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北京海淀"码农"总量80万,全国排名靠前!

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大山说房 2021-10-14 16:49

2021年10月13日,北京市进行了11宗地的“现场竞拍”,这一次的竞拍结果有一个非常明显特征,足够说明当下北京楼市的基本格局。

那就是“海淀昌平被疯抢,朝阳底价或延期,城区地位坚挺”。

11宗土地中,海淀独占4宗,昌平2宗,丰台四环内也有2宗,而且海淀居然有2宗地进入了“竞高质量建筑方案”阶段才能决出胜负。

可见,海淀楼市之热,全北京第一。

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海淀楼市为什么这么火?原因非常简单,高新技术产业实力雄厚,码农规模巨大,购买力极强,而且供应量明显不足。

2021年9月,海淀区公布了《2020年北京市海淀区人才资源统计报告》,这是北京首份“人才资源白皮书”。

在这份报告中,海淀区公布了它的人才总量规模

第一,截止到2020年年底,海淀区常住人口313万中,人才总量高达197万,占全市的25%,超过60%的常住人口属于“北京人才”,住房需求非常旺盛

第二,海淀区从业人员中,受过大学教育的占73.5%,特别是中关村科技园区海淀园区,大学毕业占比高达88.1%。

海淀区几乎清一色的“高学历高收入”人群。

第三,公务员和事业单位的人员规模仅有2.5万,专业技术人才和企业经营管理人才,总量高达178万人,民营经济高度活跃,堪称北京的“小深圳”

第四,教育产业人才18万,金融产业人才5万,但“信息软件服务、科学研究和技术服务”人才规模合计接近80万。

这部分人才,我们称之为“码农群体”,一般在所谓的互联网大厂工作,从事996服务行业,是目前中国经济的最大风口。

海淀的“码农群体”规模高达80万人,不仅全北京第一,同时也是全国第一,由此可见海淀的“住房购买力”有多强劲。

海淀和朝阳相比,海淀还是具有“碾压优势”的。

比如朝阳的CBD国贸地区,面积大概是10平方公里不到,企业规模大概是8万家左右,从业小白领阶层规模接近60万人左右

朝阳国贸CBD的行业主要是商贸、金融、咨询等服务业为主,高新技术产业规模比较小,“码农群体”比例很低

所以不管是从业人群规模,还是购买力,国贸CBD都无法和海淀“相提并论”,甚至部分国贸小白领的购买力只能去“燕郊北三县”购房置业。

随着北京房价的高企和通州的崛起,廊坊北三县都成了国贸的“睡城”了,由此可见,国贸CBD的白领购买力其实“很一般”。

朝阳最强的片区其实是在东北部的“望京”,望京的崛起最根本的原因还是因为“海淀化”:大量的高新技术企业和互联网公司由于海淀租金太高,而逐渐向西搬迁进入望京。

包括阿里巴巴北京总部原来也是“首选海淀”,最后迫不得已进入望京。

码农群体”的大规模从海淀东迁,才造就了朝阳望京的“房价崛起”。

海淀的未来,我们认为依然具有极大的发展潜力,投资海淀依然是中国经济未来最大的“风口”,尽管海淀的房价已经很高。

但未来依旧会更高,主要是基于以下几个方面的原因:

第一,北交所的成立,对于海淀的“创富效应”是最强的,直接会推动海淀产生数以万计的“亿万富翁”或“千万富翁”。

北交所的成立,让海淀众多的“小巨人高新技术企业”看到了上市融资的希望,很多员工从此有了“暴富”的可能。

目前海淀区一共有国家级高新技术企业1万多家,但上市企业仅有不到300家,一旦北交所成立开市,海淀的上市企业规模将会迅速上升,“创富效益”将会放大。

一句话,北交所成立开市后,海淀的“有钱人”更多更密集了。

第二,海淀北纳入“北京自贸区科创片区”,海淀的高新技术企业规模还将会迅速扩大。

2020年9月份国家正式批复了“北京自贸区”,同时把海淀北部的北清路沿线全部纳入“科技创新片区”。

包括翠湖、永丰等海淀北部地区被定位于“中关科学城北区”,将来的发展潜力绝对不可低估,会推动大量中关村的高新技术企业迅速北移。

2020年5月,海淀区还公布了《中关村科学城北区发展行动计划》,提出要吸引“国家级高新技术企业2000家”,“独角兽企业10家”,“新增办公空间700万平米”。

也就是说,中关村科学城北区未来至少会带来超过20万的码农群体,住房购买力简直“逆天”。

同时还提出要在中关村科学城北区建设中关村三小、中关村一小、十一学校、清华附中等知名中小学。

这个地区未来将新增29个教育学校,4个医院和3个商业综合体,同时力争实现26宗土地、总建筑规模146万平方米的居住空间。

毫无疑问,海淀中关村科学城北区未来将是一个全新的“中关村”,北京房价最高的片区之一。

综上所述,“海淀化”已经成为北京房价走高的一个核心特征,它的背后其实就是高新技术产业的发展以及带来的巨大“码农规模”。

在北京买房投资,最关键的就是要看区域是否可以实现“海淀化”和“码农化”,除了海淀的中关村科学城北区,朝阳的望京之外。

其实还有三个片区最有希望“海淀化”。

第一个就是“亦庄经济开发区”,也是北京自贸区,同时也是“北京三城一区”的关键区域,码农规模将会迅速增长,房价上涨不可避免。

第二个就是“朝阳的东坝地区”,第四使馆区片区,也是北京自贸区之一,未来也将有可能逐渐“海淀化”,房价有升值潜力。

第三个就是“昌平南东小口”片区,同样也是北京自贸区,海淀高新技术企业外溢,码农刚需外溢,房价有上升空间。

“海淀化”,“科技化”,“码农化”已经成为北京买房投资的核心风向标,只有抓住城市发展的最大风口,才能抓住这个历史的脉搏!

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