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买万达7万亩地,又拿40亿买李嘉诚214亩地,手里还有1千亿现金

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张老师说事 2021-09-27 16:11

最近很多地产商的日子都不好过。其实仔细分析你会发现,出问题的地产公司大部分都不是好好发展事业。如果没有暗地里的一些东西,其实一家这么大公司是不容易倒下的。

几年就赚了1700多亿利润,这么多钱都去哪里了?有息负债5千多亿又去哪里呢?供应商跟承建商的6千多亿又去哪里了?400亿的理财产品又去哪里呢?

如果说负债的钱是亏掉了,那么公司明明是赚钱的,一切的一切都需要等到有关部门去调查,我们才可以知道答案。

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其实如果好好发展,就算是杠杆高一些也不会有特别大的问题,这一点看看融创就知道了。融创也是典型的高杠杆,如果融创不用杠杆,那么他们就不会在最近几年发展这么快了。几年之前,融创还是一家2线的地产公司,如今融创已经成为了全国第四的地产公司了。

融创2021年上半年业绩依然亮眼,销售额高达3208亿,足足增长了64%,其中融创在20个核心城市销售额都超过了50亿,营收则是达到了958亿,其中净利润高达119亿。在行业利润下滑的情况下,融创的净利润还是增长了9.4%。

很多人说融创的负债问题,事实上今年融创的三道红线情况都是在往好的方向发展。目前融创手上还有1千亿的现金。融创最近几年可以实现跳跃式的发展,其实最重要的一关就是2017年了。

这一点孙宏斌冒险收购了万达7万亩地皮。很多人说当年孙宏斌不是买了万达的13个文旅项目了么,怎么有7万亩地皮。

我们回顾这笔交易,当时孙宏斌先是400多亿,买下了万达13个文旅项目90%的股份,之后孙宏斌又增加了几十亿,那剩下的股份都买下了。最初双方约定是以万达的品牌继续发展,不过之后孙宏斌都改成了融创的品牌。

其实你单纯从文旅项目的角度来看,如果是要靠着文旅项目来赚回500亿,显然是不科学的。融创文旅这几年营收规模也才十几亿,而且一直在亏损。文旅项目基本上都是赔钱赚吆喝,真正可以赚钱的文旅项目也没几个。国内做得最好的,也就是长隆了。不过长隆一年的利润预计也才10亿左右。

那么孙宏斌为何要这么做呢?其实孙宏斌根本不是冲着文旅项目去的,而是冲着地皮去的。因为这些文旅项目总计有7万亩的可售地皮,另外还有1万多亩的自持地皮。这才是最核心的资产。

这些可售地皮都可以开发成房地产项目,这才是孙宏斌看重的资源。等于说孙宏斌花了500亿买了7万亩地皮,也就是说一亩地皮才70多万。当年孙宏斌拿下万达这些地皮之后,土地储备一下就跃居全国第二。

同时孙宏斌用了2年的时间就利用这些地皮成功回款2千亿了,不仅仅赚回了地皮的钱,而且还大赚了一笔。关键当时王健林给孙宏斌的付款条件也是非常好,首付大概是一半,剩下的一半是万达贷款给孙宏斌分期买的。

500亿买了万达7万亩地皮之后,孙宏斌又花了40亿买下了李嘉诚214亩的地皮。这是2019年孙宏斌买下了李嘉诚位于大连的项目。孙宏斌在连续大手笔之后,目前手上还有1千亿的现金,这就是孙宏斌的实力了。

孙宏斌创业时间比较晚,所以他如果要追上头部地产巨头,他就必须冒险,就必须用杠杆。有的时候就是如此,如果你扛过去了,那么你就是王者,如果你扛不过去,你失败了,那么一切就成空了。

其实融创这几年的路子还是走得非常正确的,利用房地产最后的黄金机会,加大杠杆赚钱。一些地产公司反而选择去搞多元化。其实多元化才是真正错误的。如果用杠杆去搞汽车、养猪,那么亏了就没了。如果是用杠杆去搞地产,再不济还有地跟房子。

当年孙宏斌在乐视身上踩坑,足足亏掉了150亿,这个事情对于孙宏斌来说,也是一个血的教训。如果没有那次教训,说不定今天孙宏斌也会去搞汽车、搞互联网。所以说塞翁失马焉知非福。孙宏斌就是如此。

那么孙宏斌现在就绝对安全了么?其实也没有,毕竟谁也不敢说,自己就绝对安全。融创的负债情况在往好的方向走,挺过这一关之后,融创就可以跻身到碧桂园、万科这个等级了。事实上万科、碧桂园也曾经走过这样的路。

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