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南京江宁大学城旁现房仅6888元/㎡,还不限购?实探发现……

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地产锐评 2021-10-15 16:08

江宁大学城旁现房,单价6888元/㎡,不限购……”

最近,如果你走在江宁九龙湖、大学城的大街小巷,很有可能听到以上令人心动的广告语。运气好的话,还能拿到“小蜜蜂”递来的单页。

要知道,江宁大学城的樾山林语、中海方山印、伟星万科四季光年等主力在售新盘,均价在2.6-3.2万不等;与之毗邻的板块如湖熟、淳化等,新房也得1万8起步了。

江宁大学城旁单价不到7千,还不限购的现房,到底长什么样?

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一线君拨通宣传单页上的置业电话,小哥非常热情,加了微信发来定位。

原来,这家单价不到7千的小区,叫做竹园小区。它与伟星万科四季光年的直线距离约3公里,与地铁1号线中国药科大学站的直线距离约4公里。

将地图缩放可以看到,一条福瑞路将竹园小区和江宁大学城连接起来

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根据中介小哥的介绍,一线君大致梳理一下竹园小区的情况:

① 小区为南京青龙山生态园林管理有限公司开发,是拆迁安置房,去年11月起,拿出约300套房源出售,贝壳独家代理;

② 整个小区约20多栋、1600多户。在售的房源主力户型有三种,58㎡两房、73㎡两房、125㎡三房,总价40-86万不等

③ 为什么不限购?因为目前整个小区暂未办理房产证,购房人需全款支付,直接与青龙山生态园林管理有限公司签订购房合同。

没有房本,有没有风险?有人买吗?面对一线君的疑问,小哥笑着说:“这房子总价低,又不占购房名额,非常受欢迎。国庆七天一下子卖了16套呢!”

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看房的过程有些坎坷。从九龙湖出发,选择公共交通出行得耗时2小时,于是一线君选择开车。经过大学城,来到福瑞路时,狭窄小路上的路墩子劝退了车技不佳的女司机。

最后的2公里,是敬业的中介小哥骑着小电驴来接的。“我认识的一个卖菜老板,一下子买了两套,一套在装修了,另一套打算租。”小哥的话音,在深秋的凉风里飘散着。

很快到了目的地,小区东北门紧挨着202县道,对面是青龙山公园。

跟着中介小哥进入竹园小区内部,这个有着约15年房龄的房子长这样↓

小区里没有停车位,车主们在单元楼下、干道边“见缝插针”。

小区里应该是没有专门的物业管理,部分楼栋门口的绿植被毁,杂乱无比。

从晾晒情况来看,一线君初步判断,竹园小区的入住率还挺高。工作日的白天,小区里不少老人带着孩子在单元门口溜达。

小区周围没有大型的商业,内部有一家世纪华联超市以及一家浴室,满足居民简单的购物需求。

在售房源分布在不同楼栋,均为毛坯交付,下图是125㎡客厅实拍↓

在小区门口的隐秘位置,一线君意外发现竹园小区的简介,原来这里的故事还挺多。

开发企业于2005年通过招拍挂的方式取得了820亩的开发建设用地,而后将整个项目规划为东西两大片区:

东片区主要以低密度住宅类产品为主,西片区主要建设配套和部分住宅产品。当年,为了安置片区里的原住民,青龙山生态园林管理有限公司于2005-2006年建设了竹园小区(坐落在西片区内)。

注意了,介绍里提到,按照整体开发需要,未来竹园小区将会全部拆除,以重新安置或经济补偿的方式解决现有居民的居住问题

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这份简介蕴藏的信息量非常大,由此产生的问题也很多,一线君列出关键疑问:

① 竹园小区所在地块是通过土地招拍挂的形式取得的,而小区本身是为了拆迁安置而建,如今又拿出来卖,房屋的属性到底是什么?拆迁安置房?商品房?小产权房?

② 根据中介小哥的说法,竹园小区将于明年启动翻新,预计2年内能将产权证办好。但在开发企业的规划里,未来小区是要拆除的,那么还会积极推动办证事宜吗

为了解答这些疑问,一线君翻阅了大量资料,打了不少相关部门电话,并咨询了律师,接下来给大家好好捋一捋。

首先,项目所在地块,出让时明确了,是旅游度假和居住用地

简而言之就是当年政府为了开发青龙湖景区而卖地,出让条件里有诸多限制,对旅游度假用地占比有明确规定,并要求建设学校、菜场、医疗、社区中心等配套设施。注意了,出让条件中并没有提到可以建设住宅,且说了,在青龙湖半岛范围内原则上不得建设住宅

后来盖起来的竹园小区,开发企业的说法是为了安置原住民而建,是拆迁安置房。

而后,一线君去挖开发企业背景时意外发现一起相关的官司,案件里产生纠纷的房屋买卖,正是竹园小区的房子。

案件详情就不展开了,这份裁定书里提到,被告人表示竹园小区于2006年建好,因为属于林场,只有房产证,没有土地证(原被告纠纷的时间自2009年起,跨度较久,当时还没有两证合一)。这一点,法院也有核实确认。

这一关键信息,和中介小哥所说的整个小区都没有产权证是相悖的,至少最早一批的居民手里是有房产证的。

那么,最早的居民手里只有房产证,没有土地证,说明什么?

对此,江宁区不动产的工作人员表示:从这种情况来看,竹园小区应该是集体土地,小产权性质。想要办理房产证,首先得开发商或所属街道申请补办土地出让手续,把集体用地变为国有用地,才能进入下一步流程。

该工作人员提醒,不管是小产权房,还是拆迁安置房,只要手续齐全,就能办理不动产权证。这要看手续合不合规,所属街道和开发商能不能配合补办相关手续。竹园小区这种直接和开发商签购房合同、没有房本的情况,存在很大的风险,后续的交易、过户过程中容易产生纠纷

第二个问题,开发商愿意配合办理房产证吗?一线君多次拨打南京青龙山生态园林管理有限公司的电话,然而并没有人接。

而有意思的是,开发商与买房人的购房合同里提到,如乙方要卖房,需要甲方签字时,甲方无条件配合。这就清晰了,买了竹园小区,你有使用权,出租权,抵押权,运气好还能享受拆迁福利,但这终归是集体土地,小产权而已。

看到这里,竹园小区的诸多硬伤已经非常明显了,位置偏僻,环境一般,缺乏配套,大概率办不了证,图啥呢?总结来看,买房一定要首选优质的商品房,切莫因为价格美丽盲目上车,带来不必要的麻烦。

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