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一边疯狂流拍 一边拼命抢人!这个网红城市 在盘算什么?!| 檀楼市

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叶檀财经 2021-10-12 21:54

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文/檀扒爷

17幅地块全部“流拍”,然后提高了落户门槛,杭州是翅膀硬了,不想要人了吗?

澎湃新闻消息,10月11日,杭州市规划和自然资源局公告,17幅土地终止出让,而此前8月时给出的公告是二次土拍一共有31块地要拍。

这就意味着,杭州这一轮土拍,一下子缩水到了14块。

而就在10月9日,杭州还做了一件大事,那就是抬高了落户的门槛。

之前最重磅中提到这条新闻的时候没看以前的政策,还以为是放松了,今天对比了下才发现原来是收紧了,好吧怪我,也怪杭州以前的政策太宽松了。

这次具体的改动,就是没提到前两年一直实行的大专落户,那没提到大概就是取消了,其次硕士的待遇开始与本科生持平,博士的待遇独一档,可以先落户再就业,卷的厉害。

两者结合一起看,难免会有一种感觉,就是杭州的经济已经不需要土地财政的支持了,而且杭州已经进化到北上的境界,从“抢人口”真正变成了“抢人才”了?

真的是这样吗?

我觉得你想多了......

流拍≠告别土地财政

我们都知道,杭州是卖地大市,不看远的,就从18年开始,土地出让金方面杭州蝉联2年全国第一,去年也只是惜败给上海(只差300多亿),拿了个榜眼。

而土拍的改革说白了是今年才开始的,你指望短短两次集中拍地就把土地财政中的佼佼者搞的金盆洗手,显然不现实。

虽然杭州的经济构成很符合现在国内流行的趋势,就是数字经济占比很大(19年时超过四分之一),但是所谓的“经济质量”也没好到随便可以砍掉这几千亿的土拍收入,然后找一个所谓的高新产业的增加值顶上来。

所以杭州这个流拍,其实还是些更直观的原因。

首先是随大流,有自愿的成分,也有被迫的。

自愿的部分就是第二次集中拍地中杭州本身更新了下游戏规则,第一点是设置了竞买准入条件,比如不许马甲竞拍,第二是溢价率上限均有下调,第三点是拍地的资金来源受到了限制,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金等等。

除此之外还搞了竞品质地块(就是要求很高,讲起来流拍最多的也是这种)。

这一大堆限制摆在面前,本身就让很多大中小房企望而却步了,本身债务就比较头疼,看到这些也就没了囤地的心,散了散了。

其实这种限制第一次集中拍地杭州就该做了,但是它没有,甚至还搞出了24.85%的综合溢价率,虽然比不上徐州和重庆夸张,但是本身地贵,所以好不到哪儿去。

接着是被迫部分,这个不用多说,看看其他热门城市的二次集中土拍的结果就知道。

10月11日,北京43宗宅地拍卖26宗无人竞买。 10月8日,上海普通居住用地25幅,7块终止出让,还剩18块。 10月4日,克而瑞地产研究中心发布的报告显示,9月重点城市的土地流拍率已飙升至27%。

所以这不是杭州自己的行为,而是目前重点城市比较常见的一个趋势,大家都在调整规则,本来就被五道红线压得难以抬头的房企们更是心有余而力不足,无法染指土拍,还比较活跃的大多数都是国资的或者大型头部企业。

这种情况下,很难说是杭州想要告别土地财政,只能说是目前形势如此,而且别看流拍数字高,上边也说了,很大一部分是入场要求高的竞品质地块,而且仅看二次集中拍地依旧有14块地等着拍呢,再说了,流拍的,又不全是热门区域地块,影响到底多大很难讲清楚。

最后,最最重要的,杭州第一轮集中拍地的收入是1178亿(2天),再加上第一次集中拍地之前的今年的卖地收入,已经有1907亿了。

这个数字占了去年卖地收入总数2574亿的74%......

所以觉得杭州“金盆洗手”的,歇歇吧,热门城市减缓土地财政依赖,是一个漫长的过程。

抢人从未停止 只是在优化

说完了拍地,再看抢人。

由于门槛较之前收紧了,所以可以看到很多说法都是杭州不抢人了,杭州进化了。

这种说法其实我是不赞同的,因为他们没搞清杭州的对手是谁。

你觉得杭州会把全国各地的二三线城市都当成对手吗?不会!

它的对手,除了北上广深,剩下的也就是南京苏州宁波东莞等地了,也许中西部的那些个大热的中心城市,它也没放眼里,真正在人流吸引上对它产生压力的,可能全都集中在长三角和大湾区这俩地方了。

因此,对于杭州来说,光抢人是不够的,这些和自己平级甚至更高级的竞争对手都各自具备强大的产业,一个个都是德智体美劳全面发展的家伙,自己抢人的手段也要改变下,要恢复到早前“高冷”一点的状态,对人才要有要求。

高要求。

再说了,根据《杭州市国土空间总体规划(2021-2035年)》(草案),杭州到2035年时希望自己可以达到1500万的常住人口的,七普杭州是1193.6万人,也就是往后15年每年还得有个20万人左右的净流入才行。

看下六普到七普,杭州增长了320多万人,平均下每年就是32万人的流入,而杭州本身人口流入也不可能做到后边那么多年都保持在高位,趋势基本是递减(看看西安人口流入的趋势),因此杭州肯定还是要保持一个比较高速的人口增长。

所以这会儿说杭州不抢人了人够了,就是扯淡了,深圳都还没进入北上那种状态,杭州凭什么?

以上,杭州并没有放弃土地财政,也没有停止抢人,相反,可能更进一步了,只不过不是量,而是质——它已经彻底看清自己的对手是谁了。

最后提下杭州的楼市,有人觉得可能门槛高了,是不是市场就会冷了,房子就没人买了。

其实不会,这种东西是循环的,的确新政之下大专学历的杭漂们落户变难了,买房也变难了,但是之前落户的也熬到头了,再加上不断流入的高学历人口以及本身千万人口的规模,维持一个有效的内循环,不是问题。

对于千万人口的成熟大城市,就不要操心它楼市会不会凉了。

多虑了。

END --

作者:檀扒爷编辑:苏苏

图片:来源于网络,侵删

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