近日，福州市晋安区五四北一楼盘入市。前期就有营销宣传五四北核心区域价值，入市后，又“饥饿营销”造势，引起不少议论。肚子君今天就来聊聊这个楼盘。
一、基本情况
项目位于福州市晋安区秀峰路和秀峰支路交叉口西南，占地27亩。
总体规划7栋7层楼房，共172套，一梯两户，一层四户布局。7号楼无架空层，其他6栋一层配建商业和配套用房，部分架空。
本次领取预售许可证的是1#、5#、8#楼，共72套住宅，全部带底商。
二、地块信息
地块位于晋安区秀峰路以西、山前路以北，临近地铁1号线秀山站。
土地用途及年限：居住用地70年、商服（商业）用地40年；
容积率：1.0以上，1.6以下（含1.6，其中商业建筑面积不少于2500平方米，不超过3500平方米），
建筑限高：24米以下（含24米，住宅建筑高度18米以上）；
2020年12月，地块以最高限价4.39亿元，通过摇号拍出，楼面价约为14847.94元/㎡。
三、户型
建面约149㎡ ，四房两厅两卫两阳台 （分布在3#、5#、8#楼）
建面约158㎡， 四房两厅三卫两阳台（分布在1#、2#、6#、7# 楼）。
四、价格
整体均价约2.59万/㎡,约149-158㎡户型，总价可达约350-450万元。
1#楼： 全部是158平方米户型，均价27683元/㎡；
5#楼： 全部是149平方米户型，均价25213元/㎡，
8#楼： 全部是149平方米户型，均价24767元/㎡。
5#楼和8#楼靠近秀峰路，户型面积略小，单价较低。
1#楼面积略大，单价较高，但是公摊面积小于149平方米户型。
五、周边配套
项目地处福州市晋安区五四北区域。
1.交通：楼盘距离地铁1号线秀峰站B口不足100米，说自己是地铁房实至名归，地铁出行便利。
百米范围之内有公交站点。
自驾出行可由秀峰路接五四路转三环路或二环路通达各方，但是也不得不面对五四北的交通瓶颈。
2.教育：晋安区五四北片区的教育配套和“优质”之间还是有些许差距，新楼盘的划片学校也要等待交房后有关部门明确。
3.医疗：福建省妇产医院（省妇幼五四北分院）即将开诊；福州市中医院五四北院区已经开工建设，预计于2024年2月建成并投入使用；两家医院距离在2km范围之内。
但是到更有实力的综合医院就诊只能往五四路方向而去，日常需要依托周边的社区卫生服务站等。
4.商业：五四北泰禾广场距离约1.2km左右，i33城市广场、稻田创业小镇商圈距离约1.5km，步行20分钟以内可达，能满足业主的消费所需。
5.休闲：项目北侧规划秀山公园，往东北方向约1km有井店湖公园，可以散步休闲。
六、肚子君观点
层层造势之后，项目对外宣传“日光”，肚子君查询了有关网站数据，显示去化超过50%，网站数据因为备案流程和数据更新时延可能有些许滞后，实际去化率应该是更高。有没有“日光”，只有卖方清楚了。
说了这么多，肚子君整理下楼盘的有关特点，和朋友们一起来看一看。
1.容积率低，1.6以下，楼高仅7层。
2.地铁房。
3.纯商品房。
4.不限购。
5.总价不菲。
6.五四北区域周边配套水平限制。
7.有底商。
根据有关二手房平台数据，项目周边新盘鲁能公馆一期二手房挂牌均价约30000元/㎡，但是旧盘蓝山四季二手房均价约22000元/㎡。觉得单价贵不贵就是仁者见仁，智者见智了。
从总价上来说，350万元以上的价格，将大部分刚需排除在外了。项目的总价叠加不限购，主要面向改善客户群体。这类群体对地段、配套、户型等要求也会更高。
既然不是面向普通刚需的楼盘，普通刚需阶层也就不用在意是否“日光”，坐等吃瓜就好了。
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