说到广州的高端商场，你会先想到谁？太古汇、天环广场，还是K11？
当下，用“天河独尊”来形容广州的商业格局，一点都不夸张。
就拿今年国庆长假来说，天河路商圈的客流量是千万级别，北京路百万级别，上下九则是四十万……
商业对片区价值的影响力之大，从过去20年广州东西部拉开的发展差距就能窥知一二。按照商业集聚效应，局面只会朝着更加单极化的态势发展。
但，这种格局可能很快将被改写。
2021年就是拐点。广州东西部，已经暗暗打起了一场擂台赛！
先是西部荔湾猝不及防登上擂台，宣布广州首家Costco有望择址于此；
黄埔迅速迎战，揽入广州首座万象城，代表东部扳回一局；
接着，高奢“店王”SKP宣布进驻马场，天河再次彰显自己“商业食物链顶端”的地位；
很快，西部又放大招，太古里落户荔湾聚龙湾的消息这几天刷了屏；与此同时，广州王府井百货宣布撤场……
天平两端的砝码快速更替，广州的商业格局迎来新一轮大洗牌。
这很可能会是广州区域价值递进的一座里程碑。对楼市，同样影响深远。
想逛高端商店，就得跑去天河。这是生活在天河之外的广州人的普遍烦恼。
按照传统分类，广州有三大核心商圈：北京路、上下九路跟天河路。
但二十多年过去了，除了天河路商圈一路高歌猛进，闯进“全国首个万亿级商圈”外，其他两个商圈已经稍显落寞，客流量差距数以百万甚至千万计。
这多少跟广州的强劲消费实力有点格格不入。
要知道，广州能入选全国首批国际消费中心城市，居民的消费实力不是盖的。
今年1至5月，广州市实现社会消费品零售总额4237.29亿元，同比增长23.8%。
赢商大数据一项调查显示，全国业态丰富度指数最高的商圈，就在天河路，光是7大高端购物中心竞合共生的局面，已属全国罕见。
另据太古地产2020年财报，广州太古汇的表现最好，销售收入在疫情下依然上涨36%。
广州消费实力强劲背后的秘密，一部分在于常住人口增速可观，平均年龄比全国平均水平低3.4岁，而且2020年广州居民人均可支配收入增长率超过了北上深，整体消费力水平非常在线。
这样的土壤，滋养了广州商业业态的蓬勃发展，吸引了多业态零售商在广州扩张业务。
但与此同时，广州高端商业的分化也越来越明显。
奢侈品品牌不断将首店集聚在天河路商圈的头部商场，非核心商圈的商场虽然开得越来越多，但只能选择一些知名度相对较低的品牌，以确保入驻率。
据赢商网统计，广州665个商圈中，只有2个市级商圈，区域级商圈有20个，社区级商圈则有643个。
高端商圈的形成，并非一朝一夕，而带动次级商圈跟边缘商业圈晋级的动力，是区域内不断流入的人口力、消费力、以及进驻的品牌。
广州各区域人口数量跟高端商场数量之间的不匹配局面，可以用一个指标借以参考：
万达广场。
如果将万达广场放进高端商场队列，未免过于抬举。
但万达有句宣传语：万达广场就是城市中心。
听起来挺傲慢，事实却挺让人感慨。因为，万达广场确实成了广州许多次级乃至边缘商业区的“标杆级存在”，甚至可以说有了万达广场，才逐渐形成了区域商圈。
不少楼盘都以万达广场作为周边配套宣传卖点。
说到底，还是商业分布极度不均衡所致。
随着广州的城区版图不断向外拓张，众多次级商圈和边缘居住区出现，大片商业空白需要填补。
广州商业业态点、商圈识别及商圈提取结果示意图（图源：赢在选址）
万达广场主要就是挑这些片区入手。它进驻的区域基本都有两大特征：
1.区域人口总量跟增量不错；
2.商业项目匮乏，或者规模不够大，品牌进驻不够多。
于是在次商圈，万达的存在约等于繁华的商业地标。正如萝岗、南岗万达之于黄埔，金洲万达之于南沙。
你注意到没有，万达广场在广州城区唯三没有击破壁垒的区，正是传统三大商圈所属的天河、越秀跟荔湾。
相反，在白云、增城、黄埔这些人口总量跟增量都不错的区域，甚至开了两家万达广场。
放在城市核心商圈，万达广场价值影响有限；反之，放在次级或者边缘片区，它的商业价值堪当“市级”之位，成为一座集中解决片区吃饭、日常购物、看电影三样主要消费需求的规模性商业体。
其实，每座城市的顶级核心商圈都是有限的，这是商业发展的一般规律。
但广州有别于国内大部分城市。广州的发展脉络以及规划方向，始终放在更大的城市格局和人口吸纳的角度进行考量。
资源分配单极化，不是广州的作风。当下打响的这场东西部商业擂台赛恰是最好的证明。
正如广州近十年在加快推动天河以外的区域引进产业、教育、医疗等配套，高端商业作为片区价值提升者之一，角色同样相当重要。
未来，广州的东西部商业等级差距不会平衡，但会缩小。
天河的地位依然难以撼动，因为纵观全国，能成为城市最核心商圈的“标杆性商场”，基本都被华润置地、九龙仓、SKP和恒隆地产包揽。
天河手中不仅有太古汇，还有“店王”SKP。
而即将建起广州首座华润万象城的老黄埔，实力也是杠杠的。
今年黄埔还宣布，规划在科学城打造五星级购物中心。
不过呢，对于“五星级购物中心”并没有一个官方的定义，只有中国房地产业协会2019评出的一份榜单。所以，黄埔打算再出一张什么样的商业王牌，留有悬念。
手握太古里跟Costco的荔湾，很有潜力挤进全市商业价值第三名。
虽说Costco走的是“省钱专家”路线，跟高端商业有点距离，但上海闵行开业那天火爆到被迫暂停营业的局面，已经说明这家店的热度，对于提高荔湾在商业方面的人气度也会大有帮助。
此外，情报哥认为，未来东部跟西部的商业业态文化也会有所差异。
简单来说，西部会更具有人文气息，基于历史底蕴进行商业化发展。
比如广州新晋网红打卡地恩宁路永庆坊，商务局统计显示，今年国庆，永庆坊的客流量大概24万人次，表现很不错。
而聚龙湾，将成为荔湾打造的一张新王牌。
时尚地标太古里跟荔湾聚龙湾组成CP，乍一看挺令人震惊，背后大有逻辑可寻。
聚龙湾本身，就符合太古里的选址特色。全国目前有三座太古里，分别在北京、上海、成都，加上规划的西安小雁塔太古里，总共四座。
它们大部分都有两大特色，一是有文化底蕴，二是有地铁直达。
成都远洋太古里，毗邻千年古剎大慈寺，地铁直达。
国内最早开业的北京三里屯太古里，采用仿照胡同的开放式设计，双地铁直达。
成都远洋太古里（图源：太古地产官网）
在广州，地铁的商业价值更是被天河路商圈亲自盖章认证。
1996年广州天河城开业之初，经营其实并不理想，直至1997年体育西路地铁1号线开通，才迎来转机，随后2005年，正佳广场开门纳客，此后十年，圈内的购物中心开业潮爆发。
而聚龙湾片区内，将有广州环线地铁11号线穿过，还有广佛线、25 号线，交通位置优越。
不仅如此，太古里所在的聚龙湾地块一线望江，颇有上海前滩太古里的影子，并且毗邻荔湾大手笔打造的“广州西翼”——白鹅潭商务核心区。
上海前滩太古里（图源：太古地产官网）
此前，该地块的出让条件还写明，目标对标深圳湾、金融城跟琶洲西区。年初，市长还曾会见太古地产负责人……
这一切，多少能看出荔湾乃至广州对聚龙湾商业价值腾飞的期盼。
当然，对于广州市民来说，最实际的好处便是以后逛街不再只能跑去天河啦。
对楼市而言，商业聚集之地，价值必然也有巨大提升。买房人，可要盯紧了。