物业公司能否自行决定在小区内设立广告位、快递柜、新增停车位？
前提概要
物业公司是否有权利用小区内公共区域设立广告位、快递柜、新增停车位？小区电损坏、围墙坍塌等，若不及时维修可能会对小区住户的生命安全造成损害时，使用维修资金是否仍需要业主共同表决决定？
法典新规
《民法典》第278条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
新规解读
《民法典》第278条通过列举+概括的方式规定了应当业主共同决定的事 项，同时也对共同决定事项的表决方式作出了规定。本条承继了《物权法》第76条的规定，并且在此基础上增加了新的亮点，主要表现在以下三个方面：
1.《民法典》改变了业主共同决定事项的表决方式、降低了表决门槛、提高表决效率。
首先，对业主共同决定的一般事项表决，原《物权法》第76条的规定是经总面积和总人数双过半同意，即一般事项最低须经全体业主的1/2同意；而《民法典》第278条规定，先经总面积和总人数2/3的业主参与表决，再由参与表决中面积和人数1/2的业主同意，即一般事项最低只需全体业主1/3同意（即2/3*1/2）。
其次，对业主共同决定的重大事项表决，原《物权法》第76条的规定是经总面积和总人数双过2/3同意，即重大事项最低须经全体业主的2/3同意；而《民法典》第278条规定，先经总面积和总人数2/3的业主参与表决，再由参与表决中面积和人数3/4的业主同意，即重大事项最低只需全体业主1/2同意（即2/3*3/4）
2.《民法典》大幅度降低使用维修资金的门槛。
首先，《民法典》第278条将“使用建筑物及其附属设施的维修资金”从原来由业主共同决定的重大事项（《物权法》第76条）变更为业主共同决定的一般事项，由此降低了使用维修基金的表决门槛，现在使用维修资金最低只需全体业主的1/3同意即可。
其次，《民法典》第281条第2款增加规定了紧急情况下使用维修资金的特别程序，即在紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金，而不再必须经业主共同表决决定。
3.《民法典》将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项增加为需要业主共同决定的重大事项。
《民法典》颁布之前，利用小区的共有部分设置广告位、快递柜、新增停车位等通常由业主委员会甚至物业服务公司自行决定。《民法典》颁布之后，第278条明确将上述行为在内的“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项规定为须经业主共同决定的重大事项，即以后从事上述事项至少须经全体业主的1/2同意（即2/3*3/4）。
律师观点
1、物业公司将无权利再自行决定利用小区内公共区域设立广告位、快递柜、新增停车位等。
在《民法典》颁布之前，对于利用小区的共有部分设置广告位、快递柜、新增停车位等从事经营活动，由谁决定法律并没有作出明确的规定，在实践中，通常会由业主委员会甚至物业服务公司自行决定。然而由于小区的共有部分归全体业主共同共有，且经营活动可能扰乱小区业主的正常生活秩序，因此，若在共有部分上从事经营活动仅由业主委员会或物业公司自行决定，则可能会损害部分业主的合法权益。而《民法典》颁布之后，第278条明确将“在小区共有部分上从事经营活动”规定为由业主共同表决决定的重大事项。因此，《民法典》正式实施之后，物业公司将无权利再自行决定利用小区内公共区域设立广告位、快递柜、新增停车位等。
2、在小区出现电梯损坏、围墙坍塌等紧急情况需要使用维修资金时，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用，不再必须经业主共同表决决定。
在《民法典》颁布之前，根据《物权法》第76条的规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金必须经由业主共同表决决定。然而在实践中，由于有些业主不参与表决甚至无法联系，导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议。当遭遇到类似小区电梯突然损坏、围墙坍塌等迫切需要维修的事项时，由于无法快速达成有效的决议，这些待维修的设施被一拖再拖，严重损害了小区业主们的切实利益。而在《民法典》颁布之后，这个问题得到了根本性的解决。首先《民法典》第278条降低了使用维修基金的表决门槛，现在使用维修资金最低只需全体业主的1/3同意即可。其次，《民法典》第281条第2款增加规定了紧急情况下使用维修资金的特别程序，即在紧急情况下只需要业主大会或者业主委员会依法申请即可使用，而不再必须经业主共同表决决定。
相关法条
《民法典》第281条
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
《物权法》第76条
业主决定建筑区划内重大事项及表决权
下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。