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武汉这些热门楼盘突然凉了

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爱豆娱乐小分队 2021-09-28 06:32
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虽然到了楼市传统旺季,武汉市场一个月之间,凉得比天气还快!

好不容易到了旺季,九月已经过了近半,新房网签仅5430套,“金九”成色难保。

房子没有以前那么香了,最明显的变化是推特价房的楼盘大增,

其中不乏半年前的大热楼盘,其中有些楼盘,甚至是当时难买到的日光盘,

现在也拿出低至92折的房源,以求快速回款。

哪些楼盘在打骨折?年底市场行情如何预判?有没有捡漏买房机会?一起来看看。

黑洞区域

——汉阳几乎全区房子都在推特价房

现在武汉优惠力度最大的区域就是汉阳。

汉阳和硚口被戏称为武汉楼市“黑洞”。常年供大于求。

从四新的刚需盘到滨江的改善盘,汉阳区几乎全区新房都在推特价房。

汉阳新盘折扣统计表 来源:乐居

招商江山和樾折扣相当于88折-95折,折后均价约17600-18400元/㎡。

电建地产洺悦江湾官方海报起价约16XXX元/平,普遍折后均价18000元/㎡,相当于打了92折。

卓越大江首开均价约25000元/㎡,开盘就打折。后期加推楼栋不仅调低备案价,还打折,折后均价约21800元/㎡,特价房均价约19820元/㎡,相当于8折。

滨江金茂府推出的5套特价房,从房号看,估计是低楼层,看不了江。特价房相当于备案价的基础上打95折。滨江金茂府带装修均价约28143元/㎡,相当高,这个折扣诚意不大。

最典型的例子是世茂锦绣长江天胤和国博新城。

世茂锦绣长江天胤

2017年,世贸锦绣长江5期开盘时,带装修均价约18000元/㎡,开盘两小时日光。

现在回看,世贸锦绣长江5期性价比相当高,带装修,大户型270°看江,并且正对武汉长江段最壮观的鹦鹉洲长江大桥,4/6号线双地铁,对口汉阳排名前列的西大街小学。

去年世茂锦绣长江天胤上了分销后,目前看江视野好的房源已经卖的差不多了,剩下的房源可以打到8.5-9折左右,折后约21000元/㎡,比原价便宜了约4000元/㎡。

可能大家会说,汉阳滨江价格高了,同样预算可选的新盘多,当然卖不动。

但汉阳的刚需盘同样日子不好过。

国博新城曾经是去年四新新房成交量第1的楼盘,卖出1200多套。而且这个销量,建立在国博新城比隔壁神盘城投四新之光单价贵3000-4000元/㎡的基础上。

最近,国博新城也上了分销,现折扣价17000元/㎡起(含3000元/㎡精装),相当于打了96折(备案均价17500元/㎡起。)

小区周边基本公共配套成形,小区附近规划有四条地铁(6 号线,11 号线,12号线,16 号线),6号线已开通,走路到站点10多分钟,12号线是环线也在建设中。

教育配套资源充足,国博新城的D9 、D10,D12 、D13 地块都有幼儿园, D8 地块建设了西大街小学国博校区,于2019年9月开学,国博新城已交房的小区对口这所小学。

唯一差点生活气息,除了小区底商引进的中百超市和生鲜店,附近没有更多生活商业。

其实,国博新城价格不高,还有89/102/106/111㎡这样小户型,总价在200万以内,算是武汉三环内的总价洼地。

保利香颂位于龙阳大道与四新大道交汇处,地段更好,离王家湾商圈不过10分钟车程。从2016年首次开盘至今,15次开盘告罄。

到了去年底推出最后一栋楼时,大户型明显卖不动了。之前带装修均价17500元/㎡,前几天拿出了30套的工抵房做特价,每平的价格直降近2000元/㎡,据称,目前基本卖完。

这几天,中介刷屏的保利青年荣耀,号称均价10500元/㎡,买2.5环滨江楼盘。

这个价格,比公寓还便宜

其实,保利青年荣耀就是保利星河九洲的K7-2地块。

之前开过两次盘,第一次开盘价14799元/㎡,第二次均价13000元/㎡。现在折到10500元/㎡,相当于打8折,折扣力度惊人。

为什么折扣这么大,因为保利星河九洲靠近著名扁担山和锅顶山,所以价格比三环外还低,仍然卖不动。

即使这么便宜,我也建议大家再想想。一是这两山的存在。二是小区周边的生活配套。

总之,汉阳全区的新房,卖得很艰难。

1.首先,传统刚需洼地四新房价并不便宜,平均价格18000元/㎡左右,方岛智慧科学城备案价甚至超过20000元/㎡.

而汉阳滨江,在售户型以143㎡及以上户型为主,单价25000-28000元/㎡,总价400万以上。

这个价位的汉阳的房子,哪怕能看江,本区域内能负担的客户相对少,对其他区域的居民吸引力也不大。

2.汉阳的公共设施和其他城区比,还有差距。

不可否认,虽然四新、汉阳滨江等新造区域道路通畅,学校已建成运营好几年,但是生活商业非常匮乏,除了传统的王家湾商圈,只有一个江腾广场,社区商业街都少有。

在方岛的茂悦荟和万达广场建成前,这里的居民还要坚持一段时间。

生活不方便,必然造成新小区入住率低,加上汉阳本地高收入就业岗位少,很难形成人口流入循环,进一步限制了消费内循环。

永远的神也不神了

光谷东,打折促销成常态

光谷东也不神了,新房也在打折。

正荣开发的四个楼盘联动打折

正荣紫阙台按户型减6-8万不等,正荣恒瑞御峯送车位抵用券,认购还有折扣,需要现场询问。光谷正荣府剩下叠拼,有10万优惠,正荣悦璟台1号楼尾盘减10万等等。

其中正荣紫阙台、正荣恒瑞御峯、光谷正荣府都是前期价高但卖得不错的项目。夏季关山大道热度最高时,正荣紫阙台甚至回收折扣,还要捆绑装修包。

正荣恒瑞御峯曾是光谷东地王,楼面地价13271元/㎡。5月开盘时把高楼层价格拉到26313元/㎡,没日光,但去化率也有6成左右。当时打折促销,折后均价不到24000元/㎡,在光谷东的新房中,单价算较低的。

如今去化不理想加入打折大军,也是有原因:

1. 正荣项目普遍拿地价高,所以备案价也高。但是为了更高利润空间狠扣成本,从社区呈现出的外立面、户型、公共空间来看,效果配不上价格。

2. 地块有硬伤。

正荣紫阙台是长条形地块,背靠铁路,正荣恒瑞御峯、光谷正荣府与光谷东其他楼盘和地铁的连接被豹子溪生态走廊和关豹高速阻断,不利于共享公共配套。

正荣悦璟台在光谷南,一向不是热门区域,同样离铁路近,周边还有部分厂区,居住氛围不纯粹。

3. 户型不佳,比如110㎡户型,做出两间房朝北,进深长面宽窄的布局,居住舒适度不如其他楼盘同面积的户型。

光谷东的房价天花板德商彰泰佳兆业翡丽天玺备案价达到27518元/㎡,比肩关山大道。

首开号称去化98%,最近也扛不住,开始上分销推特价房,还推出买指定房源送车位的活动。

从名字也能看出,这个小区由德商、彰泰、佳兆业几个开发商联合搞,操盘的是彰泰,广西最大的开发商。

项目拿地价太高了(楼面价14700元/㎡),只能做高端住宅溢价,全部是大户型,最小136㎡,最大206㎡。

看配置还是豪宅标准,独梯独户,公建化外立面,还有会所泳池等。但我对这个盘的兑现能力存疑:

1.几个开发商的品牌认可度都不高,规划能兑现多少不好说。一般多个开发商联合开发的项目,要顾及各方利益,很少出精品。

2.价格高,单价赶超关山大道,比瑞安光谷创新天地贵4000元/㎡,比中城龙山湖贵7000元/㎡。

德商彰泰佳兆业翡丽天玺配置上高出上面两个项目的地方主要是公建化外立面、泳池和会所,为了这些居住体验付出这么高溢价值不值得,见仁见智。

项目本身的户型确实不错。客厅阳台既有大户型的大气,房间面积、朝向也没吝啬。

德商二手房交房后,业主至少卖32000元/㎡以上才能回本,这样总价到了470万以上。没有学区,配套也不如关山大道,我认为光谷东这种刚需主导的市场,愿意出高价接盘德商二手房的人很少。

汉口中心疲了,卖不动了

打折新盘不仅在“刁角”,汉口二环附近也有特价房。

今年上半年的热门楼盘星誉国际突然不香了。

星誉国际地处二环内,离三眼桥和香港路两个地铁站1公里以内,3公里范围内有万达广场、万象城、武汉天地等商圈,儿童医院、新华医院等三甲医院,还有市图书馆、解放公园、菱角湖公园等休闲娱乐场所。小区门口的三眼桥路和蔡家田也是汉口著名的美食街,餐饮、菜场很多。

而且,小区离育才二小和育才小学很近,步行20分钟可到,适合陪读。

由于配套突出,加上汉口二环内长期没新盘,星誉国际刚入市时业绩不错,去年多次日光,今年5月还创造单月卖出333套纪录。

但是,随着市场转冷,以前就存在的缺点越发成为买家挑剔点:

1.K8地块公摊较大,有几栋28-29%左右,周边城中村还在拆迁(后期也是星誉国际住宅用地),环境和秩序肯定不如新区。

2.星誉国际一共有11个地块,打折的是K8地块1、3号楼和K7地块,其中k7是个独立地块,只有一栋住宅,而且在江汉区地界上。

K8地块属于江岸区,而且参照旁边小区的对口划片,大概率对口博雅小学,属于市重点,还不错。对口中学是培英中学,教学质量一般。

3.本地开发商开发的项目,品质肯定不如前10强开发商,特别是打折之后,估计要减配回本。

4.肯定不对口育才小学。

目前,星誉国际最低折扣92折,普遍折扣97折左右,约128-140㎡毛坯房源在售,原均价26000元/㎡,打完折后均价23000元/㎡。

我认为这个价格,相对于地段和配套来说,真不贵。

星誉国际周围10多年房龄的小区如海虹景的二手房,也差不多20000元/㎡出头了。

新房的户型、设计理念、停车功能等方面还是有迭代的改进。

老城新盘虽然增值不如光谷东等纯新区有抱团效应,但是保值且流动性强,容易出租和转手。

尤其是在汉口解放大道、建设大道沿线工作的朋友,想找个300万左右的新房,这是为数不多的选择。

后湖的新盘虽然环境更好,但是单价达到24000元/㎡,但生活便利程度和二环边楼盘完全没法比。

尤其是到市中心的距离拉长20分钟,沿路有兴业路、竹叶山等若干堵车点,堵车时候就会觉得,住在市中心也是种幸福。

文章最后,把热门楼盘凉凉的原因和我对年底市场预判划个重点:

1.在“房住不炒”大局下,房贷收紧,开发商受制于资金链,接下来快速卖房回款的意愿比较强烈。

2. 纵观打折的楼盘,多少有些硬伤。

在市场火热时会出现“羊群效应”,促使消费者快速出手,市场转冷开始促销,消费者也会抱着“等等会不会折扣更大”、“现在买房会不会站岗”等心态,观望待购,或者对楼盘软硬指标更加挑剔。

比如汉阳、硚口、东西湖,典型供大于求的区域,新盘不断抬高房价,但是区域人口流入,区域活力、生活配套等并没匹配房价,因此只能降价求生。其他区域楼盘,哪怕是光谷这样的热门区域,如果有临铁路/高架、交通不便、体量小等缺点,也容易被购房者挑拣剩下。

3.年底武汉楼市重燃热度的希望不大,优惠会成常态

根据房管局公示,第三季度有225个项目达到预售条件,其中不乏二七滨江一大批50000+豪宅新盘,后湖、白沙洲、光谷东也有一批20000+新盘准备入市。

单价20000元/㎡以上的新盘,销售压力会很大,预计会有一批前期销量一般的老盘赶在新盘入市前打折清仓。

4.机会

汉口、武昌二环内,配套成熟老城区的新盘,价格和周边老的电梯房小区二手房价相当情况下,也可以买。老城新盘往往交通方便、配套完善、甚至有中上等对口学校,这些优势是新区新盘短期内赶不上的。

刚需人群(首付60-100万,总价200万以内)也可多多关注打折信息,有一批国博新城、地铁常青城这样的经停地铁线路多的大盘,交通便捷,只是周边教育或生活配套有短板。

这些项目,早年报规有大量小户型,总价不高,月供压力较小。

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