01、前言
都说，潮水退去，才知道谁在裸泳。
9月到现在为止，杭州二手房成交量3600多套，算上这几日，小龙虾估计最终差不多会3800套。
这是总成交量，包含了酒店式公寓。单看住宅的话，下降幅度会更大。
然而，事实上，杭州二手房九月份成交量最终定格在了3784套，九月初大部分人都认为成交量应该在5000套左右。
另一方面，现在的杭州楼市，买方和卖方现在都在观望，看市场到底朝哪个方向发展。
市场越冷投资客越担心，但是最受伤的就是房产中介，杭州房产中介从业人员大概是10万个左右，按照这个成交量来算，就相当于20个人才有1个人有买卖业绩，这还是平均数。
中介店铺关门，中介从业人员转行将是下半年的主旋律了。
今年杭州楼市的快速降温，跟2018年类似。正常来说，一般年底行情也不会好，如果卖家能让价，可能11月左右成交量会反弹一些。
而近期，杭州公布的最新批复的2035轨道交通地铁规划，信息很多。未来科技城、北部新城运河新城、三江汇、大江东以后地铁都会非常密集。
虽然四期的重点，依然是城西的未来科技城，但五期其他区域会快速补足，比如城北四期只加15号线，但五期会加8号线、14号线、北环快线。
可想而知，三江汇跟大江东逐渐成熟后，线网将会更加密集。
02、杭州的法拍房也凉意十足，单价28334元无一人出价
事实上，学区房打击之后，近来的杭州法拍房也是凉意十足。
位于西湖区景溪南苑2幢2206室，房屋本身钢混结构，总层数27层，所在层为22层。
建筑面积：60.22平方米，规划用途：住宅，合同编号：2016预1331054，合同备案期2016年1月14日。
评估价和起拍价都是170.6万元，每平米约28334元。这样的价位，在当前的杭州楼市均价，也是许多人能接受的，
数据显示，该套房10711人围观，196人设置提醒。
值得注意的是，最终却无一人出价。
在双减和教改的大背景下，各地出台了学区改革规定，加上房地产行业迎来大整顿，学区房价格可以说应声而落，可见调控效果非常明显。
因为现在的政策，等于对学区房进行了“釜底抽薪”。
虽然小龙虾认为，不能完全杜绝学区房炒作，但是很大程度上，为我们创造了更健康公平的市场环境。
据了解，8月份，北京德胜片区二手房成交量减少近五成，房价下跌近10%。深圳某顶级学区房在拍卖平台上遭遇流拍，起拍价相比市价便宜了500万元以上。
由此可见，市场的变化，让买房者都变得越来越理性了，看到了过去学区房的水分有多大。
当然不能过度乐观，因为我刚说了，不可能杜绝，只能说要保持调控的持续性。
而且对于购房者来说，小龙虾也建议，对于房价过高的学区房要慎重，很可能是泡沫最大的。
03、楼市量价周期理论
要知道，现在的LPR房贷是和普通的贷款分开的。
当楼市越热的时候，房贷利率就会越高；当楼市越冷的时候，房贷利率就会越低，LPR是跟着楼市的热度在变。
现在楼市这么冷了，LPR已经没有继续向上的动力了，下降已经是必然了。
另外，如果说买房的人越来越少，那么房贷也会变的容易批下来一些。
因为房贷额度是有限的，本来只够10个人的房贷，有100个人抢，自然就很难抢到；而后来楼市冷了，房贷还是10个人的，但是买房的人只有20个人了，无形之中房贷就变的容易办下来了。
楼市，现在是有长效调控机制。
和过去那种一阵风的调控是不同的，别用短线思维来看待这些变动了。
随着许多人对于杭州亚运会的即将开幕预期，虽然杭州楼市目前二手房指导价还没有推出，但是杭州的楼市一定会进入冷静期。
已经连涨5年了，不少杭州的业主指望想要左脚踩右脚直升太空，是非常不切实际的。
按照楼市量价周期理论，现在的杭州楼市，二手房挂牌不断增多，但是成交量逐渐降低。可以说，现在的杭州楼市即将进入量叠价平的阶段，多空双方激烈博弈。
对于多头，也就是业主们，想法很简单，爱买不买，不买拉倒，老子就是这个价。
对于空头，也就是买房人，想法更简单，赶紧降价，亏死这帮炒房客，不跌老子不买。
这样多空分歧巨大的博弈局，价格一般不会出现太大的波动，但是由于买卖双方的心态很焦灼，谁都不肯让步，所以成交量会出现大幅下降。
这套理论，在过去15年楼市历次周期当中都有体现，屡试不爽。
你可以不当真，但是深圳、广州、上海都已经在实践这套理论了，深圳甚至走过了量跌价平的阶段，进入到量跌价跌的阶段了。
04、总结
今天，看了下九堡的江景大平层，感觉九堡的租金超出了小龙虾的想象，已经达到1万以上。
望着这样形似DNA螺旋的九堡大桥，突然间触动若亚运村建设完，对岸彭埠大桥至九堡大桥之间会怎么规划。
只是，江北岸的之江路沿岸尚有许多土地并未开发，这大约是5年以后的事了。
想想最近博奥路隧道通车、7号线过江到市民中心，6号线过江到枸桔弄也是指日可待，机场快线+彭埠大桥复通的王炸，慨叹城运到达之日蜕变只是近在咫尺。
曾何几时，天津也有这么一段时间。
杭州现在赶上的，是一个好时代，互联网充分放大了这个城市的优点，正在用几何倍乘速度俯冲冲刺国家一流城市。
诚然，她依然有诸多不足，但瑕不掩瑜，毕竟，这世界并无完美，虽然人人追求完美。
2017年的杭州楼市，就有几万小白刚需一门心思要打新，结果错过了波澜壮阔的二手房行情，最后新房没打到，二手房的涨幅也没有吃到，心里流血不止。
1988年，海南设省，楼市击鼓传花，不到1992年就成了全国第一，之后一路腰斩膝盖斩脚踝斩，成为至今为止唯一的房地产泡沫。
2005年，温州炒房团横行全国，大巴车一车一车地拉人到上海和杭州买房，末了更是没有忘了温州老家，2009年房价三万，全国第一，之年后开始遥遥无期的高位盘整，至今也没有完全走出低谷。
2010年，杭州房价冠绝全国，杭州似乎成了宇宙中心，之后5年，杭州楼市是失去的五年，楼市万年不涨，一堆杭州人对楼市的信仰就在这5年完全崩塌。
2017年初，北京房价疯牛，一下子成了全国第一，之后史无前例的10天10调控逼得北京楼市盘整4年，至今仍有一半的北京房子房价低于2017年3月的历史高点。
2020年，深圳房价坐了火箭，炒房团经营贷，深圳人把房子买卖做成了产业链，房价稳稳地成为了全国第一。
你们猜，未来5年，杭州楼市该往何处走？