“金九”已经黯然落幕，刚刚过去的“十一黄金周”假期又被房企寄予厚望，各种五花八门的降价打折、抽奖营销以及游戏活动，在全国各地楼市一一上场，但多地楼市传来的消息却依旧不容乐观。
近日，哈尔滨打响了“救市第一枪”。
据10月10日官方报道，为促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展，哈尔滨市住建局联合哈尔滨市财政局等多个部门制定了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 》。
具体有多条重磅利好，包括大中专以上学历的人才在哈购房实行购房补贴，符合条件的人才，购买首套房最高可获得10万元购房补贴；二手房公积金贷款房龄提高至30年；同时，还对实际用于居住用途的公寓，水、电收费持续执行民用价格标准等等。
据悉，此前哈尔滨楼市已连跌8个月，此番出台“十六条”的举动堪称教科书级别的地方政府救市方案。那么，这样的救市新政，会蔓延到福州吗？
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我们先来看看哈尔滨的现状。
自2020年开始，哈尔滨楼市随着新冠疫情的爆发受到了严重冲击，各大楼盘售楼中心的到访量直接“腰斩”。
从今年3月份起，哈尔滨的部分项目就采取了降价销售策略，以求快速回笼资金，但在迎来短期的成交量上扬之后，随之而来的便是更加缩紧的市场调控，购房者观望情绪加重，市场逐渐进入艰难期。2021年1-8月，哈尔滨商品房销售面积较2019年跌幅高达59%，市场压力可见一斑。
据CRIC数据显示，目前，哈尔滨新房商品住宅已经出现持续性供大于求的态势。
2019年哈尔滨商品住宅库存为376.5万㎡，去化周期为7.1个月，是2010年至今的最低值;
2020年哈尔滨商品住宅库存为673.2万㎡，去化周期为12.8个月;
2021年1-8月，哈尔滨商品住宅库存为727.3万平米，数值已超过2020年全年，去库存周期为13.8个月。
但供过于求只是一个方面，克而瑞地产研究认为，青年人口大量流出、购房需求增长乏力，才是哈尔滨楼市持续低迷的根本症结所在。
根据全国第七次人口普查数据显示，截至2020年末，2020年末哈尔滨常住人口约为1001万人，较2010年末减少约63万人，是东北三省省会城市中，唯一一个十年来人口负增长的城市，要知道，在“六普”中，2010年末较2000年末哈尔滨人口增加122万。
图：2000-2010、2010-2020年
东北地级市常住人口（万人）
数据来源：人口普查
人口流失，尤其是具有强购买力和购买意愿的青年人口流失，直接导致购房需求萎缩，随之而来的是市场预期的转变，再叠加房地产信贷收紧等短期因素影响，哈尔滨房地产市场走弱可谓意料之中。
02
我们再来看看福州的情况。
据CRIC最新数据统计，今年下半年起，福州五区的成交量开始持续走低，9月份福州五区商品住宅成交量更是下滑至近一年最低位；而开盘方面，福州市场更是低迷，房企推盘意愿低，9月份仅5个项目开盘5次，其中，五区仅2个楼盘开盘，共196套，相比去年的开盘推售量，缩水超90%，市场凉意明显。
来源:CRIC
加之9月份的第二次集中土拍出让的地块综合条件一般，诸多老牌企业并未参与土拍，土地市场热度降温明显。受种种因素影响，购房者的观望情绪加剧，市场去化效果也不容乐观。
但在国庆小长假期间，五区多个楼盘进行降价促销活动，也取得了不错的成效，市场热度显著提升，虽较去年同期仍有不足，同比下滑约11%，但与节前认购量相比，整体上涨约97%。
且与哈尔滨供大于求的情况不同的是，据CRIC数据显示，福州9月份五区普通住宅供不应求，存量下滑至228万㎡，且近一年去化速度有所加快，去化周期降至8.3个月。
来源:CRIC
在人口方面，根据第七次全国人口普查结果，福州全市常住人口8291268人，与2010年第六次全国人口普查的7115370人相比，十年共增加1175898人，增长16.53%，年平均增长率1.54%。加上福州“零门槛落户”政策对于外来人口的吸引，短时间内福州的人口有望继续壮大。
按福州目前的市场表现来看，虽然在“三道红线”等各种楼市的调控高压下，房企依旧需要大量的资金回笼，以价换量的力度或将加大，预计10月份，市场观望情绪还将加剧，但福州楼市依旧平稳，并没有到需要“救市”的地步。相比那些去库存压力大、房企经营压力大的三四线城市，福州短时间内不会跟进哈尔滨的“十六条”。
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早在2015年10月份的时候，福州闽侯就有推出过“购房补贴”的新政，购买该县新建商品住房（不含高新区）的个人，最高每套可获得3万元的财政补贴，叠加当时的市场情况，去化效果显著。
来源：遇见闽侯
但与早前情况不同的是，在哈尔滨正式发布“救市”政策之前，全国多个城市发布了房价“限跌令”，严禁大幅降价、恶意降价、明显低于市场价等恶性竞争，为的是防范市场恐慌、降标降质等行为。更有为了防止市场过热，出台二手房指导价政策的城市。
其实，“限跌令”与“限涨令”一脉相承，都是为了维护房地产市场健康平稳发展。哈尔滨主动出台“十六条”也是为了重燃购房者入市的热情与开发商拿地的信心，但实际效果如何，还有待观察。
在目前依旧较为严格的市场环境下，短期内市场仍有微调的压力，当然，无论如何调整，“住房不炒”仍旧是不该去触碰的底线。
注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。
本文完
文 | 克而瑞 福州
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