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第二次土拍结果出炉,南京还“挺”着..

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娱乐包袱团体 2021-09-29 00:13

今天,南京第二轮集中土拍正式打响,在意料之外,又是情理之中,南京走出了独立行情。

土拍前夕,南京有11块土地终止出让,和全国各其他热点城市类似,因此一时市场舆论对南京的二轮土拍也传出相对负面的影响。

@一文 也对11块终止出让的土地进行了分析,并且在各个平台都取得不错的反响:

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如果您感兴趣,不妨移步查阅:强捧之耻

但是,@一文 对南京整体土拍状态,还是比较乐观的;果不其然,今天的土拍也印证了这个推测。

PART 01

和全国其他热点城市相比,南京的土拍政策有哪些优势呢?

1、简单来说,南京虽然对拿地条件进行了调整和限制,但是总的来说横向对比相关城市,还是有不少“政策优势”。

与杭州相比,南京的限制更少:

杭州二轮土拍遇冷,让不少关注楼市和土地市场的朋友难免要和南京对比,事实上大家往往只看到杭州的溢价率较高(20%),但是没看到杭州的竞品质的操作性更加严格,甚至还包括了现房销售,而在南京经历过楼市行情的人都知道,“现房销售”几乎是大杀招,自退出江湖之后再也没用过。

与重庆、合肥相比,南京的对土地的运营要求更低:

在前不久结束掉的重庆二轮土拍,土地市场反响爆冷,@一文 注意到,重庆二次土拍推出的42块土地中,有13块含有自持住宅租赁的要求;这种自持物业,在以租代售,抵押融资,ABS融资的可能性被一条条断掉后,注定了无法短期变现,开发将占用大量的现金流,可谓条件苛刻;而合肥,则是提高地块配建比例,也增加了拿地的“隐形成本”。

但是我们对比南京发现,南京的拿地条件仍然相对友好,即便开出自持和运营成本较高的地块,含金量也是非常不错的,比如大校场底价成交的地块,而值得一提的是,南京终止出让的土地中,唯一一块含金量较高的燕子矶地块,就是出让条件中包括了商业运营的条件,就这样都被终止,可见开发商拿地前,“挑”的话语权还是很充分的。

2、南京城市势能和潜力,在整个长三角甚至全国,仍然有很大的竞争力,开发商是在南京发展的安全性还是比较强的。

人口方面,国家统计局近日公布的《经济社会发展统计图表:第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》报告,省内只有南京被正式官宣为特大城市,在省内,苏州虽然整体人口超过南京,但是主城区人口占比不及,如下图,苏州大量常住人口,集中于环沪的县级市(如昆山张家港太仓等)

这也印证了@一文 此前在七普的时候对比南京和苏州人口写的简单的稿件,苏州的很多常住人口,其实是“上海人”。

不要小看这个差别,这意味着目前长居的“苏州人”,他们的日常工作生活事实上在上海,未来的换房方向更加偏向于“上海”,一旦达到终极改善的要求,几乎方向一定是上海;而南京主城区的人口,是纯正选择“南京”,未来改善换房方向,将会在“南京”,这对开发商来说,价值和意义是不同的。

反映在市场上,今年苏州地产市场也确实冷了,很多项目开盘去化5成左右,而南京,基本上热点板块项目,即便报名人数减少当天售罄还是问题不大,足见区别。

产业方面,南京一直广为诟病,并且经常与“互联网之都”杭州相比,但是事实上,无论是GDP总量还是人均GDP量,在数据层面,南京根本不比杭州差,而眼下大家也知道,互联网泡沫下,南京的产业相对来说,当年没多少红利,眼下的风险也就相对比较少;

虽然说,南京整体的科教文卫和体制内的工作岗位更多,可能从观感的角度来说,这个城市的“魅力”和讲故事能力一般,但是对于开发商来说,稳定的买房群体和良好的支付群体,确实更多啊!

PART 02

今年,不怪很多业内很悲观:中秋期间,北京、上海、深圳商品住宅成交较去年同期下降了三分之二;二线三线四线城市成交同比下降都在七成左右。

对于南京买房人而言,上半年熟悉的暴涨的苏北,近期跌回1-2年的行情;开发商面临状况今非昔比:由于大家都知道的某大天天徘徊在暴雷边缘,国家对于融资有了更进一步限制。

除了房企,买房人拿到房贷的难度也在增加;楼市表象转凉成为定局

但是@一文 一直都说,楼市调控和“双减”、“反垄断”等政策对教培、互联网行业的调控不一样,楼市调控的目标是“降低预期”,从而让楼市“安全着落”,在收紧政策的同时,一定不能忽略一点,调控还包括了“托底”,甚至托底比限制更重要:

就在近两个月,岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口出台政策,力保房价不能下跌。

就在江苏省内,南通也出台了类似的政策,降价幅度超过8%时必须重新备案,重新备案间隔周期不少于6个月。

南通这个城市,近两年热度爆棚,去年9月我曾经在南通呆了好几天,当时南通主城各大板块房价上涨明显,几乎开盘即售罄,地价也一再创下新高,而海门更是南通热得发烫的板块(因为其承接的对接上海的规划更多),但是仅仅一年时间,海门房价下行趋势初显,托底政策已出,可见整体调控的基调并不是冲着“崩”而是冲着降低预期去的。

所以,我一直在劝观望的买房人,只要你不是纯投资甚至用杠杆,还想在南京发展,为什么不买房?房价大幅下跌的可能性不大,从海门的政策可以看出,预计江苏新房打9折的可能都没有。

PART 03

最后再回到今天的土拍上来,@一文 看到了几点趋势,和大家分享:

1、各板块的“亲儿子”,就算“强捧”也要涨价。

刨去今天朋友圈漫天的“底价成交”,其实买房人更加要关注的是,毛坯限价的变化是怎样的,毕竟这才是和买房人息息相关的数据,因此,今天@一文注意到,虽然底价成交了一批地,但是毛坯限价都提升了,尤其是各个板块的“亲儿子”板块:

对于江北来说,新区亲生子核心区,浦口亲儿子桥林,毛坯限价都提升了,此前桥林一下子跳涨5000成为热议话题:

江北核心区,此前卓越G12毛坯房限价为35000元/㎡,新区G19毛坯房限价为38000元/㎡,跳涨3000元/㎡;

江北桥林,此前时代艺境和越秀G100的毛坯房限价为20000元/㎡,G99-G102四块地毛坯房限价为24500元/㎡,跳涨4500元/㎡;

河西地块稀少,因此江心洲从备胎走上主力供应区上位为“亲儿子”:

招商瑞城G26毛坯房限价为40783元/㎡,G71毛坯房限价为42850元/㎡,跳涨2067元/㎡;

江宁近些年优质地块供应不多,今年江宁的重点规划看来,同样土地供应量巨大的正方和方山,方山以绝对的规划优势成为近期的“亲儿子”:

江宁方山,中海方山印等毛坯房限价为27195元/㎡,G85地块毛坯房限价调整到28000元/㎡,仍然是中海接盘。

2、触顶和底价成交,只能一定程度上说明板块热度,不能完全作为板块是否值得买的标准。

今天众多土地中,仅有11幅触顶最高限价地块:江心洲G71地块、江心洲G72地块、大校场G73地块、宁南G75地块、铁心桥G76地块、岱山G77地块、燕子矶G82地块、江北核心区G18地块、上秦淮G88地块、汇通路G91地块、葛塘大厂G16地块

从这些地块可以看出,大部分触顶地块的含金量颇高,但是也不乏汇通路、葛塘这类接近内卷状态的板块;而且我一直觉得河西各板块中,江心洲的流动性应该比较一般;而底价成交的,如江北核心区甚至大校场,也是非常炙手可热的板块。

因此买房人还是要根据自己的请来判断房产和板块的真正价值。

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