大家好，我是乌鲁木齐房市主编小何。
最近，关注二手房市场的朋友非常多，在全国二手房市场整体都不愠不火的状态下，乌鲁木齐的二手房市场中也呈现了一些“低气压”。
而其中，一批曾经的“神盘”去光环化，昔日风光不再的现实，也让人唏嘘不已。这其中最受瞩目的关键词，就是：塔尖学区房。
乌鲁木齐的顶级学区房，绝对是整个房地产市场中“神话”般的存在。在新房均价尚未过万的乌鲁木齐，这些房龄在30年左右的老破小却能够轻轻松松卖出4万+的价格，而且涨幅惊人：三年之内翻了一倍有余。
但是伴随着今年全国范围内学区房的降温，乌鲁木齐房地产市场也开始把控“学区房”的宣传。
从今年年中的一纸“禁宣令”下发，到如今我们明显可以感受到乌鲁木齐的顶级学区房热度在明显下降。
而数据，给了我们更加直观的答案：
虽然乌鲁木齐天山区的很多学区房依然价格高位，但是已经出现了明显的横盘。大部分小区都处于持平状态，还有一些价格较高的小区甚至出现了小幅的下跌。
虽然环比上个月幅度并不是太大，但是今年上半年5.76万/㎡的风光已经不再了。
很明显，乌鲁木齐的顶级学区房，似乎陷入了“涨不动”的僵局。而市场也开始经历一场前所未有的大分化。
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打开二手房网站，我们可以很明显的感受到：降价，真的很明显。
10月份乌鲁木齐小区跌幅前十名里，有6个小区都是塔尖学区房具体集中为：北门区域、铁路局区域、幸福路区域。价格着实缩水明显。
首先是兵团一中和三十小的房源。
在今年上半年，由于兵团一中和实验小学本部的双学区房单价基本上都在4.5万+/㎡，有不少家长们都退而求其次选择价格相对友好的单学区，这也使得北门卫生巷周边一众老旧小区涨幅明显。
不过在开学季热潮褪去以后，价格也出现了明显的回落。
天山区的十三中周边学校也面临着同样的问题。
此外，还有位于新市区铁路局区域的铁三中周边学区房，同样出现了下跌。究其原因，和周边中海·学府里等新房项目的交工有着千丝万缕的关系。
毕竟在价格相差不悬殊的情况下，不少人还是更愿意选择新房项目。而且目前同样配套资源情况下，新房与老破小之间的价格差距也非常明显：
去年交工的中海·学府里项目，属于铁三中和铁二小的双学区房，目前二手房的均价已经到了2.3万/㎡左右。
相较于同样教育资源的老旧小区，价格大概高出了3000元/㎡左右。
而中海·学府里还属于期房在售时，新房均价约在1.8万/㎡。短短两年之间，如今涨幅已经达到了近5000元/㎡。
由其可见：优质教育资源的热度虽然降温，但是其溢价优势依然明显。
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接下来，我们来分析第二个问题：
乌鲁木齐的学区房，为什么能够涨的那么快？
归根究底，还是稀缺。
这份稀缺，不仅仅体现在优质的教育管理水平、塔尖资源的占据上，还体现在了环境上。
（乌鲁木齐优质双学区位置分布）
小编也采访了一些北门实验小学、兵团一中的家长们了解到一些反馈：
对于他们来说，塔尖优质教育资源不仅意味着升学率高、离学校近，孩子上学方便。更重要的是：这一类学校的教育氛围非常好。
（图源：新疆教育学院实验小学微信公众号）
老师大多比较有经验，知道对于不同性格的孩子该用什么样的教育方式较好。
同学们大多出生于高知家庭，孩子们在视野、学习习惯、三观等多方面都可以产生正向影响。能够帮助孩子在启蒙教育阶段就形成比较好的学习习惯和学习理念。
还有就是，大部分的学习教育在学校就可以完成，孩子自主性也比较高，所以基本上家长不用再额外操心。
这，也是很多家长斥巨资选择塔尖学区房的隐性价值。
当然，我们不容忽视的是：除了教育资源分布不均、僧多肉少导致房价过高的情况外，也有一些部分炒作的成分在里面。
（图源：网络）
因此对于塔尖学区房，我们还是需要理智看待。
毕竟，学区房仅仅是在培养孩子、教育孩子过程中的一个选择而已。并不是唯一的选择。
只能说优质的教育资源和环境可能可以帮助家长省去一些环节，但绝不意味着家长们可以在教育上一劳永逸。
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不过，光环之下，如今的乌鲁木齐的塔尖学区房也必须面临一些问题：
1、房龄过老，居住体验不佳。
目前乌鲁木齐塔尖学区房，大多都是老旧小区。
房龄在30年左右且物业、园林等多方面表现都不敢恭维。房屋采暖不佳、下水道易堵塞、隔音不好等，这些普通老破小有的问题，这些顶尖学区房也没有例外。
同时由于单价不菲，所以大多数家长选择50㎡左右的小户型，一家人挤在一起。居住体验和幸福感直线下降。
2、学区的稳定性，可能没有大多数家长想象的那么好。
目前乌鲁木齐还是按照划分学区来入学，但是近两年很多塔尖小学在入学政策上更加严格，比如说新疆教育学院实验小学的入学政策之中就明确要求：同一户籍和地址6年之内只能有1名学生享受本学区就近入学政策。
此外，还有一些塔尖学区房近两年的学区划分中也出现了小幅度的学区缩水。这些都是不能忽视的潜在风险。
3、最后，乌鲁木齐的优质教育资源其实还在不断的均衡化发展：
这从近两年来各个优质教育的分布就可以明显感受到：
位于新市区的137小学（北门实验小学分校）已经开始招生；
位于会展片区的59小分校同样已经开始招生；
位于河马泉片区的乌鲁木齐第十三中学、乌鲁木齐第一中学同样也在建设中；
（十三中实拍图）
位于经开区二期的兵二经开分校预计明年交工；
位于会展片区的七道湾东街学校（铁三中分校）亦在建设之中；
位于天山区东大梁片区的十三中十五小栋梁校区同样在建设中；
不难发现，近两年伴随着各个区域的发展，优质的教育资源也在遍地开花。我们不否认，塔尖教育资源的权威性和不可替代性。不过我们同样也相信，或许好的教育资源，也不再只是天山区的专利。
教育的本质，是点燃火把，不是把篮子装满。
塔尖学区房的降温，或许也是我们让教育回归教育，房屋回归居住的一次进阶。
未来，乌鲁木齐学区房市场又会怎么走？我们也会持续关注。