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多事之秋,长沙楼市该何去何从?

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地产中文系 2021-10-14 10:08

原创 小玩子 地产中文系

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1.

不得不说,城市与城市之间是不同的。

有的城市在忙着救市,有的城市重现“限签”。

湖南中原消息,10月初,据市政府工作部署相关通知称,对于高价项目网签将受限,具体各区限制标准如下:

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长沙各区限签标准:图源网络

早在2017年,长沙楼市调控政策最严厉时,“限购”“限售”“限价”“限签”“限贷”全面开启。其中的“限签”,即限制签订网签合同,一般来说是限制均价较高住宅的网签,从而控制(拉低)全市网签均价,达到控制房价涨幅的目的。

据了解,本次限签与17年并不完全一致,并非全面限制签约,而是轮候待签。

因此,有人说这次限签也只是个“虚晃一枪”,没什么威力。

事实上,不管怎样,“限签”的复现总是代表了一些信号的。

根据国家统计局数据,4月份以来长沙新房同比涨幅都超过了6%,7月份达到7.1%,为今年峰值,一跃成为全国城市新房涨幅的前几名。

身为十四座特大城市中房价最低的城市,长沙的低房价让太多人看到了它的未来向心力,也让长沙的房地产在这样的行情中走得铿锵有力。

尽管这种程度的涨幅仍在处在通胀与可控范围内,但地方政府的“限签”马上就来了,想让这座城市的房地产降降温。

因为限签关系,很多开发商可能会更加挑客,首付比例要求会提高,甚至全款优先。其次,对贷款按揭客户的付款节点,会掐得更严,但房价是很难再涨了。

总之,救市也好,限签也罢,都是为了牢牢守住中央关于稳房价稳地价的政策,守护房地产市场健康发展。

2.

也有人认为,限签决策或许出于大层面上的考量。

因为市场数据可以明显得知,长沙的房价七月开始达到顶峰,但八九月份已经进入下行通道。

根据长沙9月的克尔瑞数据,可以看出传统的旺季“金九”成色不足,同比降温明显。

9月内六区商品住宅成交78.47万方,环跌2.35%,成交均价12512元/㎡,环跌3.27%。

此外,另一个很重要的楼市现象就是,刚需盘的大量涌入。

9月面积段100㎡以下产品增长8个百分点;单价段0.8-1万元/㎡产品增幅明显;总价120万元以下产品成交占比增加12个百分点,刚需产品需求呈上升趋势。

限价政策下,尽管有一些豪宅盘冒出来,突破房价频繁出现在大众视野,让人们感叹房价的上涨。

但市场除了这些明面上的繁荣——改善时代呼声高涨,豪宅产品去化迅速;

或许还会呈现另一个基本面,这些突然涌入低价刚需盘、打折盘就是证明。

不同于曾经的普涨时代,长沙楼市的分化已经越来越突出,如今出现在我们面前的是一个更错综复杂的楼市生态。

3.

此外,咱们的隔壁邻居武汉似乎日子也不好过。

近日,武汉市二次集中供地活动结果出来了,共推出43宗涉宅用地,3宗流拍,6宗撤牌,成交总金额336亿元。

武汉“两集中”第二批土拍一览:图源网络

此次拍地最大的看点就是:竞得者多为平台公司或国资背景公司。

从竞得企业来看,地方政府平台和具有国资背景的武汉本土开发商成为竞拍主力,在9日、10日成交的33宗土地中,至少19宗地块竞得者具有国资背景或为平台公司。

武汉城投以48.16亿元连摘5宗地块,分别武昌区 P(2021)136、P(2021)137、P(2021)138 号地块,江岸区P(2021)140 号地块,和汉阳区P(2021)120 号地块,均为底价成交。

我们熟悉的开发商,仅有龙湖一家拿了地。

根据国家统计局的数据,武汉的新房涨幅也不小,8月同比上涨6.4%。

既然房价还在隐隐上涨,为什么开发商不想拿地了呢?

一个大胆的猜测是,目前房价涨的这一点幅度,基本上是地价的上浮加上大时代之下的通胀。

开发商,拿地也难,不拿地也难,索性就两手一摊。

时移势易,开发商们的日子不好过。大环境下,“躺平”成为

开发商理性或者说中性的选择,毕竟,不躺平又能如何?

如今,我们隔壁的友邻武汉都已经这样,即将到来的长沙二次土拍又将如何呢?我们拭目以待。

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