本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
作为连续数年摘得全国“卖地王”桂冠的城市，杭州曾经是一众房企心心念念渴望占领的高地，但眼下房企们对于这座城市的掘金热情正直线下降。经历了整体延期、土拍规则调整、部分地块撤牌等变故之后，杭州第二批宅地集中热度大幅下降，17幅地块取消出让后，剩下的14宗地块共收金257.5亿元，其中9宗底价成交，地块最高溢价仅为11.04%。对于杭州此次集中出让全面遇冷的情况，浙报传媒地产研究院院长丁建刚称，杭州土拍结果并不意外，“毫不意外，毫无悬念”，而楼市也将进入“维稳”模式。
杭州二次供地“秋意浓”
10月12日，杭州第二轮土地集中出让拉开帷幕，14宗地块被摆上货架，总起拍价246.2亿元，最终14幅地块全部成功出让，总成交价257.46亿元，平均溢价率4.6%。
相比首次土拍，杭州第二轮集中出让明显降温。此前，杭州首批集中出让中，57宗地块全部成功出让，揽金1178.53亿元，占去年全年（含商地）杭州市区总成交额（2521亿）的47%。同时，在成功出让的57宗地块中，44宗地达到封顶价，平均自持比例达16%，彼时的市场火热程度可见一斑。
而二轮集中出让自7月底挂出出让公告以来便一波三折。经历了挂牌、中止、再度挂牌之后，10月11日晚间，在杭州第二批集中供地出让截止报价日前一天，浙江省杭州市规划和自然资源局公告，宣布17幅地块被终止出让，原定的31幅、面积2873亩（约191.53万平方米）的地块大大缩水，仅剩14宗地进入竞报环节。中指研究院浙江分院常务副总高院生向《华夏时报》记者强调，“终止的地块不仅包括10宗’竞品质’试点地块，还有杭腾未来社区、良渚客厅、翠苑商住等热门地块。”
从出让情况来看，不同于首轮集中出让频现的“溢价封顶、高自持”现象，杭州第二轮集中出让，14幅地块中的9幅地块底价成交，分别由杭房&富春山居、杭州地铁集团、中天集团、荣上地产、杭州拱墅投资发展有限公司、西辰置业、德信地产、兴堡收入囊中，拿地数量均为一幅。剩余5幅成交的地块有不同程度的溢价，但普遍不高，均未触发摇号。高院生认为，“开发商拿地更趋向理性”。
同时，此次拿地房企多为杭州本土及本土深耕房企，外来品牌房企鲜少露面。例如，杭州首轮集中出让中，一口气斩获7幅地块的融信未见身影，而本土房企表现活跃，绿城、滨江、杭房、杭州地铁、兴耀、中天均有斩获，其中绿城和杭州地铁拿地宗数最多，但各自竞得地块数量也仅2宗。
其中，经过22轮竞价，杭州绿城启兴置业有限公司（绿城）以总价211295万元竞得萧山城区市北单元XSCQ1310-R2-20地块，楼面价24058元/平方米，溢价率11.04%，为本轮集中出让中溢价率最高的地块。而绿城联手西房、坤和以总价29.15亿元竞得临平区临平新城星桥片区M-21地块也产生了溢价，溢价率为4.67%。
《华夏时报》记者注意到，在杭州首轮集中供地中，老牌“杭州一哥”绿城集团未参与拿地，“错峰拿地”意图明显；滨江集团则继续选择了萧山，经过17轮竞价以总价207226万元竞得萧山城区市北单元XSCQ1305-R2-37、XSCQ1305-R22-38地块，楼面价23480元/平方米，溢价率达8.37%；杭州地铁集团则以35.27亿元的底价获得了杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块一和杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目地块二，总体量约48万方。
中信建投研报指出，在行业风险持续暴露的情况下，龙头房企大多采取少量拿地，深耕布局的策略；国企则有着稳定的资金来源、较低的融资成本等优势，可助力其形成更强的扩张竞争优势。
市场冰冻、主动调控
“今天杭州土地市场的情形，毫不意外，毫无悬念。”10月12日下午，对于杭州集中出让全面遇冷的情况，丁建刚直言，“在极不确定的时刻，市场主体就地卧倒，保护自己是一种本能的选择”。
“这一轮土地流标井喷是市场冰冻和主动调控的结果，也和部分城市土地起价较高有关。”中原地产首席分析师张大伟也认为，各地房地产调控密集，第二轮集中供地政策严格历史前所未有。
在多数业内人士看来，杭州土拍市场遇冷，主要受房企投资趋谨慎、行业基本面下行和土拍门槛提高等方面的影响。高院生向《华夏时报》记者指出：“造成此种现象的原因一方面是受到房企资金压力影响，银行房贷额度紧张，放款速度放慢，房企回款压力增大，同时房企融资渠道收紧，并且在8月26日重新发布的杭州2021年第二批住宅用地集中出让公告中明确竞买企业的购地资金五个’不得’，因此房企拿地意愿受抑制，拿地更趋向于理性。”
《华夏时报》记者看到，在8月底密集发布的半年业绩报告中，多数房企对投资策略、拿地策略都趋于谨慎，“理性”“审慎稳健”“强调投资纪律和红线，收紧或控制购地预算”等成为关键词。来自克而瑞的数据也佐证了房企们的选择：今年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模同比下降36.2%；在融资端，自2020年11月以来，房企的单月融资已连续11个月均呈现同比下降。
利润空间收窄也是房企谨慎出手的重要因素。克而瑞地产研究指出，“杭州土地市场的萧条很大程度上源于高地价及配建导致的盈利受限，企业拿地意愿骤降”。据公开资料，针对首轮集中供地出现的问题，杭州第二次供地的竞拍方式打了不少“政策补丁”，除大幅提升保证金门槛、取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”外，还开展“竞品质”试点，要求试点地块实行先核验后销售模式，即现房销售，一定程度上也削减了开发商拿地热情。而出于对利润的考虑，开发商用脚投票，二次集中供地中的10幅竞品质地块全部流拍。
“（土拍遇冷）既不是杭州一个城市的问题，也不是房地产市场一个领域的问题。”丁建刚强调，目前不确定的局势毫无疑问是一场严峻的考验。而全国一二线城市土地市场的严峻形势，会快速传导到三四线城市，大量城市的土地市场会冰冻。
尽管9月29日央行和银保监会坚决贯彻“两个维护”，但丁建刚认为，需要多大力度的维稳措施、需要多长时间才能改变市场的预期还非常难以预料，更受诸多房地产市场以外因素的影响，参与市场的房企，甚至包括绝大多数投资置业者（除有巨大套利空间的摇号楼盘以外），或许目前的选择只能是原地卧倒不动，观望等待。
值得一提的是，近期，杭州调整杭州市大学毕业生落户政策，取消大专生直接落户，即使是研究生学历也需先工作后落户，此前颇为宽松的落户政策开始全面收紧。据公开资料，2017年杭州启动抢人大战，之后又相继数次降低人才落户门槛，快速、持续高增长的人口也成为推动杭州楼市热度高居不下的助力。
有业内人士认为，尽管落户政策的调整不会带来整个杭州楼市格局的巨变，但将进一步调低杭州楼市的预期，加剧杭州楼市的下行。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁