上周末，和许久未见的前同事们一起聚了聚，席间大家谈到了房子的问题。其中一位同事感慨道：身边有一个朋友，仅一次拆迁就获得了800万补偿款，现在一家三代都不用愁了。另外一位同事则说道：自己一个亲戚拿到拆迁款后，买了两套房子和四个车位，如今已经离职在家享受生活了。的确，他们的说法并没夸张。过去这些年，拆迁已经成为了一夜暴富的代名词，不少人通过拆迁实现了人生的逆袭，让很多朝九晚五、辛辛苦苦工作的年轻人都羡慕不已。
不过，未来5年时间，以上这种情况或将逐步发生转变
新规下，明年开始，老房子或将统统“这样”处理，接下来，我们先从两份文件开始看起：
1、从2019年开始，国家多次表态要加强城镇老旧小区改造，到了今年5月份，全国大会首次明确提出2020年要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。今年7月20日，国家发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，值得注意的是，与以往关于旧改的表态不同，这一次国家明确给出4个字，表示要“全面推进”，而且给出了详细的时间表，这意味着旧改已经全面提上日程。具体来看：
全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。
2、国家首次明确要“全面推进”旧改，就不得不提及另外一份文件。根据国家2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。此外，国家棚改攻坚十三五规划也明确要求：
到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造，推进城市绿色发展，提高建筑标准和工程质量，高度重视做好建筑节能。
由此可见，2020年将是全国棚改的收官之年，随着棚改热潮的褪去，这意味着从明年开始大面积出现拆迁户的情况将会基本消失了。其实，据财政部的相关数据显示，早在2019年，全国各地的棚改计划量就已出现了腰斩，山东、河南、贵州、湖南等一些棚改大省，棚改计划量同比跌幅甚至超过了70%。
棚改逐步退出，旧改全面登场，这一次国家释放的信号非常明确，而且未来5年，城市建设的重要任务之一就是旧改。当然，不能否认的一点是，旧改全面推进，并不意味着棚改将会彻底退出，伴随城镇化的推进，由于城市规划、危房改造等原因，个别城市、个别区域还是会出现拆迁，但这已经不是主流趋势了，而且大概率会以实物安置为主，而非货币化安置。对此，住建黄艳副部长也明确表示，在未来的改造中，将会尽量避免一拆了之、大拆大建。由此可见，大拆大建的时代过去了，小修小补的阶段正在到来。
旧改“全面推进”，很重要的一个原因是住宅越来越拆不起了。
过去十多年，伴随城镇化的快速推进，再加上房地产去库存的需要，棚改一直如火如荼地开展着。不过，拆迁的对象大部分都是城中村的老房子或者危房，这类房子主要以低矮的平房或者农村砖瓦房为主，居住密度比较低，拆迁成本整体也不高，所以开发商盖个二三十层的住宅，就能获利不少。
但是，现在情形已开始改变。一是最近这几年，伴随房价不断上涨，土地价格、拆迁成本等也开始水涨船高。二是现在的老旧小区多位于主城区，要么居住密度较大，要么楼层相对较高，拆迁就要支付大笔高额补偿款，对开发商来说，如果不想亏钱，除去高额补偿以外，起码要盖50层以上才有钱可赚。三是根据官方数据显示，全国各地符合“建成年代较早、失养失修失管”等条件的城镇老旧小区大约17万个，如此巨大的数量，完全靠拆迁显然不现实了。
笔者认为，随着现在的住宅层数越来越高，未来拆迁户完全消失也并非没有可能。总之，旧改代替棚改是必然趋势，而且好处也显而易见。
未来5年，伴随旧改“全面推进”，三类人或将从中受益
第一类是老旧小区居民。根据文件显示，旧改主要是以水电线路改造、光纤入户、改建停车场、加装电梯、加建卫生设施和教育设施为主，这将有效提升老旧小区居民的生活环境。当然，在改善居民生活环境的同时，伴随老旧小区品质的提升，也将为老破小带来升值的空间。根据中国新闻网报道，沈阳某小区拥有20年房龄，通过进行电梯安装等改造后，房价每平涨了2000元。
第二类是刚需购房者。众所周知，大部分老旧小区占据着城市的核心位置，不仅地段好，各类配套设施也比较完善，但是由于房龄较高，居住体验不理想，总价往往相对比较低。一旦旧改全面推进，对于刚需而言，选择老破小作为过渡房不失为一个好的途径。除此之外，老旧小区改造也会推迟原有业主的置换需求，一定程度上就会减轻新房市场的购房需求，从而降低房价上涨压力，对刚需同样也是一个好消息。
第三类是相关行业的从业人员。根据新政可知，旧改的主要内容可分为基础类、完善类、提升类三类，不仅仅包括水、电、路、气等基础配套设施的改造，而且还包括发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，从而整体提升小区品质。对此，住建部原副部长仇保兴表示，旧改投资总额可高达4万亿元，假设改造期5年，每年新增投资约8000亿元以上，显然这将大大促进消费，尤其是带动生活性服务行业的发展。由此可见，旧改全面推进后，将会进一步带动建筑建材业、通信业、养老业、健身设备业等行业的发展，相关从业人员自然也会从中受益。