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太惨了!松山湖业主含泪暴亏300万

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贺云讲娱乐 2021-10-14 03:33

自东莞二手房指导价出台以来,一夜之间七千多套房源迅速降价。

就连热门区域,那些一向心态极高的业主都慌了。

在这种情况下,业主们要么乖乖接受指导价,要么就下架房源,自住等下一波行情。

在住建局官网上,有松山湖的业主表示当初以600万高价买入,现如今指导价直接砍掉一半,还背着480万的房贷。

压力确实大。

也有业主站出来表示自己家小区的二手房指导价是否合理的问题。

该业主指出,自家小区为星城翠珑湾四期。位于寮步,当年以寮步最高价买入。

2017年开盘价就达到3.1万/平,20年尾盘售价3.8万/平,现如今参考单价仅为2.7万/平。

照这样算,自己家的房子足足缩水了好几十万!

看来新政的发布,一夜之间让无数业主产生了惊慌失措的心态。

真金实银买下来的房子,突然就亏了百八十万,换谁一时半会都接受不了。

往长远方向看,二手房参考价极大的损坏了业主的利益吗?并不然。

它更代表着一种趋势:在东莞的热门区域,虚高的房价泡沫终于渐渐破灭了。

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松山湖房价腰斩,6-7万跌到了3万+?

首先看看重点热门区域——松山湖出指导价的小区,这一东莞房价的领头羊状态并不妙。

松山湖划入二手房指导价的几个小区近期成交量都较高。

保利红珊瑚花园、翰林湖花园、松山湖一号花园、万科金域松湖花园和星城翠珑湾等市场成交活跃。

保利红珊瑚花园目前的指导价为37078元/㎡,但上半年成交均价在6.4万/㎡左右。

原来挂牌近200套,现贝壳网房源全部下架,只剩下车位。乐有家仅剩下4套按照指导价挂盘的房源。

图源:诸葛找房

耐人寻味的是,2019年底,保利红珊瑚花园小区107平高层朝花园的房源挂盘价为400万,折合均价为 37383元/㎡。

经历了起起起落,真•一夜回到解放前!

目前翰林湖花园、松山湖一号花园则没有挂盘房源在售,万科金域松湖花园也仅有四套在售。

而星城翠珑湾目前挂盘均价仅仅在1.5万/㎡,公寓产品的可能性要大一点。

图源:诸葛找房

此外一些由于成交量较低,没有上榜的热门小区如万科虹溪诺雅,挂盘价也或多或少的降价了。

图源:诸葛找房(左图为挂盘价,右图为成交价)

不愧是热门盘,就连一房的小户型成交价都飙到7.3万/平。

但后续二手房指导价的榜单将会不断完善,恐怕很难找到“漏网之鱼”。

总的来说,松山湖的二手房价格也回到2019年,大部分公布的热点小区参考价是挂牌价的7-8折,极个别低到6折。

“稳”字当头,楼市的洪流无法避免

大朗、寮步、大岭山二手指导价均在3万/㎡以下!

新政出台,市场上总会出现不同诉求方的声音。从寮步玉珑湾业主的诉求中,整理出以下几个重点:

一是表示二手房指导价将公寓和住宅价格混为一谈,由此拉低了均价。

二是当前指导价27022元/㎡,相较于2017年的开盘价低了近4000元/㎡。

三是对比寮步其他区位和配套优势没这么强的楼盘,指导单价甚至更低。

单单从指导价这个层面来说,部分业主购房时的单价的确比刚出台的指导价还高。

日后如果按照指导价出手,一下就亏了几十万。况且部分欠银行的贷款还没有还清,几十万眨眼间就成了灰烬。

这一记重锤让有房群体的固定资产集体缩水,突然感觉奋斗的动力没有了。

二手房购房客本来是想瞅着过去一年疯涨的红利期上车,没想到自己竟成了“接盘侠”!

真是有苦说不出,还要背上“炒房客”的骂名,一时半会极其委屈。

从抄作业范本——深圳指导价的执行情况来看,政策的实行往往是需要一段消化期的。

除了急售房源和有换房需求的房源会小幅降价,大部分业主实则都会坚持那个价格。

在实际成交市场上,没有价格参考,一场买卖双方的博弈就此拉开

只有等到横盘期成为常态后,价格才会在真正意义上有一定幅度的下调。

另外,从榜单来看,在大朗、寮步及大岭山29个上榜小区中,无论产业、交通、区位、配套等如何优质,所有的二手指导价都不超过3万元/㎡。

换句话来说,只有真正的松山湖才扛住了3万以上的单价

据官方政策解读,这综合考虑了税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等因素。

在暴风雨来临的时候,能坚挺的一定是最核心的区域。

总结:房产泡沫终将破灭

1. 在房住不炒的大趋势下,心态放平。

像东莞这样猛涨的城市,二手房指导价的出台本来就是只是时间早晚的问题。

只是从上一个业主手中高位买入的时候,谁也没想到暴风雨来的这么快。

换个角度,如果房子只用于自住不出售,也不算太亏。

而深圳中原董事总经理郑叔伦认为,“从现在公布的参考价来看,比市场实际成交价格要低不少,从实际执行层面考虑,业主肯定是不愿意卖,那么购房者也无法按照这个价格买到房的情况。

因此我认为这个参考价值更多是表态为主,意义大过实际作用。”

去年涨的有多快,今年的指导就有多狠。心态放平,才能备好冬衣抵御东莞的楼市寒冬。

2. 泡沫虚高,总有一天站不住脚。

银保监会主席郭树清多次提到:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

说句实话,现在市场上高资金月供的不在少数,很大一部分并不是因为他们有钱,而是加杠杆来的,即购房款多是借来的。

房价若上涨可以获得巨大收益,但万一跌呢?则给自己和银行带来巨大的风险。

一是购房者无力还款,房子被冻结。二是银行回不了款,酝酿金融风险

泡沫虚高,总会破灭的。在指导价下实在想买二手房的购房客必须先合理规划一下自己的预算范围,预留出一部分资金。

并保证现金流的持续稳定性,各大银行预计正式也会跟进指导价来批贷款。

3.从长远来看,成交量才代表市场认可的价格。

之前提到过,指导价的意义在于提高交易和购买门槛。二手房指导价的实施对购房者的资金要求更高了。

新政出来就意味着东莞房价必然大跌吗?实则还得持续观察一段市场成交数据的情况。

毕竟极少量的成交,不代表房价是合理价格,也无法反映真实的市场价值。没有成交量来支撑的房价,说明并不被市场所认可。

所以,冷静的观察市场,留意成交价与成交量,不要被喧嚣的假象所迷惑

心碎的业主们,事已至此,饮茶先啦。

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