说实话，这两天上海土拍环二没怎么关注：溢价率定死了，地价上限知道了；可能会流拍的地块提前终止了，地价下限知道了。
这还能出什么新闻？
之前还对拿地开发商有点期待，现在产品越来越趋同，恨不得大家用一张图纸，爱谁拿谁拿呗。
地块分布倒是值得关注，环二之前推文写尽了，大家再回顾一下就好：《 》。
只是部分媒体的解读有点偏颇，本文尽可能的澄清一些。
01 关于流拍
10月8号上海七块土地终止出让，引发了不小轰动。
其实没什么，大家早习惯了。
●10月11日，北京宣布26宗地块延期出让；
●10月9日-12日，武汉二次土拍，共计挂牌51宗地，撤牌8宗，流拍3宗；
● 9月26-27日，广州二次土拍，挂牌的48宗宅地仅成交23宗，流拍率达52.08%；
● 9月15日，杭州二次土拍，17宗土地终止出让，集中挂牌的10宗竞品质地块只有1宗顺利出让；
● 9月14日，成都二次土拍，17宗地块因故终止出让。
背后原因分析的也很到位：地块偏远、价格没有倒挂、三道红线、融资成本等等。
不过大家好像只分析了买家，卖家的想法鲜有涉及——买卖没有谈成，难道没有卖方的事情吗？
房产中介有句口头禅：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
现在采访一下开发商，他们肯定会说：没有不能拿的地块，只有不能拿的价格。
所以土地流拍很大一个原因是：卖家对你们的报价不满意。
土地不是稀缺资源，全世界的人口住到四川去，人均可分到一套独栋别墅。
但是供地指标是有限的，土地不是你想卖就能卖。
所以起拍价大家尽可能的抬高，宁愿流拍也不能卖亏了。
有人说这下市场要火了，土地流拍，供应量减少，供需更加失衡。
其实不会，供地指标肯定会全部用完，现在不拍只是收回去等一下合适时机。
卖家还在等合适时机，是不是他们发现了什么？
市场下行，该做的不应该是尽快抛掉吗？
02 不准降价
与土地流拍同样的原因，部分城市也出台了“限制新房降价”的政策。
新房降价抛售，市场恐慌，土地流拍现象岂不更严重。
不过两个动作给我们的启发完全不同。
土地流拍，是卖家认为后面有机会卖的更贵；
限制降价，是因为还有不小降价空间。
如果价格已经降到底了，还限制它干嘛？
而且我们这一套限价理论，限制房价上涨很有用，限制房价下跌非常容易失效。
为了应对房价上涨，各大城市采用的几乎都是“阉割疗法”：
男孩子太多，女孩子太少，婚姻市场严重失衡，彩礼越来越高，怎么办？
我们把一部分男孩子阉割了吧，保证能结婚的男女比例1：1，彩礼就降下去了。
想想限购、限贷是不是这个操作？
不过现在彩礼下跌，说明男少女多，再用阉割疗法已经没用了。
总不能将性取向不正常的男孩子掰回来吧？
所以控制彩礼上升很简单，控制彩礼下降很难。
直接干脆不允许彩礼下降了，说明真的黔驴技穷。
但是你控制不住的。
如果你是女方家长，孩子迟迟找不到男朋友——因为彩礼太高，居委会又不让你降低彩礼——你会怎么办？
“没事儿的小伙子，彩礼结婚后我再还给你，如果还不行我再送你一辆保时捷”。
所以限制房价下降的地方，千万不要去。
03 房地产变成了制造业
今年土拍很神奇的地方在于：将来能卖多少钱大家都知道了。
土地出让前，每个地块都标注了“联动价”，也就是以后的上市建议价。
据说建议零售价1.5元的农夫山泉，经常按照2元出售，因为小卖部老板不接受他们建议。
不过房地产市场你得接受。
拿地价限定死，卖出价限定死，税费限定死，没有限定死的只有：建安成本、管理成本、融资成本。
管理成本大家已经做到极致，中海集团很早之前就要求A4纸必须双面打印；
融资成本高的房企慢慢的暴雷，剩下的区别已经不大；
是不是只有建安成本还有点空间？
有点想法的，建安成本高的企业，慢慢的就被淘汰出了市场。
剩下的开发商，产品千篇一律。
之前大家打趣说恒大一套方案供全国，现在一套方案可以供全行业了。
房地产市场最精彩的地方就在于高度个性化：有100%绿化率的中鹰黑森林、有小区里可以放风筝的名都古北、有内环内稀缺湖景的中凯城市之光。
现在出去转几个售楼处，觉得自己脸盲症越来越严重了。
04 国有化
这次共计出让20幅地块，13幅被国企拿到。其中11幅更是上海本土国企。
本土国企基本都是当地地头蛇，比如宝山顾村地块毫无悬念是大华，徐汇漕河泾地块是徐房。
什么意思？
这些地块极有可能没有开发商报名，国企扛下保住颜面。
就好像北外滩480米地标一样，沟通了一些开发商，最终还是上海实业发展、上海城投、上海建工三家上海本地国企接盘。
上海，北外滩，地标，这都没人敢拿，会造成不太好的影响。
不过住宅无所谓，现在强排方案都一样，户型也差不多，因为限价也不需要太多营销，干脆各个地方政府自己盖房子得了。
没有中间商赚差价，取之于民用之于民。
你们开心了吗？
- 环二文章合辑-
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