01、前言
近来的杭州楼市，在85新政调控威力尽显，一片哀嚎之下，在这个震荡期，反而是淘金的良机。
二手房成交量连续6个月下跌，倒挂缩小，但红盘依然拼顶格社保，多数人沦为“炮灰”，利息白白打水漂。
很多人都没发现，购房“最佳窗口期”已经来了。
楼市盲目疯狂时，无论是核心区域还是远郊板块，新盘都无差别地火热。真正想买房的人，在各个板块吃尽了摇号的苦。
如今在调控的高压下，不少摇号“气氛组”被挤出市场，热门楼盘的中签率相对有所回升。购房者想买到心仪的房子，终于等来了难得的机会。
理性的市场让一批没有决心的购房者停下脚步，但杭州这座城市却一刻不停，每天都在高速发展。
就在上周，杭州把人才引进的要求提到了本科学历。这意味着，杭州过去有海量的人口涌入，不得不提高准入门槛，接下来要和我们同台竞争的对手，质量会更高。
市场变得理性还有一个好处，各个板块的分化逐渐变得明显——那些提前透支利好、虚假炒作的板块，退潮之后开始“裸泳”；只有足够“硬核”的板块，才能一直表现亮眼。
正因如此，对于真正有买房需求的人来说，当下就是一个短暂且宝贵的“窗口期”。
回想几个月前还万人抢房的盛况，对比杭州二次土拍的凄凉，是否有种恍如隔世的感觉？
结合前两天杭州出台的落户新政，这次土拍或将成为压弯杭州下半年楼市最后一根稻草。
但不管你是否承认，像杭州这样的特大楼市，“唯精英论”将是大势所趋。
这样的趋势下，进入这些城市的门槛只会越来越高，大门却会越来越窄。
选择大于努力，这或许亦是人生的另一种魔力。
02、杭州学区房打7折都没人买
前几天，拱墅区渡驾新村的一套法拍房，意外流拍了。
眼下的二手房行情，法拍房流拍确实不算新鲜事。但这套渡驾新村有点出乎我的意料，原因有二：
第一，它是年初“文澜民转公”事件的受益小区之一，小学对口文澜实验学校，初中对口文澜实验中学，妥妥的“双文澜”加持；第二，价格确实很便宜，评估价386万，起拍价7折270万，算是总价性价比很高的学区房。
渡驾新村并不是文澜实验学校唯一一个卖不动的小区。哪怕是文澜学区的网红次新房，也很难走得动量。
有数据显示，1月文澜实验学校单月成交了115套学区房，到9月只成交5套，是全杭州成交量下跌最多的学区房。
可以说，法拍市场上，学区房更是风光不再。
10月10日，拥有江南实验学区的绿城明月江南法拍，成交总价比评估价低了205万。单价6.8万/㎡，比小区小户型二手房最高网签价低了1.9万元/㎡。
7月27日，学军本部的中大文锦苑法拍房，以高于起拍价1万元的价格成交，低于评估价374万。单价只有7.85万元/㎡，相比此前网签价下滑将近1.5万元/㎡。
7月6日，著名孟母盘文鼎苑法拍，最终落锤价格低于评估价169万。8.2万元/㎡的成交单价。
但在4月时，文鼎苑还曾创下过10.2万元/㎡的法拍新纪录。行情完全逆转，也不过只有3个月时间。
半年之前，学区房和次新房还是杭州楼市中绝对的硬通货。
现在，网红次新房们的挂牌价好歹遏制住了继续下探的趋势。房东们稍微让让步，多少都能够以价换量。
学区房的日子确实很难过了，哪怕房东愿意割肉让利，都没有人愿意接盘。
不光是文澜实验学校的学区房，杭州学区房行情之差，几乎遍及全杭州。
根据机构统计数据，杭州30个热门小学学区房9月一共只成交了124套二手房，相比1月巅峰时期的1001套，跌掉了88%的成交量。
单个学区的价格下滑趋势，也非常明显。80%的学区房，价格都在不断下滑。
03、网签价的失真
如果以网签价，来判断该盘的市场价大概率会失真。之前行情火热时，因为众所周知的原因，网签价大概率有做低的嫌疑。
相反目前行情下行，则要小心那些“鹤立鸡群”的网签价。“虚假网签”说到底就是利用房管局的相关漏洞来哄抬二手房价。
其实说起来也很容易理解，卖家诚心出售房源。结果被别有用心之人，以远超市场价的高价“成交”，并“顺势网签”。
当房东满怀希望等待房款到账时，买家因种种理由就是迟迟不付款。
表面看，房东似乎并没有什么损失，但此事的奥妙在于：这次永不可能成交的记录，会一直存在于系统里。
于是在外界看来，该小区这个价格已经成交了。说到底这就是想通过舆论，将这种“预售价”变成“成交价”，从而哄抬房价、扰乱市场。
事实上，玩“虚假网签”与玩“ABC单”基本是同一批人。行情上行时给市场“打兴奋剂”，行情下行时给市场“喂定心丸”。
凭借这“医者仁心”，这些人不去当郎中还真是可惜。为此我们特意咨询了房管部门，得知目前官方暂无堵住漏洞的方法。
另一方面，对于辨别是否是“虚拟成交”，小龙虾有一套常用的办法：
一、一定不要"云看房"。要亲自去实地多找几个中介看房，感受市场的真实温度。
二、学会使用各种购房软件与网站。重点关注“带看量"这一关键信息。
如果你看中的房源30天内的带看量都非常少，说明这个价格超过了当前市场接受程度。
三、学会横向对比周边楼盘。以周边相近年份、相近品质、相似面积段的小区房源作为参照。
如果该小区“网签价”远高于同质小区，且只有极少量成交，那大概率其中“有戏”。
总之，兵来将挡水来土掩，买房一定要有自己的判断，切忌轻易被市场带了情绪。
04、总结
到今天，如果一个人的世界观还只有“非黑即白”，对楼市认知只有“非涨即跌”，那么大概率难逃”可割可弃”宿命。
将时间线拉长，一二线城市尤其是像杭州这样有潜力的城市依然是普通人最值得长期持有的家庭资产。
炒房客与房东最大的区别：一个买房持有一两年，一个买房一住十多年。
每天都有很多人会问：何时房价到底部了？何时可以抄底了？
关于这个答案，没人能真告诉你。
就像没有人告诉“逃顶抄底”，只是理论上的模型。真实的市场，就算巴菲特亦不能做到次次踩准节奏。
用当房东的心态买房，你会得到炒房客想要的回报；用炒房客的心态买房，你可能不经意间真成了房东。
只要城市化进程不停，涌入大城市就是历史的选择。
大城市的房子我们不买，就是我们的下一代要买。
要么拼尽全力，为下一代赢得一个战略要地；要么寻求安逸，回老家享受祖辈传下的积蓄。
是战是退，是为自己还是为下一代，每个人都将做出自己的选择。