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地产人挺住!熬过这2年的房企,都会变得更强大

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明源地产研究 2021-09-27 08:41

诸多研究显示,很多病人是被吓死的。多年前,与癌症战斗了22年的癌症病人、时任宁波市癌症康复协会会长庄松良就说过:「在癌症死亡病例中,1/3是被吓死的,1/3死于乱投医或过度治疗,仅有1/3是真正病死的。」

现在的地产行业也颇有这种感觉。股市、楼市是最受民众关注的两个市场,因此,市场中的消息无论是乐观还是悲观的,都很容易被急剧放大,从而与事实偏离巨大。

当前,房地产行业固然遇到了巨大的挑战,但并没有很多「危言耸听」之辞说的那么严重。事实上,2008年时,房地产行业经受的挑战比现在要大得多,倒下的房企也比现在要多得多,但正如尼采的那句名言「杀不死我的,会使我更强大」,存活下来的房企迎来了更大的发展。明源君相信,这一轮洗牌同样如此,能熬过去的会变得更强。

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相比08年,现在是小儿科

显而易见,我们都熬过来了

2019年,「半年200多家房企破产」的消息传得满天飞。不少不明就里的地产人都跑来问明源君:听说今年已经有200多家房企破产了,房地产是不是真的不行了,我要不要赶紧转行。明源君旗帜鲜明地驳斥了这种观点:地产人别慌!上半年仅200多家房企破产,恰恰说明行业很好!

事实证明了明源君的正确。

现如今,房地产行业遇到的挑战,当然比2019年时更加大,但相比2008年,则又要好很多。

首先是销售价格。

根据国家统计局的数据,1998年「房改」至今,年度级别上,我国商品房销售均价只有2次下滑:

一次是2008年,由2007年的3863元/平方米,下滑到2008年的3800元/平方米;

一次是2014年,由2013年的6324元/平方米,下滑到2014年的6237元/平方米。

初看,每平米也就降了几十块,简直毛毛雨,但别忘了,资金是有成本的,如果你花了几十万甚至几百万买了一套房子,过了一年,不仅没涨,还降了,你亏掉的绝不仅仅是降的那一部分!

全国层面都降了,到城市和房企层面,表现是十分猛烈的:

以2008年为例,重仓南方城市的房企,受到的冲击尤其大,几乎从年初开始就遭遇了销售滑坡。「再低,就不可能了。」 当年5月,佳兆业打出了至今都让人无法忘怀的广告牌。

此前一年,深圳商品房均价一度攀升至18000元/平方米,2008年一手住宅成交均价跌到12800元/平方米,到2009年初,逼近10000元/平方米。

2018年喊出「活下去」的万科,当年也预见到了2008年的挑战,在2007年底,王石就抛出过「拐点论」,称房价的拐点已经来临。

2008年,万科率先在全国降价15%-30%,帮助自己创下479亿元的销售纪录,位列行业第一。但也因为降价,遭到全行业的口诛笔伐,与政府的关系也一度趋于紧张。

几家当时和如今的华南房企巨头,没有万科那么幸运,纷纷大幅下调目标,有的更是只完成了年初目标的一半。

中海当时的项目主要分布在北方,受到的影响略少一些,因此没有怎么大规模降价促销,但也将年度销售目标由年初的320亿元调低至270亿元。当时,北京双井的房子只能卖到两三千一平米。

显然,如今的情况比当时好太多了。

其次是破产企业。

去年以来,有几家规模房企陆续陷入困境,引发了市场的担忧。但到目前为止,除了协信远创破产重整,其他的都还在努力挽救。

根据「人民法院公告网」的数据,今年截止到目前,破产的房企数量大概是300家左右。2008年消失的房企有多少呢?根据《中国统计年鉴》的数据,2008年,内资房企个数是81282个,2009年为74674个,6608个内资房企消失。当然,这跟「人民法院公告网」公布的破产的数据有所不同。但受2008年全球金融危机冲击消失的房企,无论是绝对数还是比例,都是有史以来最高。

▲来源《中国统计年鉴》

如今在市场上赫赫有名的诸多房企,当时都差一点就倒闭了。

最后是外部压力。

虽然有极少数人提前预测到了2008年的金融海啸,但对绝大部分人、企业,乃至国家,这场危机都是突如其来的,所以,打得前一年还亢奋无比的房企措手不及。

现如今,陷入困境的房企,也是因为前几年狂飙突进,负债太高,「三道红线」一来自然十分难受,但调控政策是明牌,甚至还有宽限期,比如像「三道红线」就有3年的宽限期,而且它并没有要求企业降总的负债规模。

一方面,根据2021年中期报告数据,85家重点房企的负债情况得到了明显改善;另一方面,最近央行表态,明年的融资额度适度放开挪到今年用,可谓很温柔。

优质的房企正在抄底

未来的利润值得期待

因为现在真的很便宜

在半年度业绩会上,融创董事长孙宏斌表示:目前基本不存在收并购市场,有问题的公司都是有大量存量债的……无论你开什么价,我都是没有办法并购的,因为我还要同时并购你的债务。

真的是这样吗?

跟前几年的并购大年相比,今年的收并购市场确实冷淡了不少,但并非不存在收并购市场。事实上,有实力的房企一直在做收并购。

比如,7月份,远洋集团、远洋资本与红星控股签署协议,以40亿元获取红星地产70%股权。

而早在远洋收购之前,万科就已深度接触过红星地产。虽然没有出手红星地产,但是万科的收购一点也不少——

5月下旬,常州万科将蓝光旗下无锡和骏房地产有限公司53.17%的股权收入囊中;
6月下旬,万科并购了蓝光温州新蓝置业有限公司100%的股权,资产包内涉及20.65亿元的宁波海曙地块;
6月末,万科收购了蓝光位于石家庄和重庆的两处项目,成交对价约为5-6亿元;
7月27日,万科趁机接盘华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目;

还有很多房企、项目在密集接触万科,希望「大哥」能伸出援手,但万科并不想出高价。

以6月末完成收购的蓝光发展进军河北石家庄的首个项目为例,这是去年8月蓝光用将近100%的溢价率拿下的热门地块。项目本来打算9月份开盘,施工证都拿了。据了解,旁边就是万科的紫台项目,去年开盘就卖的挺好,万科接盘后直接就能叫紫台三期。划算!

安迪·格鲁夫说;「只有偏执狂才能生存」。但凡能把企业做大的老板,都是敢于冒险也很偏执的人,一般不会轻易认输。比如,顺驰是2007年贱卖的,但其实2003年银根收紧,顺驰就已经遇到了麻烦,所以自2004年以来的一年多时间,顺驰一直和摩根在谈私募的事,而后者「要求很苛刻,价格压得很低」。最后,双方没谈成,也拖延了顺驰自救的时间。

所以,在今年半年度业绩会上,孙宏斌说:「亏的地要赶紧卖,卖了之后做新的事,留着亏得更多。」

为啥?因为熬到最后熬不住了,收购方只会进一步压低价格。为了救命,你也不得不卖……

据了解,万科的并购团队今年以来一直很忙碌,项目接连不断,货架上摆满了待研判的项目。

现在,只要手头有钱,各种项目随便挑拣,而且价格非常合适,对万科、远洋这样的金主来说就是捡便宜货的好机会。

当然,可能有人说,远洋是央企,万科有国企背景。但其实,优秀的民企同样在买买买:

比如碧桂园、龙湖,除了开发项目的收并购,还有物业的收并购。近日,龙湖集团又收购了九龙仓集团旗下中国内地部分物管企业,共涉及已签约管理面积近900万平方米;9月20日,碧桂园服务宣布,以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球。

即便是竞争激烈的土地招拍挂市场,对优秀的房企来说,也迎来了机会。

此前,一路攀升的地价/房价比,让房企的利润承受了巨大压力。今年第一轮集中土拍的时候,市场依然较火热。但进入下半年,风向急转直下,第二轮集中土拍出现了大量流拍,土地绝对价格和溢价率都大幅下滑。这给优秀的房企提供了巨大机会。

即便在市场偏悲观的情况下,优质的房企依然能够拿到便宜的钱。比如正荣地产于9月初成功发行了一笔2.5亿美元优先票据,票息仅6.5%。此外,新城、世茂、合景泰富等稳健的公司,也拿到了较便宜的钱。

正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健在接受观点采访时表示,信贷市场最差的情况已出现,在目前资金充裕,亦给予正荣地产「金路」,料于在第三季和第四季会加速参与主要的城市的招拍挂。

正荣是第一家在年报中披露表外负债的房企,目前「唯一超目标的是剔除预收款后资产负债率约72%,料年底可降至70%」,届时将三条红线全部提前转绿。因此,融资比较顺畅。

陈伟健表示,一季度,正荣基本没怎么买地,第二季度才发力,即使政府限制买地款不可超过销售额40%,正荣目前仅使用约20%,相信未来数月有充足的资弹买地。「像我们这样前20名的地产公司,财务相对稳健的,也是比较好的买地时间。」

9月15日, 鹏瑞以51.78亿的代价拿下佛山禅城三龙湾双子塔产城综合体项目,根据鹏瑞的计划,未来三年还将新增土储300-600万㎡,可谓是大力逆势扩张。

行业还远没有到头

可做的事情非常多

刘慈欣《三体》里有一句话:好日子过得久了,以为生存是轻而易举的事。 稍微改变一下就可以很好地形容房地产行业:好日子过久了,以为可以一直躺着赚下去。

觉得现在日子难过,是因为以前的日子太好过。

即便在今年,房地产行业仍然比其他绝大多数行业好太多了,最典型的,地产人转行到其他行业很难,为啥呢?因为房地产行业待遇太高了,很多人无法接受转行后的薪水。这种现象,还会持续很多年。

虽然随着人口的老龄化,房地产在人们资产配置中的比重会不断下降,但从欧美发达国家走过的历程来看,2020-2035年,中国的房地产市场依然会维持在高位水平。

而且,中国足够大,很多地区还大有可为之处,目前,东部沿海和东南沿海地区房地产市场的开发最为高效,其他很多区域还有很大的提升空间,比如西安、武汉、天津等城区的面积增长远远超出了人口自然增长率,这些城市的开发,在现阶段相对来说还是比较低效的,还有很大的提高的空间,因为,一般来说,城市的常住人口的增长基本上和城区面积的增长率基本相当。

未来10年,GDP的增长,中央的展望大概是6%左右,未来的20年大概是4%左右,这些对未来的发展目标,大概率就是未来房地产投资增长的目标。

等城市化基本完成,增量会萎缩,但存量市场依然大有可为。

2020年,美国的GDP为20.955万亿美元,其中,「房地产业」完成的GDP为2.7万亿美元,占比为12.9%。

那中国占多少呢?2020年的数据是7.34%。还有增长的空间。当然,十年、二十年后的房地产,跟现在会有很大的不同,届时,商业、产业、物流地产等,会占据更大的比重,而不是住宅占绝对大头。这里面能做的事情很多。

小 结

呼应一下本文开篇提到的股市。彼得林奇说过:在过去70多年历史上发生的40次股市暴跌中,即使其中39次我提前预测到,而且在暴跌前卖掉了所有的股票,我最后也会后悔万分的。因为即使是跌幅最大的那次股灾,股价最终也涨回来了,而且涨得更高……

如果你生活在气候寒冷的地带……那么,当室外降到低于零度时,你肯定不会恐慌地认为下一个冰河时代就要来了……冬天来了,夏季还会远吗?到那时天气又会暖和起来的!

这,同样适用于楼市。正所谓「汝之蜜糖,彼之砒霜」。回顾历史,我们会发现,每一轮低谷过后,都会有一批企业变得比以前更加强大。这一次,也不会例外……地产人无需过度焦虑!

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