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买房逻辑已变,地段不再重要学区房或无人接盘,买房将以什么为准

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照理拍案 2021-10-15 16:06

十一国庆之后,2021年再有两个多月就要过去了,今年这一年中国的房地产市场真是大起大落,大开大合,让很多人看得眼花缭乱,同时也是心惊肉跳的。

今年年初的时候,几乎所有的人都认为中国各城市的房地产价格一定会飙升的,原因很简单,美国那边疫情一天比一天重,经济一天比一天差,所以新上台的拜登总统只好祭出了印钞这个方法。于是在短短一年不到的时间里,美国多印了十几二十几万亿的美元出来,这么多的现钱流落到实体经济中自然推升了通货膨胀,所以在今年年初,几乎所有人都在谈论通货膨胀哪一天会到来?

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而且美国的现实已经活生生血淋淋地刺激到我们,在过去的一整年,美国由于印钞印得实在太多了,所以股市不断创新高,房市也不断创新高,像我们以往的节目中说的那样,经常性的有一套美国的二手房出来,几十个买家抢着去买,美国的房地产去化周期已经只剩下两个多月了。

短时间内那么多的钱印出来自然使得美国房价勇攀高峰,所以咱们中国很多普通老百姓也担心这种通货膨胀会不会输入到我国来,要知道咱们周边这些国家,甭管是日本、韩国,还是印度、西欧,通通抵御不了来自美国这股输入性通胀。所以今年年初,当每个人都在谈论未来随时随地有可能到来的通货膨胀之时,很多人想到的唯一能够抵御通货膨胀的武器就是买房了。

一方面过去20年的历史告诉我们,在中国如果说有一个东西会只上涨不下降的话,那恐怕就是房价了,而另一方面在过去一整年,美国房价不断攀升,所以让很多人觉得似乎只有买房才能抵御通货膨胀,因此在今年上半年,我国很多城市都出现了房价飙升量价齐升的态势。当然了这绝对是一股虚火,房价无序上涨的虚火,使得很多人望房兴叹,感觉到似乎这辈子都不可能买得起房了。

也正是因为这个原因,各个地方政府在短时间内推出了一整套组合拳,打压无序上涨的房价,有的城市出台了二手房的指导价格,你可以高于这个价格卖,但是政府要告诉你,如果因此而出现了风险你要自己承担,并且银行在放贷的时候不能以你们成交的价格来放贷,而要以政府给出的二手房指导价作为基准来放贷。

同时很多城市又进一步收紧了购房资格,还有很多银行开始息贷,不单二手房很难拿到贷款,很多一手房也很难拿到贷款,进入下半年以后,房地产市场又出现重大变化,以恒大为首的多个一线房企出现了资金紧张的问题,为了尽快回笼资金,很多房企纷纷推出了各种各样的优惠手段,打8折打7折,甚至很多城市都出现了打骨折的房价。

然而咱们也明白,很多消费者在购房的时候往往是买涨不买跌的,房价不断地攀升,很多人都有恐慌心理,我得赶快上车哪怕先买个小户型的,要不然今天不买房明天就永远没有买房的可能了。但是当房价开启下跌通道之时,很多人反而开始持币观望了,今天能打9折,明天有没有可能打8折,后天是不是还要打7折,所以今天很多城市已经开始出现了房地产量价齐跌的景象,甚至有很多地方政府都憋不住了,开始出台限跌令了。

房价不能无序上涨,但是无序下跌这也不是个好现象,在过往20年的历史中,各个城市的房地产市场不是没有出现过大的波动,但是很多人似乎觉得这一次真的是不同了,很多人越来越看不清未来房地产发展的方向了,所以我们倒是可以给好朋友们几个建议,在今天这个状态下,到底你买房应当秉持一个什么样的思路呢?

首先我们要帮助大家打破几个过往的迷思,比如说以往在买房的时候,很多人都强调什么是买房最重要的点,那就是地段、地段、地段,很多人都跟你讲,买房最重要的就是看地段,地段往往代表着稀缺性,地段代表着未来上涨的可能,用地段来选择房子似乎真的是很合理。比如说今天中国最贵的房子基本都在北上广深这一线城市,如果我们把全国看成一个大城市,那么北上广深自然是大城市中的黄金地段,所以越是黄金地段的房子它越有升值的潜力,它越值得购买,这似乎是个放之四海而皆准的真理。

然而我们首先要告诫大家的就是,地段很重要,但是很显然房屋属性更重要,最近一段时间以来,尤其是十一假期的时候,很多城市的房地产商开始推打折楼盘了,您去看一看很多打折的楼盘往往它的属性是公寓或者商住两用房,用老百姓土话讲就是我们正规的房屋是70年产权的,它们是40年产权的,我们要提醒大家注意的是,在选择这种房子的时候你一定要谨慎,因为这种房子往往真的都建在市中心,地段非常棒,但是它们真的不值钱。

在今天很多城市我们经常能看到这样奇异的景象,同一个开发商开发的同一个楼盘,在同一个小区之内,区位优势和地段那是一模一样的,有一些房屋是70年产权的,有一些房屋是40年产权的,然而很不幸这两类房屋的价格差别之大简直让人惊掉下巴。70年产权的有可能卖三四万一平的高价,40年产权卖一万块钱还没人要,这不太奇怪了吗?

同一个开发商开发的同一个小区的楼盘,这个地段和房屋品质应当说是完全一样的,但是就是因为产权属性的不同,它们的价格就能差到几倍之大,所以买房地段重不重要,很重要,但是千万不能唯地段论,在买房的时候一定要看准了它的房屋属性是什么。

除了地段之外,在过去这些年,还有很多人会告诫你说,你买学区房是只赚不赔的,而且买学区房的好处在于不单你能获得一个孩子上学的学位,而且学区房往往涨价速度特别快。在任何一个城市,不管房地产市场出现如何天翻地覆的变化,学区房的价格会一定只攀升不下降的,原因很简单,因为中国老百姓向来是最看重子女教育的,也确实在过往这些年,很多人因为投资学区房而赚得盆满钵满。

然而今天我们要告诉大家房屋投资的逻辑已经发生变化了,未来你的学区房很有可能不吃香了,这是由两个关键因素决定的,第一就是国家对于教育领域政策的变化,前一段时间的双减政策相信大家都看到了,国家真是以雷霆万钧之势迅速的剪断了教育上的毒瘤。

重视教育是好事,哪个家长不希望自己的孩子能够得到最好的教育出人头地,但是过往这些年,我们确实在教育尤其是在课外培训教育上投入了太多的精力,做了太多的无用功,说真的对于很多中产城市家庭而言,教育领域的投资绝对是家庭身上最重的负担。

其实国家对于教育领域的变革是一以贯之的,不光要推双减政策,同时要调整学区房的属性,今天很多城市都出现了小学教师的轮岗制度,我们以往就讲过公立学校就不应当有名校。这个原因很简单,公立学校拿的是纳税人的钱,国家出资建设的学校怎么能够厚此薄彼呢,我们就应当让一个城市的所有学生享受到同样的公立教育才行,所以很有可能在未来5年10年整个城市的公立教育水平,公立学校水平是要被拉齐的,不能出现人为制造的名校。

而另一方面还有个事情更可怕,人口问题,几个月前我国正式开启了三胎时代,但是您去看看今天年轻人有多少愿意生三胎的,咱都甭说三胎,很多年轻人说二胎一胎我们都不生,谈恋爱结婚我们都不进行。我们真的已经遭遇到了很严重的人口危机,我们可以去看看任何一个城市在过往5年10年,小学生入学的数量和新生儿出生的数量,以往我们就跟大家聊过,80后的人数是远远多于90后的,90后的人数是远远多于00后的,00后的人数又是多于10后。

什么意思?这些年来出生人口一直在急剧萎缩,2020年、2021年入学的小学生,他们的出生年代大概是2014年、2015年,那个时候刚刚赶上我国全面开放二胎,所以这一两年来入学的小学生数量还相对比较多,很多家长感觉到我学区房买值了,没有学区房我的孩子就上不了好学校。可是再过几年,这两年我们每年出生的人口数量急剧减少,可以预见的是5年后10年后,小学生入学的数量也会急剧减少,到那个时候很多学校恐怕都会因为招不到足够的学生而出现撤校并校的情况。

而很显然大部分家长投资学区房有一个基本的逻辑就是永远不缺接盘侠,我今天买个学区房让我孩子有个好学位,6年后9年后当我孩子毕业之后,我可以把学区房卖掉。但是今天买学区房的家长你要考虑清楚了,6年后9年后还有足够的接盘侠来接吗,到那个时候,市面上出现大量的学区房无人可接,那么房价自然会应声下跌的。

因为很多学区房说实话它连基本的居住功能都没有,它就是为了混个学位和混这些年房价的上涨,所以在房地产如此动荡的今年,很多朋友们还是需要买房的,毕竟在一个陌生的城市有一个自己的房子才有一个温馨的家。

但是我们真的建议每位好朋友在今天此时此刻你要买房的时候,一定要重新思考房价上涨的逻辑,一定要重新考量你购房的目的究竟何在,要买那些自己真的能去居住而且能去居住很长时间的房屋,而不是被一些眼花缭乱的口号宣传混淆了你的头脑。也不是被过往那些已经失效了的经验阻碍了你的思考,要知道经过20多年的发展,中国的房地产市场已经变得越来越成熟了,再希望通过买套房子就一夜暴富这个可能性真的已经很小了。

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