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成都第二批集中土拍,五城区详解

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爱情宝 2021-10-14 00:43

成都第二批集中供地,此次土拍原定9月15日-9月17日拍卖75宗地,9月14日晚间,成都公共资源交易中心发布公告称,有17宗地国有建设用地使用权,现因故终止出让。目前剩余58宗地继续拍卖,合计约4098亩

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这次的竞拍资格准入,是成都历次土拍以来最严格的一次。

根据早前供地公告,本次拍卖宗地采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施,各宗地本身都明确限制了土地最高限价、清水房限定价,以及成品住宅比例、普通装修标准。

同时,对参拍企业的资质和资金来源做了明确限制。

例如,“禁马甲”,同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买;联合体拿地双方都需要有房产开发资质;意向竞买人参与本次出让宗地竞买所缴纳的资金须为合规自有资金,同时还会对资金来源进行审查,不合格的会取消竞买资格,限制其一年内不得参与成都土拍等。

本次集中供地,也依旧保留了突破限价后续竞人才公寓或租赁住房比例的规则,但做了相应的调整,大部分地块都改为续竞销售型人才公寓或续竞保障性租赁住房。另外,相比以往,此次土拍还都提前明确了各地块未来的取证时间。

一般现房销售要求在竣工验收合格后三个月内取证,期房则大部分要求在取得施工许可证后6个月或9个月内取证。这很大程度上可以避免大量“捂盘现象”的产生。

而且对土拍企业要求也在加强,参拍者必须为“合规自有资金”,坚持“五不方针”,即股东不得违规提供借款、转贷、担保和其他融资便利等;不得直接或间接使用金融机构各类融资资金;不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款;不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款;不得使用公司控制的非房地产企业融资等。

除人才公寓用地之外,绝大多数地块都明确要求,“若拍卖最高应价达到最高限价,竞得者须以续竞销售型一类人才公寓面积比例的方式竞得宗地”,或是要求了90 m²以下户型占比在20%以上;开发商终于要修小户型了。人才公寓或成为这次土拍比较显眼的词。

对于人才公寓的资格

  1. 一类人才公寓:优先销售给《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的A/B/C/D类人才;一类人才购买一类人才公寓在人才可享受政策性优惠面积内,可享受购房款15%的优惠。
  2. 销售型的二类人才公寓,这一比例不因续竞一类人才公寓面积而变化,其将优先销售给区政府或市级相关部门认定的符合相关标准的人才。二类人才公寓无政策优惠。

锦江区

而锦江区第二批次集中出让的2宗土地,均在海椒市,均是商住兼

宗地位置:锦江区海椒市街13号

出让面积:合15.1734亩

可开发体量:约25290㎡

土地性质:商兼住(50%)

容积率:2.5

起拍价:13600元/㎡

土地最高限价:15000元/㎡

可售商品住宅清水限定售价:23769元/㎡

要求:清水现房销售,出让年限内不得整体分割销售,须代建国有建设用地。

成交楼面价:13600元/㎡

竞得人:锦江统建&华发

二号宗地

宗地位置:锦江区海椒市街空压机厂片区

出让面积:合22.4168亩

可开发体量:约44588㎡

土地性质:住兼商(50%)

容积率:2.98

起拍价:13000元/㎡

土地最高限价:14000元/㎡

可售商品住宅清水限定售价:24508元/㎡

要求:清水现房销售,配建地铁商业出口一处,出让年限内不得整体分割销售。

成交楼面价:13000元/㎡

竞得人:锦江统建&华发

锦江区海椒市片区一直传闻拆迁,有意向将攀成钢联动。这批次两块地属于少有的锦江区二环土地,位置非常优质,紧邻攀成钢,配套成熟。这次拿地的是华发锦江统建,目前有的项目是三圣乡的锦江大院,还有牛市口的锦江首府。两宗地和锦江首府一样是要求现房销售(19年7月拿地),而且需要卖清水房,意味项目门槛不会太高。两宗地可能对口轿子小学,锦江三区。这个项目今后关注度应该很高。

武侯区

而武侯区第二批次集中出让的2宗土地,均来自武侯新城,南北片区各一宗,均是商住兼容的地块。

武侯新城北片区97.53亩地块

宗地位置:武侯区机投桥街道半边街村7组、白佛村2组,金花桥街道陆坝村6、7组

净用地面积:合97.5298亩

土地用途分类:住兼商用地

计算容积率:1.5

起始楼面地价:10183元/㎡

土地最高限价:11183元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:19100元/㎡

竞得者:轨道交通

要求:25%一类人才公寓+占一类人才公寓面积比例30%的二类人才公寓。成品住宅建设比例:100%,要求建筑面积90平方米以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%。若分期开发建设,90平方米以下套型的住房须纳入首期进行开发建设。

武侯新城南片区131.12亩地块

宗地位置:武侯区簇锦街道办事处高碑村一组

净用地面积:合131.1235亩

土地用途分类:商兼住用地((兼容住宅比例大于40%,小于49%)

计算容积率:2.45

起始楼面地价:9000元/㎡

土地最高限价:9900元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:22058元/㎡

成交楼面价:9000

竞得者:复星

要求:先商业开发、后住宅建设,清水销售。

该地块为产业项目用地。

商业部分须建设以购物、办公等业态为主的商业综合体并且引入特色餐饮(含中华老字号品牌);须引入人工智能、大数据、生物科技领域的独角兽或准独角兽企业3家。

项目总投资不低于20亿元,宗地须按照“先商业开发、后住宅建设”的要求建设,商业主体封顶后,才能申请办理住宅部分的预售许可。住宅部分,地块规划条件要求建筑面积90平方米以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%。

复星就是复地,已经在成都南边开发了诸多位置极好的项目,武侯区两块标志着武侯新城的发展持续发力。

金牛区

宗地位置:金牛区金泉街道涧漕河村8、9组,西华街道涧漕河村7组、瓦子社区1组

净用地面积:70.1530亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:2.5

起始楼面地价:15300元/㎡

土地最高限价:16800元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:24000元/㎡

成品住宅建设比例:80%

成交楼面价:15300

竞得者:城投

要求:人才公寓

宗地位置:金牛区金泉街道涧漕河村8、9、10组

净用地面积:39.5540亩

土地用途分类:住兼商用地

计算容积率:2.5

起始楼面地价:12500元/㎡

土地最高限价:13700元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:24000元/㎡

成品住宅建设比例:80%

成交楼面价:12500

竞得者:城投

其他要求:人才公寓用地,自持商业50%

宗地位置:金牛区金泉街道金牛村1组、涧槽河村9组,西华街道瓦子社区1组

净用地面积:52.9108亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:2.5

起始楼面地价:15300元/㎡

土地最高限价:16800元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:24000元/㎡

成品住宅建设比例:80%

成交楼面价:15300

竞得者:人居

这三宗地块均位于国宾板块,均为人才公寓用地。

同时,出让文件中要求,三宗土地未来修建住宅90㎡以下的户型占比不得低于20%。

在三宗土地的中间位置即为去年年初出让成交的城投39亩地块,该地块要求配建人才公寓面积比例30%、无偿移交统筹住房面积比例6%,现已引入了万科共同开发,案名为城投置地·万科国宾蜀园,与52.91亩地块相邻的地块即为成都首批次集中供地出让成交的万科21.24亩地块,该地块也需配建25%的人才公寓,清水限价为21700元/㎡。

可以看出这几块地将打造一个人才社区。金牛区将在国宾板块建设一个大型人才公寓社区。

周边配套还算成熟,国宾起步还是有10多年了。

宗地位置:金牛区金泉街道互助社区1、2组

净用地面积:18.1494亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:2

起始楼面地价:13400元/㎡

土地最高限价:14700元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:21700元/㎡

成品住宅建设比例:80%

成交楼面价:13400

竞得者:电建交投

要求:现房

宗地位置:金牛区金泉街道互助社区1、2、8组

净用地面积:80.1430亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:2

起始楼面地价:13200元/㎡

土地最高限价:14500元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:21430元/㎡

成品住宅建设比例:80%

成交楼面价:13200

竞得者:电建交投

要求:自持租赁10%

这两宗地块均位于金禧二路与金水三街交汇处,紧邻项目电建交投洺悦珑庭,电建铭悦玺,为纯住宅用地。不得不说,这个片区已经被电建承包,不出意外应该也是电建的铭悦系。周围已开发4个住宅。周边几公里配套还是成熟,属于金牛郫都区高新西区交界。周边有茶店子小学(金禧校区)、成都外国语学校附属小学、成都外国语学校。

宗地位置:金牛区西华街道侯家社区6组

净用地面积:53.6337亩

土地用途分类:住兼商用地

计算容积率:1.9

起始楼面地价:8454元/㎡

土地最高限价:9254元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:17300元/㎡

成品住宅建设比例:80%

成交楼面价:8454

竞得者:成都轨道交通集团

该宗地位于金牛与犀浦交界地带。

根据出让条件中的土地竞买资格(要求竞买人须具备7条及以上地铁线路网建设和运营管理经验)不难看出,本宗地块为梓潼宫TOD用地,不过在金牛区。梓潼宫TOD作为成都首批次示范性TOD站点,此前已出让成交了约163亩土地,项目一期住宅产品梓潼四季处于在售中,单价约1.7-2万元/㎡(精装)。相较之下,本宗地块清水限价1.73万元/㎡让未来房价有一定空间。:TOD用地;商业建筑面积持有比例不低于宗地商业总计容建面的50%,在宗地出让年限内可自持或整体有条件转让(其中宗地地下商业建面全部自持)

宗地位置:金牛区北站西一路与北站西三巷交汇处西北侧

出让面积:合23.7632亩

可开发体量:约63368㎡

土地性质:商兼住

容积率:4

起拍价:11300元/㎡

土地最高限价:12400元/㎡

可售商品住宅清水限定售价:24800元/㎡

销售方式:现房销售,成品住宅比例为80%,基础装修标准为2000元/㎡

成交楼面价:11300元/㎡

竞得人:金牛平台

要求:自持商业50%

这块地紧邻保利时代,属于人北商务区板块,这也是金牛区近几年拆迁翻新最给力的区域。处于1.5环,区域配套十分成熟。人北商务区呈现后,区域界面也会越来越好。

宗地位置:金牛区天回镇街道万圣社区8、10组,白塔社区9、10组

净用地面积:合101.6074亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:1.78

起始楼面地价:9600元/㎡

土地最高限价:10600元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:17000元/㎡

成品住宅建设比例:80%(基础装修标准2000元/㎡)

竞得者:北京城建&金牛城投

成交楼面地价:9600元/㎡

要求:自持租赁房10%

该地块位于天龙北二路以东,金华寺西路以南,在北四环内侧约850米处,与幸福桥TOD只有一街之隔。该宗土地是一宗“回锅地”,土地起拍价从13500元/㎡降为9600元/㎡,且设定了土地最高限价为10600元/㎡。竞得人需自持保障性租赁住房面积比例不小于宗地总计容建筑面积的10%,还需在临规划道路的建筑内配建建筑面积不小于800平方米的社区用房一处。

在教育配套上,北部新城新规划的成都市人民北路小学(天北校区)。

区域属于天回镇北部新城,也是金牛区重点打造的老城新区。现在区域还在开发,今后的配套不用担心,离tod很近。

青羊区

二号宗地(青羊马家花园23亩地块)

宗地位置:青羊区马家花园路以东、饮马河以南、宪庆街以西、通锦桥路以北棚户区改造范围

净用地面积:合23.1719亩

土地用途分类:住宅兼容商业(兼容商业比例35%-50%)

计算容积率:3.0

起始楼面地价:13900元/㎡

土地最高限价:15300元/㎡

成交楼面地价:13900元/㎡

配建租赁住房比例:10%

可售商品住房清水最高销售均价:26441元/㎡

成品住宅建设比例:100%(基础装修标准3000元/㎡)

竞得者:青羊国投

其他要求:现房销售;竞得人须全部自持商业计容总建筑面积,且在宗地出让年限内不得整体或分割销售;竞得人须在宗地内建设建面不小于1000㎡社区服务中心1处、不小于100㎡公厕1处、不小于200㎡的社区美学馆暨文化活动空间要求开发商将恢复建设九思巷2号历史建筑与管理用房。自持租赁10%

属于青羊区一环,周边配套非常成熟,教育资源也很好。配件非常多,还要求现房出售。

宗地位置:青羊区康河街道董家坝8组、马厂社区2、3组

净用地面积:合53.5亩

土地用途分类:住宅兼容商业,自持商业50%

计算容积率:2.0

起始楼面地价:14000元/㎡

土地最高限价:15400元/㎡

成交楼面地价:14000元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:25261元/㎡

成品住宅建设比例:100%

竞得者:城投

其他要求:人才公寓52%。

另外两宗位于马厂坝片区的土地,分别占地约36.56亩(终止)、53.48亩,从位置上看是连襟地块。

且两宗土地均为住宅兼容商业用地,附近有青羊区的人才公寓城投置地梧桐博雅等项目,还有即将开售的马厂坝tod青云一号;在建的泡桐树小学(乐平校区),周边还有大片待出让土地。可以看出这里会成为青羊区下一个重点打造的区域,连接温江光华新城。

成华区

6宗土地均位于龙潭寺片区,

三号宗地位置:成华区龙潭街道和成社区1、5、7、8组

净用地面积:合123.7012亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:2

起始楼面地价:12800元/㎡

土地最高限价:14100元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:21036元/㎡

成品住宅建设比例:80%(基础装修标准为2000元/㎡)

竞得者:首开

成交楼面价:12800

四号宗地位置:成华区龙潭街道和成社区1、6、7、8组

净用地面积:合136.4658亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:2

起始楼面地价:12800元/㎡

土地最高限价:14100元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:21036元/㎡

成品住宅建设比例:80%(基础装修标准为2000元/㎡)

竞得者:中铁建

成交楼面价:12800

两宗“连襟地”位于北湖公园东侧,其中首开地块临湖,标准的湖景房,不过北湖板块的配套还是比较落后,周边还有大量土地没有开拍。此次进来的两个开发商都是很强的,中铁建之前在片区内已经开发了西派泊玥与北湖国际城。

宗地位置:成华区龙潭街道鹤林社区1组、向龙社区12组(38中南侧地块)

净用地面积:合20.9226亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:2

起始楼面地价:11600元/㎡

土地最高限价:12800元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:19500元/㎡

成品住宅建设比例:80%(基础装修标准为2000元/㎡)

流拍

宗地位置:成华区龙潭街道鹤林社区1组、向龙社区12组(38中北侧地块)

净用地面积:合21.7819亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:2

起始楼面地价:11600元/㎡

土地最高限价:12800元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:19500元/㎡

成品住宅建设比例:80%(基础装修标准为2000元/㎡)

流拍

两宗土地距离约200米,都流拍,均位于龙潭寺目前最为核心的住区,是龙潭寺片区目前生活氛围浓厚,商业、教育、医疗等城市配套较为完善的区域。

宗地位置:成华区龙潭街道丛树社区12、13组

净用地面积:合100.2602亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:1.5

起始楼面地价:12200元/㎡

土地最高限价:13400元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:20270元/㎡

成品住宅建设比例:80%(基础装修标准为2000元/㎡)

竞得者:中旅

成交价:13100。

要求:现房销售。

之前有一个58亩的临时终止,两宗“连襟地”目前地块周边的商业、教育、医疗配套较为缺乏。

68.22亩土地基本信息:

宗地位置:成华区圣灯街道崔家店社区4、5组,长春社区2组

净用地面积:合68.2239亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:2.0

起始楼面地价:12300元/㎡

土地最高限价:13500元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:20600元/㎡

成品住宅建设比例:80%基础装修标准为2000元/㎡。

成交楼面价:13500

要求:37%人才公寓

竞得者:江苏华建

该宗土地位于中环路崔家店段东侧,邻近成都理工大学南校区。成华区几次供地都有理工大学附近,今后是打算链接二八板块。

此外,宗地要求建筑面积90平方米以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%。若分期开发建设,90平方米以下套型的住房须纳入首期进行开发建设。

江苏华建听闻是朗诗的股东,朗诗也在成华区有很多项目,不排除该项目有朗诗来打造。

宗地位置:成华区青龙街道新山社区1、2组,新山社区集体

净用地面积:合123.5亩

土地用途分类:住宅用地

计算容积率:2.0

起始楼面地价:12400元/㎡

土地最高限价:13600元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价:20800元/㎡

要求:20%人才公寓

竞得者:首开

这块地位于动物园海滨公园板块,之前就说这片相当多土地,后期土拍发力,界面会有很大的改善。首开这次在成华拿了两块地,打算深耕成华。

解析:五城区的土地大多是底价成交,不是五城区量,仔细了解不难发现,拿地的大都是政府平台开发商,很多还属于人才公寓。经历了成都几年的土拍,懂得都懂。不排除这些土地今后开发会形式丰富。比如找代建(比如绿城凤栖鹭鸣),比如自己开发(比如国投上林栖)或者合作开发(比如城投万科蜀园)。都知道tod用地转让给民企开发商的案例多。

这次供地还是非常不错的位置。金牛成华供地最多,武侯金牛成华对其区域新城开发在发力。也涉及了部分老区新改的位置,比如近皇城区域,人北商务区,牛市口。青羊的两块董家坝地临时终止,不然也是新城发力。

这次多为政府自己的平台公司拿地,一方面是确实满足条件的民企报名少(全国到处都是如此,杭州沈阳深圳等土拍都在降温,民营房企融资越来越难,开发门槛越来越高)。一方面由于土地财政现在也要上缴了,所以。。。房地产行业的大环境也在改变。还有目前市场降温,降预期也很明显,房企利润有限。

所以即使这次的土地相比一批次集中供地优质,但反响反而不如地一批次激烈。这次拍地限价给力,还对部分土地有面积限制,限房要求,可以说很好的服务了购房者能有更多的选择,更规避了购房的风险。成都现在对于人才住房的供应也非常看重,有人才资格的要好好利用这个机会。

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责任编辑:刘伟_NB17476
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