孔卡，体现出两大投资办法。
1、一次只打一个或者几个孔，被印证成功概率极高的投资。巴菲特不投黄金，只投股市，投自己看得懂的上市公司。或者，回购伯克希尔哈撒韦公司的股票，因为巴菲特对于自己公司有足够的信心； 2、一次打上十几个孔，根据风险和收益进行资产配置。对于绝大部分非专业投资者，巴菲特说，不要只打一个孔，一把梭哈，还是做个组合吧，还是资产配置吧。
换个做法，你们都持有一般公司组成的投资组合，50 年里你们都一动不动，最后你们都会很有钱，你们的券商会破产。
如果不是职业投资者，不追求通过管理资金实现超额收益率的目标，我觉得应该高度分散。
我认为98%到99%的投资者应该高度分散，但不能频繁交易，他们的投资应该和成本极低的指数型基金差不多。
只要持有美国的一部分就可以了，这样投资，是相信持有美国的一部分会得到很好的回报，我对这样的做法毫无异议。
对于普通投资者来说，这么投资是正路。
资产配置是分散风险、保障收益。
打个比方，资产配置就好像消费者到电脑商店购买一台组装好的电脑，我们只要知道需求、匹配相应的型号，就可以买到。
而某个领域的专业投资者，相当于购买零件组装元器件的人，他们自己组装电脑，可能组装出一台高性价比的电脑，也可能鼓捣出一台垃圾。
缺乏组装能力的人，鼓捣出一台垃圾的可能性比较大。
从全球范围来看，房地产是一项重要投资，平均而言，房产财富总量大约占到了典型经济体国民财富总量的一半。
叶檀财经的数据团队经过运算，证明了一件事，在过去的20几年，中国人不必进行资产配置，不必进行股票投资，只要在大城市买房，可以获得最好的收益。
似乎应该全仓房地产。
这是后视镜，这样的时代已经过去了，投资要看未来。只有预判准备的人，才能获得高收益。
站在90年代、00年代，我们不知道房地产的上涨幅度会是多少。
从历史回报来看，在过去20年的中国，房地产年收益最少有3.58%，最高有10.78%。
全球房地产投资回报并没有这么高。
根据《全球一百五十年房地产、股票、债券收益率比较》（《The Rate of Return on Everything》）这篇文章，房地产让人惊讶。
过去的150年，住宅房地产的总回报率与股票回报率相当，平均每年约为7%，而且，住宅房地产的波动性要小得多。
在一些国家的某些时期，股市表现略好于住宅，但必须支付双重代价：更高的波动性、更高的商业周期同步性。
下面这张图是股市和房地产的10年移动平均实际收益率。
看得出来，股市的波动率比房地产大得多。
房地产投资有两点困难：
首先，以百年为维度的长周期来看，房地产价格涨幅只能跟通胀持平。
全球第一个金融中心、荷兰首都阿姆斯特丹，城中心Herengracht城区的运河边上有很多1600年左右兴建的连排别墅，这些连排别墅保留了三百多年来的交易价格记录，是难得的研究资料。
荷兰学者的计算结果是，阿姆斯特丹中心区房子的价格，从1628年到1973年350年时间里，平均每年上涨了2.3%左右。
2.3%！
同期的350年里，荷兰的通货膨胀率1.8%，房价超过通货膨胀的实际增值水平只有每年百分之0.4%，几乎和通货膨胀同步。经通胀调整的升值速度，房价真实价格要一百多年才能翻番。
其次，房地产经不住时间和泡沫的检验，交易成本、持有成本高，不动产流动性差。
历史上改朝换代，房地产每隔一段时间会迎来新主人，甚至被一把火烧成白地，比如阿房宫。《乌鸦与麻雀》这部电影穿越了49年、50年，讲的就是上海的二房东权利，怎么样一夜之间归零。
跟股市一样，房地产有周期，需要择时择地。
按照诺贝尔经济学奖得主罗伯特希勒教授创建的凯斯-希勒房地产指数，全美大城市里房价最高的纽约市和旧金山市，房价大涨大跌。
1999年底，旧金山市房地产价格指数100点，到2006年3月上涨到历史高点219点，此后三年连续下跌，到2009春，回到120的低位，从2006年的高点下跌了45%，从2012年开始，又迎来一波大涨。
2006年，房地产泡沫破灭之前，纽约市房地产价格指数处于历史高点216点，2012年，下跌到161，下跌幅度高达25%。
80年代末，日本房地产市场泡沫崩盘，东京和大阪两地的房价下跌超过50%。
只有在卖出去的那一刻，才能知道值多少钱。
不动产还有一个特点，流动性差，一旦市场下跌，不容易变现。
手握500万的房子，卖不掉就是500万的账面资产。
手握200万的房子，卖得掉就是200万的变现资产。
中国房地产市场还没有经历过下行阶段，投资者没有经受过时间考验，房地产投资，现在是时间的朋友，也有可能成为时间的敌人。
从择时的角度看，房地产不是最好的投资标的。2008年因为房地产金融衍生品，全球爆发金融危机，2020年，美国房地产再次创出新高，处于巨幅震荡中。
2018年，中国政府提出房住不炒，房地产价格总体稳定，但政策风险和市场风险在加大。截至2020年10月底，各地出台的房地产调控政策425次，房价上涨两难，越来越多的人不得不正视房地产市场的风险。
个别城市房地产投资率高达80%以上，这是惯性，是羊群效应，不是我们继续看好的理由。
从百年回报看，房地产与股票的重要性似乎相等，把资金一半一半投入股市和楼市，就可以对冲风险，获得高回报。
在一些年份比如2008年，股楼同涨同跌，股市和楼市各投50%，一半一半，加上杠杆，会亏得一分不剩。
投资房地产最好的办法，在全球范围内进行房地产组合，从绝对收益到自持物业、房地产金融，在房地产进行了全球范围、各种投资品的一篮子组合。
即使是专业人士，也不建议一把梭哈式的投资。
无论是财富自由还是资产配置，每个人的情况都是不同的，各类资产的比例在实际案例中，也需要灵活调整。
接下来的檀谈节目中，我们会和大家一起分析一系列的真实资产配置案例，看看国内、国际一流的财富管理机构，它们的操作思路到底是什么样的，敬请期待。
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作者：叶檀编辑：灰灰
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