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2019年春节刚过，《粤港澳大湾区发展规划纲要》横空出世，
2019年下半年，横盘三年的深圳率先启动楼市上涨行情，
2020年疫情至今，以出口贸易为导向的湾区经济逆市飘红。
占据天时地利人和的大湾区，成为这一轮楼市涨幅的风向标。
湾区覆盖的11个主要城市，随便拎出一个，房价涨幅都吊打弱二线。
这两年，大湾区成了炙手可热的淘金地。
买买买，大湾区闭眼买，买了就赚钱。
哪个城市都大涨，哪个区域都大涨，哪个楼盘都大涨，谁都能在这大赚一笔。
当所有人都看多，每个人的行为都会影响大局走势；
当所有热钱涌入，凹凸不平的价值差异会被暂时遮蔽。
这一轮大湾区涨的最高的区域是哪些？又是哪些人群吃到了这波涨幅？
怀着探求真相的初衷，我们开启了大湾区之行，
经过十几天的调研走访，逐步摸清了大湾区涨幅背后的逻辑。
所谓的楼市大普涨之下，不过是又一次的加速分层。
区域与区域之间，人与人之间，是难以跨越的断裂带。
如果说分化是在一条纽带上挣扎，那么分层就是完全平行的两根纽带。
什么意思？
我们拿这一轮大湾区涨幅最高最抗跌的板块来解释。
2019年到2021年上半年，在集中调控之前，
深圳南山、宝安涨幅约70%；广州天河涨幅约60%、海珠、黄埔涨幅约40%；
东莞南城、松山湖、长安镇涨幅约50%；佛山千灯湖涨幅约60%。
这些是大湾区此轮楼市行情涨幅最高的区域。
梳理完各个城市的涨幅之后，我们发现涨的最凶的有两类区域：
一类是有唯一性价值的老核心区，比如天河、海珠、南城；
另一类是宜居的产业新区，比如南山、松山湖、黄埔科学城。
也有都集齐的千灯湖。
这几个区域不仅仅是大湾区涨幅最高的区域，也是6月集中调控之后最抗跌的区域。
下面这张图是大湾区主要城市区域/板块的涨跌排行—
这一轮涨跌周期中，涨幅高的板块的跌幅基本都源于强制限价，并非自然因素导致。
直到现在，涨幅高又抗跌的区域新房依然火爆。
深圳、广州、东莞的热点板块新房限价，虽然售价略低于上半年的高点，但是严政策之下，市场热度并不受影响。
比如广州海珠的保利天悦，从2019年年底的单价4万+，一路上涨到近8万，目前限价7万，国庆周加推新房源依然是开盘即罄。
对于被限价的热点区域和楼盘，购房者的心态是：趁着政策把价格压住，赶紧下手。
真正夯实的区域更抗跌，
调控和信贷的收紧倒逼更高比例的全款成交。
拿广州的黄埔举例，黄埔科学城一二手被限价之后，科学城核心的万科科城山庄，贝壳数据显示9月全款成交8套，也并未按指导价买卖。
对于被限价的热点区域和楼盘，
卖家的心态是：好东西绝不贱卖。
买家的心态是：多掏钱也愿意买。
所谓的大湾区涨了，实打实能站稳涨幅的就那么几个区域，很多区域几乎纹丝不动，反倒是政策来的时候，狠狠地下跌。
当行情来的时候，垃圾股和龙头股都在涨，你辨别不出价值，
当调控来的时候，垃圾股第一个扛不住被抛弃，价值高低立现。
经过一轮涨跌周期之后，地段、配套、界面、产业等核心价值会真实地体现在房价上。
这就带来一个非常致命的问题，
区域与区域之间，板块与板块之间，经过这一轮涨跌，房价差距继续拉大，
以前南山是龙岗的2倍，现在成了3倍；
以前天河是增城2倍，现在成了3倍；
以前千灯湖是北滘新城的2倍，现在也成了3倍。
为什么所有人一致认为的大湾区普涨，却只是少数区域的狂欢？
因为稀缺。
老核心区涨了，是因为配套稀缺、资源稀缺、甚至产业稀缺。
GDP倒数的海珠，稀缺的是配套、江景；
CBD中心天河，稀缺的是产业、配套、江景；
东莞的南城稀缺的是东莞唯一的成熟配套资源，尤其是学区资源。
宜居产业区涨了，是因为产业稀缺，环境稀缺。
千灯湖在佛山一骑红尘，自己咔咔干到6万8还要夹带公寓出售，而北滘新城的其他兄弟还在2万苦苦求生存。
松山湖在东莞横着走，全款优先+几十万茶水费+改善大户型，还不是要摇号抢房。
黄埔科学城在广州更是独一份，黄埔科学城核心区卖到5万5，而黄埔与天河临近却更靠近市区的黄陂，4万7的单价还在打颤。
这些产业新区，不光有产业，还有崭新舒适让人神清气爽的城市界面。
而不论是传统核心区还是宜居的产业新区，供应都少的可怜。
传统核心区因为发展早，要么无地可供，要么拆迁难度大，总之每年最多出一两块住宅用地，一两个新住宅项目解解渴。
目前广州越秀在售新盘1个，海珠在售新盘2个，天河在售新盘3个；
佛山千灯湖在售新盘1个；
东莞南城在售新盘0。
宜居的产业新区，又因为产业、商务用地占比过大，住宅用地被严重压缩，导致住宅供应很少。
这就引发了越来越严重的供应失衡的现象，
越是有价值越是稀缺的区域住宅用地越少，
越是菜鸡越是平庸的区域住宅用地反而多，
比如广州的增城，已经是近百个新盘的天量供应，去化难的问题已经出现，依然在孜孜不倦地拍地。第二轮集中土拍增城共出让22宗土地，占广州出让总数的一半，结果流拍16宗，成交仅6宗。
严重的供应不平衡会带来一个什么问题呢？
有价值的优质房产更稀缺更有价值，价格更贵；
没价值的菜鸡区域房子供应汹涌大爆发，价格更低。
结果就是：
下一轮涨幅行情来的时候，这一轮上涨并站稳的板块会继续上涨，这一轮的菜鸡板块如果供应量不收手，会继续横盘甚至下跌。
那他们之间的价差，可能会再加一倍，变成4倍、5倍，甚至更高。
这种循环加剧的分裂，已经不能称作分化了，而是分层，越拉越大的断裂分层。
更让人忧虑的是，
区域、楼盘之间的分层，最终带来的是人与人之间的分层。
而这种分层现在正在被信贷政策加速。
只要是热点区域，本科学历、专项人才才能买，只要是热点区域，首付7成、8成才能买，想买限价二手，全款优先。
所有的调控政策看起来在保护刚需，保护普通购房者。
其实，这根本就是一把推手，把刚需、把普通购房者推出核心区、推出有价值的板块。
现在，普通购房者想要买到核心资产会越来越难，普通购房者想要挤进核心区会越来越难。
区域区分的不仅仅是房价，还有人群。
限购区分的不仅仅是购房名额，还有人群。
信贷区分的不仅仅是资金实力，还有人群。
焦虑吗？
我们一定是焦虑的，一种被淘汰，被甩下车的无望和不甘心。
有些不甘心的人上车核心区老破小，废了宝贵的房票不说，很难转手很难上涨，基本就是家族恒产了。
那普通人还有没有办法，摆脱绿皮车，坐上高铁。
我觉得目前最好最稳妥的选择，就是置业成长中的宜居产业新区。
第一、 有产业、配套的不断兑现，有崭新的城市界面，价格上涨更有动力；
第二、 利好没有出尽，价格也处于成长中，普通人跳起来也能够得着。
除了大湾区，一二线城市都有这种发展中兑现中的产业新区，环境好有产业供应有限，
天河买不起，那4万的黄埔科学城能不能买？能买！
如果跳出大湾区，武汉光谷、郑州郑东新区、成都高新区、南京河西南，都能买。
当房价的差异已经从“K型曲线”裂变为“平行线”的时候，对普通人来说是残忍的。
可是高速列车不会为你停下，你只能拼命奔跑爬上列车。
当然，你有任何关于大湾区的问题，都可以扫描下方二维码，与作者水冰月畅聊。
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