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老破小重灾区!指导价政策满月,南小+45中学区房还能顶住么?(上)

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草根合肥 2021-10-15 16:01

大家好,我是用数据说话的房哥!

之前说了,经开、高新、政务、滨湖,在二手房指导价政策出台之后,学区房价格变动情况。

就有很多朋友在说了,这次调控对四大老城区房龄长的学区房影响更大,四大老城区的表现怎么样呢?别急,今天开始,房哥就带大家一一梳理。

虽然说,二手房指导价的楼盘和价格明细还没有出台,但政策的最大效力往往是在落地前,让我们一起看看,在经历学区房限购和二手房指导价两轮调控之后,庐阳的学区房市场怎么样了呢?

NO.1 |

首先说,最为顶级的南门小学+45中的双学区组合,(由于部分老小区资料不全,这里把能找到的资料尽量展示,供大家参考),共14个样本项目。

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从供应来看,样本项目挂牌量基本都在10套以下,其中合作经济广场、人民巷21号(小区)、外贸第一生活区供应量较大,挂牌量在6-7套;从需求来看,人民巷21号(小区)30天带看88套,人民巷18号(小区)30天带看20套,90天内有1套成交;七桂塘(步行街)30天带看19套,90天内有1套成交;结合供求关系,人民巷21号(小区)、人民巷18号(小区)需求旺盛;而合作经济广场明显供大于求,好在量也不大。

从价格角度来看,去年11月到今年10月的一年长周期中,合作经济广场和人民巷18号(小区)价格出现了13%左右的回调,其他项目最高涨幅在46%左右,不过值得注意的是,同样是降价,前者带看依然低迷,后者带看则相当踊跃;4-8月学区房限购后,3个项目价格出现回调,大部分项目房价涨幅被控制在1%以内;8-10月二手房指导价政策出台后,仅5个项目房价持续上涨,最高涨幅0.33%,而最大跌幅达到4.5%左右。

NO.2 |

其次是,六安路小学+45中的双学区组合,共9个样本项目。

样本项目挂牌量也基本在10套以下,可以说是零星供应了;而30天带看在10套以上的也只有安徽省话剧院(宿舍区)和省邮电管理局宿舍,其中只有六安路18号(小区)90天内有1套成交,可以说是供需两淡。

从价格角度来看,去年10月到今年11月一年的长周期内,样本项目均保持上涨,最高涨幅69%左右,最低涨幅18%左右;4-8月学区房限购后,除省邮电管理局宿舍小幅回调,其他项目仍保持正增长,除个别项目外,基本被控制在10%以内了; 8-10月二手房指导价政策出台后,除2个项目持续正增长,其他项目房价均小幅回调,而最高涨幅也被控制在2%以内。

NO.3 |

第三是,南门小学+42中双学区组合,共6个样本项目。

和之前两个学区组合相比,这批项目的房龄相对年轻一些,供应量也相对较大。其中,杏花小区省财政厅宿舍挂牌量80套,省政府机关宿舍挂牌量15套,合肥市政府宿舍大院挂牌量13套,(安徽)省经贸委宿舍冶金小区挂牌量11套;

而从需求方面来看,杏花小区省财政厅宿舍30天带看52套,(安徽)省经贸委宿舍冶金小区30天带看41套,合肥市政府宿舍大院30天带看25套;结合供求关系来看,杏花小区省财政厅宿舍虽然供求两旺,但带看量还是远低于挂牌量,不过90天内有1套成交,(安徽)省经贸委宿舍冶金小区和合肥市政府宿舍大院则是供不应求。

从价格角度来看,去年11月到今年10月一年的长周期内,样本项目均保持上涨,最高涨幅70%左右;4-8月学区房限购后,仅杏花小区省财政厅宿舍和省政府机关宿舍价格小幅回调,幅度也在2%以内,最高涨幅仍有20%左右;8-10月二手房指导价政策出台后,3个项目价格回调,最大跌幅在5%左右,而另外3个项目价格上涨,最高涨幅竟达13%左右。

NO.4 |

第四是,六安路小学+42中双学区组合,共18个样本项目。

这个组合的供应量也较少,仅宿州路129号(小区)15套和古井百花大厦14套,挂牌量在10套以上,其余均是个位挂牌;从需求量来看,寿春五巷(小区)30天带看28套,宿州路163号(小区)30天带看15套,省工商联宿舍 30天带看11套;这三个带看量大的项目,也是区域内供求关系比较紧张的项目。

从价格角度来看,去年11月到今年10月一年长周期内,样本项目全部保持正增长,最高涨幅甚至超100%,80%-90%也不少,也是所有组合中上涨最快的;4-8月学区房限购后,也只有两个项目出现价格回调,不过其余项目的最高涨幅被控制在25%以内;8-10月二手房指导价政策出台后,9个项目价格出现零增长或负增长,另外还有一半项目持续正增长,不过除个别项目外,涨幅被控制在10%以内。

NO.5 |

第五是,红星路小学+42中双学区组合,共10个样本项目。

从供应量来看,商务厅宿舍挂牌量13套,信达花样年华(大厦)挂牌量13套,而富世广场挂牌量70套;30天带看超过10套的有,商务厅宿舍 13套,省委大院(楼)36套,富世广场40套;结合供求关系来看,省委大院(楼)供不应求,商务厅宿舍基本持平,而富世广场则明显供大于求,市场出现集中抛售和抢跑现象。

从价格角度来看,去年11月到今年10月一年长周期内,所有项目价格上涨,最高涨幅78%左右,最低涨幅也有33%;4-8月学区房限购后,所有项目价格依然正增长,不过涨幅出现分化,最低2%左右,最高的富世广场依然达到95%左右;8-10月二手房指导价政策出台后,4个项目房价回调,其余除个别项目外,涨幅基本被控制在3%以内。

NO.6 |

最后,说下房哥对庐阳区二手学区房的看法:

一、5万/平,似乎是合肥二手学区房价的一个“天花板”,在去年11月到今年10月的长周期中,两大项目房价回调,都是从5万/平以上跌回5万/平以下;

二、在五大学区组合当中,南门小学+42中双学区组合学区房房龄相对较新;而六安路小学+42中双学区组合价格较为坚挺,不过从另外一个角度来看,这一双学区组合的起始价格较低,在一定意义上属于“补涨”;

三、庐阳大部分双本部学区房整体供应稀少,房龄又基本都在20年以上,从贷款角度来说,基本需要全款买房;而从二手房指导价提升首付比例的角度来看,这一条似乎对庐阳的老房子影响不大;

四、整个庐阳的二手学区房基本在高位运营,建议:一是确实有孩子上学需求和资金实力再去考虑;二是在选择过程中注意对比、询价、议价;三是在没有多校划片和教师轮岗政策的前提下,自用和保值应该是没有大问题的,但是进一步的升值空间还有多大,需要谨慎观察。

最后的最后,说下标题中为什么会有一个(上)字,因为庐阳除了这些“老破小”的学区房之外,在森林公园板块还有一批南小+45中森林城校区的学区房,房龄较新,这批房源价格表现如何?房哥下一期再说了!

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