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城中村更新提速,“新深圳人”安居何处?

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菲力制卡丁车 2021-09-29 03:00
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深圳城中村的故事即将翻开新篇。

近日,经数年酝酿后,《深圳经济特区城市更新条例》(下称《条例》)对外发布。作为全国首部城市更新立法,一个指标的变化备受外界关注:根据《条例》内容,旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积、物业权利人人数两项占比均不低于95%,且经区人民政府调解未能达成一致的,可依照相关法律法规对未签约部分房屋实施征收。而被征收人对征收决定或补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

而依照此前原则,必须100%业主、100%的面积同意并签署拆迁补偿安置协议,城市更新项目才能实施拆迁。

对于拥有上千个城中村的深圳而言,“5%”的细微调整,可能将弥合巨大的时间差。 换句话说,城中村有望被按下更新的“快进键”。

但对于深圳而言,城中村又并不单纯是更新的对象。在“十三五”开局时,中国(深圳)综合开发研究院资深研究员李津逵甚至直言,若完成“十三五”规划城市单元更新的面积,那是“要犯历史错误”的,“至少要停止特区内的城中村的整体拆迁改造”。

在新的条件下审视“城中村模式”,以“包容”著称的深圳能否继续迎接“新深圳人”的到来?

去年,突然爆发的楼市让深圳的供地矛盾再度凸显。一组数据值得被再次提及——如中国(深圳)综合开发研究院研究员宋丁所说,深圳住房的土地使用比例只有不到20%,不仅远低于全国平均水平,更低于国际40%的标准。

深圳去哪找地?获批综合授权改革试点之后,深圳有了更多先行探索的可能。

一个领域就是深圳已瞄准很久的“城中村”更新。

据宋丁分析,过去10年来,深圳积累了数百个城市更新项目。

“ 深圳在‘十二五’、‘十三五’期间计划更新的土地大概是30平方公里,其中就包括大量住宅用地。若按照原定计划推进更新,大量空间将被释放出来,这样就能大大增加住宅供应,解决深圳多年来住宅用地供应紧缺的局面。” 面对推进缓慢的城中村更新项目,此次出台的《条例》,正如一剂“强心针”。

这种思路,明显体现在深圳对保障性住房的倾斜上。

上述《条例》总则第二条就明确指出: 根据市住房发展规划,旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设,由市、区人民政府按照有关规定组织实施。

配套政策亦已出炉。宋丁提到,在深圳最新修订完善的《深圳市地价测算规则》中提到,在地价优惠上给予公共住房发展倾斜,公共租赁住房、安居型商品房的修正系数为0.3,人才住房的修正系数为0.4,产业配套宿舍的修正系数为0.6,棚户区改造项目修正系数为0.1。

“这样一来,开发主体所支付的成本会大幅降低,从而保障了其未来的利润空间,大大稳定了开发商的积极性。”宋丁指出。

一个不容回避的问题是,当城中村被置换成保障性住房,居住成本仍可能有所提升。过去那些以城中村廉价住房为生的“新深圳人”,不得不面临走与留的选择问题。

更直接的问题是,新的住宅究竟是为谁准备的?

若从产业发展角度出发,一个较为粗糙的推论是,适配于产业升级的人力资源也需要升级。特别是一方面制造业企业外迁潮已带动东莞等城市产业发生连带效应,另一方面深圳“用工荒”和“就业难”的悖论,显示出人才结构的变化,深圳作出相应调整似乎已迫在眉睫。

宋丁将此总结为另一个层面的“错配”。“居住不能错配,居住者也不能错配。”他说,“宏观地看,这将是一个大博弈的过程,起码要花费10年到20年时间。”

宋丁认为,随着产业大面积升级,在已经升级的产业中工作的人也多了,新的工作者继续住在这样的城中村中,显然将不再现实,这存在一种相互呼应的关系。

在他看来,10年到20年将是一个过渡的过程。目前,对城中村的关注,大多源于当下所处的“断裂”转型过程中——不少在城中村中居住的人,可能很难找到适合的工作,但暂时仍需要居住场所,这个问题只有等时间来化解。

城中村“原住民”是否只有“走”一条路?答案也不尽然。

李津逵曾指出,深圳的城中村里走出过很多人,有企业家、发明家、艺术家、演员等。供应与需求在此能够实现良性循环,曾孕育出一代又一代产业萌芽,为闯深圳的人们提供落脚点。从这个意义上来说,城中村的“包容”,也为深圳带来了“创新”的文化基因。

在宋丁看来,将来,深圳数千个大大小小的城中村中,应该保留一批具有代表性、有典范意义的,它们可以作为一种特殊的实用功能和文化功

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