当前楼市，出现了一种让人看不明白的情况：一方面“限涨”，但另一方面又在“限跌”，这不是自相矛盾吗？
一方面，调控力度不减。据不完全统计，在2021年的1-8月份全国大大小小的城市调控累计达到488次，再次刷新历史记录，有的调控大如拳头、有的调控小如芝麻，调节举措也表现如花把门，例如：
北京严打 " 假离婚 " 购房，规范新房销售；上海房贷审批 " 三价就低 "，压缩房贷规模；深圳严堵小产权、回迁房、学区房炒作；广州大幅增加住宅用地供应，从严管理人才住房限售。合肥建立热点学区二手房交易指导价发布机制；东莞试点 "5 折买房 "；银川、大连等地延长限售年限或扩大限购范围；杭州、厦门、温州等地要求不得炒作学区房或抱团涨价。
一系列举措下，效果显著，根据统计局发布的8月份房地产数据来看，在70个主要城市中，只有46个城市的新房销售价格出现上浮，比7月份减少6个城市，这足以表明，楼市的各项“限涨”手段达到了货真价实的效果。
另一方面，越来越多的城市相继进入到了“限跌”阶段。据统计，截至9月下旬，至少有7个城市先后出台 “楼市限跌”的措施，分别是昆明、沈阳、江阴、唐山、株洲、桂林、岳阳、荷泽这7个城市。根据各城市住建局的反应，主要是为了防止开发商们随意降价，以至于出现干扰市场价格秩序的情况，所以才出台的该项举措。
内行人士这样说，在没有限跌的城市里，房子可能依然在涨，但是在“限跌”的城市里，房子可能真的在跌。
2020年至2021年，房市沉沦太久了，以至于房地产开发商们的资金面已经开始纷纷告急，销售不畅的局面下，房企们不得不为了现金流多加考虑，所以经常出现“突破”促销价格底限的情况。
在多数人的认识中，“让房子下跌”显然比“让房子上涨”的好处要更多，如果真的能让当前的房价跌回5年前的水平，这才是刚需们喜闻乐见的事情。不过，城市的“限跌”举措，似乎让刚需们这个“美梦”破碎了。
为啥要“限跌”？从本质上而言，其实是为了提前防范风险。我们必须注意“限跌”的一个词“底限”，也就是说，不是不给房企们跌价的机会，而是不能给他们随心所欲降价的可能性，因为无论是价格大涨，或者价格大跌，带来的风险系数其实都相差无几，这一点在世界上很多发达国家都有案例。
首先是日本，在上世纪80年代，也就是1985年前后，美国、日本、英国、法国、德国联合签订了促进美元贬值、提升其他国家货币升值的货币协议，也被称为《广场协议》，随后国际资本开始后大规模进入日本房地产行业，出口受阻的情况下，日本央行也开启了货币放水模式，房地产就此插上了腾飞的翅膀，短短3年时间内，东京都的地价就上浮300%-400%，房价更是一天一个样，巅峰时期超过90%以上的人都去买房。
然而，结局也肉眼可见，随着“硬着陆挤泡沫”的措施出现，房贷利率从2.5%提升至7%，民众们没钱买房了，银行债务难以偿还了，房地产开发资金断裂了，于是价格跌掉60%-80%，甚至引发一连串问题，导致日经济衰退30年。
其次是美国，2001年-2005年，人们在分期信用贷款的刺激下，纷纷走向房产市场贷款购房，凭借着银行的宽松化信贷支持，即便是身无分文的人，也可以获得上百万元的房产，大家这种“房产泡沫”游戏玩的不亦乐乎。然而泡沫的美梦终究有醒来的那一天，随后次贷危机出现，不仅在美国，而且波及全世界。
无论美国，还是日本，都因为房产价格下降太多，以至于催生了“蝴蝶效应”进而波及到股市、债券、经济、出口、生产、原材料等各个行业，正所谓牵一发而动全身，一着不慎满盘皆输的局面很可能就此兴起。
也有人会说了，房企们真的会傻到宁愿牺牲利润也要把房抛售掉吗？答案是肯定的，每一家房企的背后，其实都是无数个巨型资本在运作，资本的第一目的便是“利润”，正如商人李嘉诚说的那样，经商的第一诉求便是“保住资本”，在保住资本的情况下，然后再去想办法盈利。
一旦房地产企业们看到风声有变，后背资本撤离的速度会比个体购房者快得多。如果整个资本市场滚动起来，那就可能形成一波无法阻挡的潮流，届时，将不是个体购房者说“我们撑住不降价”可以解决的。
2021年的楼市，似乎与往年明显不一样。
在以往的年份里，几乎每年都有数百家房企破产，但是这些房企基本上都是项目性房企，注册资本不过几十万元、资产不过数亿元。然而今年以来，破产的房企中，不仅有200多家中小房企和地方性房企，还包括了曾经龙头地位的房企，例如华夏幸福、泰禾、恒大、蓝光、宝能、协信、富力等房企，都是数以千亿计的全国性大房地产企业，他们的相继债务违约或者触雷，无异于给出市场传递出了一个新的信号：有些房企即便是降价了，也不一定能活得下来。
那么，今后的房地产对于购房者而言，还有“投资的机会和空间”吗？答案同样是否定的，或许现阶段看待房产，就应该用曹德旺曾经说过的那一番话：房地产本质上不过是一堆钢筋水泥砖头堆起来的建筑物，本质上并不是什么值钱的东西，所以人们还是不要买的为好。
如今房产本身的价格早已经脱离了资产本应该有的实际性价值量，这个值得关注，更应该得到认可。住建部原副部长仇保兴就曾直言不讳地告诫，要敢于承认房地产存在泡沫的实际问题，并且要想办法例如房产税、空置税、物业税等多种举措来有序烫平楼市泡沫。
所以，指闻君也劝诫，不要对未来的房产抱有多大的奢望，甚至可以借用人行原副行长吴晓灵的一句话来形容：
在泡沫中狂欢的日子不多了，这是人们要面对的事实。