7月底，国家住建局对房价上涨过快的五个城市进行了约谈，之后像深圳、广州等城市也纷纷出台了新房市场限价、二手房市场设置指导价等多条措施来严控房价的涨幅。然而意外的是，在楼市房价天平正发生倾斜的时候，竟然有些城市烦恼房价的快速下跌，出台了“限跌令“。与“限涨令”不同的是，“限跌令”主要集中三四线城市，我们不得不怀疑，不同层级的城市展现出的价格走势有偏差。
9月15日，国家统计局公布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，更能直观地表示各城市价格的变化情况，相比于新房市场受政策影响较大，二手房受市场调节更为明显，我们以二手房市场为例，来分析下房价的趋势变化。
8月二手房市场整体环比涨幅-0.02%，整体市场呈现下降的趋势。其中27个城市上涨，9个城市持平，34个城市下跌。分层级来看，一线城市，仅深圳房价下滑了-0.4%，北上广三个城市均有不同程度的上涨；二线城市13个城市上涨，6个城市持平，12个城市下跌，上涨城市数量达到新低，平均环比涨幅0.04%；而三四线城市上涨城市仅11个，下跌城市却达到了21个，平均环比涨幅-0.09%。目前来看，尽管实际上整体房价开始下滑，但仅限于三四线城市，一二线城市仍然上扬。这也说明了为什么“限跌令”集中在了三四线城市的原因。
那么8月房价下调是否意味着整体市场已经下行了呢？我们再来拉一组数据观察一下。
以2011年1月价格为基准进行指数化，我们发现从2013年开始，除三四线城市在2014年下半年到2016年期间房价略有下滑，均在基准值之上，并呈现了明显上扬的态势。一线城市有两个比较明显的上涨时间段，分别是2015-2017以及2020至今，而在2017-2019则保持了相对平稳的状态。二线以下城市则变现出缓慢上涨的态势。长期来看，无论是一线城市还是二线以下城市，这个上涨态势会延续下去，管控手段似乎更偏向于降低增速使其维持在一个相对平稳的水平下，那么事实是否如此呢，房价的增速是否如预期一样发生了变化。
历年平均环比增幅有两个顶点，分别是2016年9月和2018年8月，在这两年的期间，房价上涨城市数量维持在了一个较高的水平，而随后环比增幅下降，房价上涨城市数量开始缩减，直至2020年有所回升，但是环比增幅则保持在0.5%的以内进行波动。从2021年开始房价环比增幅持续走低，8月甚至出现了负值，上涨城市数量达到近期新低，这是近五年除2020年2月受疫情影响以外，房价首次出现环比下降的情况。实际上三四线城市从7月就出现了房价下降的情况，但从趋势而言，下降幅度正逐渐趋向平稳，反观一二线城市，环比增幅缩减的趋势十分明显。整体而言，房价正在趋于平稳，相应的环比增幅则预计会表现为在0左右进行震荡波动，但一二线城市房价环比下降的概率较小。
对比十五个城市房价涨幅的情况，一线城市的房价涨幅要高于二线城市，但是近三年的增幅明显放缓。反观二线城市，不同城市之间差异加大，其中天津、青岛近三年增速较小，对比2019年至今，甚至出现了负增长。大连、成都、西安等城市，前期增速较缓，近三年增速明显加快，其中西安三年增速反超十年。而杭州、重庆尽管近三年增速有加快趋势，但整体而言，房价的增速时间分布上相对更为平缓，其中由于重庆本身相对增速较低，涨幅更趋合理。
不同于直接颁布价格指导相关政策，重庆对房价的调节更多是从利率的角度进行偏市场的引导，那么重庆市的房价又表现出了哪些特征呢？
8月重庆新房价格环比增速0.8%，相比7月上调了0.1个百分点。二手房价格8月与7月持平，增速回落0.2个百分点。长期来看，以2016年1月为基准值，同时对新房和二手房价格进行指数化，我们发现无论是新房还是二手房市场，价格向上的态势不变，而且新房价格的增幅要明显高于二手房市场。与新房市场持续走高的趋势不同，二手房市场在2020年有一段相对平稳并向下的时期，并且近三个月价格平稳的趋势有进一步显现。利率貌似对二手房市场的调控作用更为显著，新房市场暂未看到明显平稳的拐点出现。
那么不同面积段的产品类型，是否会呈现一样的趋势？
数据显示，随着面积段的上涨，相应的新房房价增幅逐渐降低，但整体上涨趋势不变。从最近线性变化来看，90㎡以下以及90-140㎡面积段的产品涨幅逐渐趋缓，后期的价格有望进一步维稳。而面积段140㎡以上的产品则仍延续上涨态势，平稳拐点暂未出现。
二手房市场和新房市场呈现了不一样的趋势。长期来看，上行趋势不变，但90-144㎡面积段的产品上涨幅度最高。各面积段从2019年三季度到2020年一季度有一个相对下行的趋势，后在2020二季度不同阶段有相应回升，但144㎡以上面积段产品在2020年三季度出现了一个较为短暂的明显下滑。从最近变化来看，90㎡以下面积段产品出现了明显的下行趋势，90-140㎡面积段产品的涨幅有压缩的趋势，而面积段140㎡以上的产品则和新房呈现了一致的走向。
我们已经了解了市场价格绝对走势，那么相对涨幅又如何？
从同比数据来看，2016年8月开始，新房同比涨幅反超二手房并一直保持优势。至今新房市场和二手房市场已经出现了两个波峰，并且我们观察发现二手房市场波峰出现的时间间隔貌似更短一些。二手房市场的第三次波峰已经出现，相比于前两次而言，不仅峰值较低，并且下降的走势更为陡峭，而新房市场暂未出现明显的拐点，同比增幅有进一步攀升的可能性存在。
分面积段进一步观察，二手市场随着面积段增加，波峰后移的趋势更为明显。从近期数据来看90㎡以及90-140㎡面积段的产品出现了明显的波峰，并有下行趋势，而140㎡以上产品的这种趋势相对不够明显。对比新房市场，仅面积段90㎡以下的产品同比指数进入平缓期，后期有波峰出现的可能性，但仍需进一步观察。而90-140㎡以及140㎡以上的产品则明显处于攀爬波峰的阶段，第三次同比指数波峰的出现还要进一步后移。从投资角度而言，貌似新房90㎡以上面积段的产品更具潜力。不过仍要提醒大家，市场有风险，投资需谨慎。
来源：贝壳研究院重庆分院
排版：贝壳重庆市场公关中心