今天，万众期待的第二次集中拍地首场竞拍结束了。
关于这场拍地，业界的期待值很高。
一来，这场土拍比原定的日期，晚了将近3个月。
其次，二次土拍规则大改，限售价、禁马甲，对于拿地开发商来说，无疑是带着镣铐跳舞。
第三，由于拍地前频出的新政打压了购房者对楼市的预期，因此，此次房企参与土拍的热情并不高，近半地块无人出价，我们在开盘前预测，此次土拍的流拍率，可能高达50%。
广州土拍市场大降温，对各方来说，意味着什么？ #土拍 #第二次集中供地 #土地市场 #广州楼市 #视频号：我是雁姐 别忘了双击屏幕，帮我点个赞哦！
如今，首场土拍结果出炉，有一些情况在我们的预料范围之内。但是，也出现了一些令人意想不到的结局。
接下来就来看看，二轮土拍首场给我们贡献了哪些惊喜场面。
.01
广钢地块爆冷
广钢新城全盛时期已过？
在二轮土拍中，我们最关注的，莫过于广钢234地块。
作为广钢新城最后一块宅地及近年出让的最大住宅地块，我们本以为该地块会引发众多房企争抢，没想到最后只有保利、中海两家参与竞争，而且“速战速决”，仅出价两轮，就以楼面价28833.09元/平被中海收入囊中。
我们分析，广钢地块遇冷，可能有以下两个原因：
一是地块附属条件过多，需要承担配建学校、文化设施及建设广钢中央公园的重任，叠加各种配建之后，它相当于增加了约17.6177亿的竞价成本，对于开发商来说，无疑是个不小的考验。
其次，或也从侧面预示着广钢新城的整体开发建设，已经进入尾声。
自2020年7月保利堂悦面世后，广钢片区再无全新盘。而等到广钢234地块入市之后，广钢新城将全面进入“持销时代”。
众所周知，片区热度与新盘面世数量是息息相关的，从近年来的发展趋势来看，荔湾的置业热点，已经逐渐从广钢新城，转移到了花地湾-广船一带。
而此次广钢地块的遇冷，一定程度上是开发商觉得即便拿大价钱去抢这块地，待到地块入市时，或许已很难得到高度关注。几乎等于变相宣告：属于广钢的全盛时期，已经落幕。
不过，有意思的是，在地块拍出之后，广钢业主群中犹如过年。
广钢业主表示，对广钢不奢求别的，只要有生之年能看到广钢中央公园建起来，就喜大普奔了。
.02
海珠热门地块“一轮游”
双双底价成交
今天第二个爆冷的区域，是海珠。
海珠两块地——蚝壳洲和江泰路地块，双双“一轮游”，仅一家出价，底价成交。
开拍前我们曾猜测，市区的地块可能会是此轮土拍中竞争最激烈的地，结果没想到大家改走Peace＆Love路线，以和为贵。
两块地位置都不差，而且作为罕有的市区宅地，为何今年反而不受待见？
我们推测，原因有三。
一来，蚝壳洲地块起拍楼面价20083元/平，江泰路地块起拍楼面价39200元/平。在这次集中土拍中，已经算是较高水平了。门槛高，啃得动的房企自然也少。
其次，两块地虽然位置好，但是开发难度大。地块都比较小，容积率高，而且海珠的住宅用地在出让时，还规定了必须有50%的房源出售给首套房家庭（个人），这就要求开发商在做项目定位、产品规划和销售战略上，都要下点功夫，才能让市场买单。
最后，按往常规律，市区的项目一般销售周期都会稍长一些，在大部分开发商资金紧缺的当下，这两块地就像一笼刚出炉的热汤包，虽然够“香”，但是没一定耐心与技巧，容易烫伤自己。
.03
5家房企争夺
新塘迎来翻身之日？
令人意外的是，今天上午场中，新塘的宅地倒是很受欢迎。
今天早上，新塘镇新塘大道南侧18102218A21094号地块遭到5家房企争夺，竞拍22轮，拍到竞自持阶段后，才以最高楼面价12470元/平被路劲拿下。
新塘这块地的位置条件不算特别优秀，地块在尚东阳光东侧，与地铁站存在一定距离，而且周边工业园区较多。
唯一的利好大概是离万科东洲村地块较近，随着旧改的推进，周边城市界面改善，或会带来一定利好。
那么，这宗地块为何引来房企争抢？
我猜原因有三。
一是此次新塘出让的5宗宅地之中，它相对较靠近市中心，可以更好地承接外溢居住需求。
二是地块价格相对较低，项目周边今年与去年成交的两宗地块（如今的金茂万科都会四季与振业学府里），最终成交楼面价分别是1.4万/平和1.5万/平。
三是增城片区限制条件较少，如果是位置不算太差的地块，可发挥空间也比较大。
加上这次土拍整体热度不高，相对比之下，就显得该地块比较抢手。
不过，除去这宗地块热度较高，新塘以及增城的其他地块都显得相对冷淡，基本是底价成交或流拍。增城还是从前那个小透明的少年，没有一丝丝改变。
.04
南沙地块
低价成交
今天拍地中，南沙的几块地都以低价成交。
像是南沙湾2021NJY-13地块，就以12323元/平成交。要知道，去年末，南沙湾片区的地块楼面价已经高达22700元/平。与此次成交结果对比，价格几乎腰斩。
此外，2021NJY-12南沙区横沥岛会议中心西侧地块以楼面价12323元/平成交，与此前拍出的地块价格相比，也是低了一大截。
南沙土地市场的急速降温，与多个区域限售价有关。土地“限房价”，在大概率加大购房者观望情绪的同时，也决定了近一两年黄埔、南沙的房价，让整个市场进入“沉寂期”。
在此前提下，片区内的项目去化周期可能更长，加上同类竞争，去化难度可能也会更大。因此，房企拿地热情降低，也情有可原。
.05
土拍首日
散发了哪些楼市信号
总的来看，今天的土拍，可以用两个关键字总结：
低价成交+国企拿地。
从今天土拍的结果看，开发商出手拿地更为审慎，主要体现在以下几个方面。
首先，面对优质地块，像以往打“拉锯战”的情况并未出现，基本是加价几轮之后就鸣金收兵，甚至出现“几轮加价猛如虎，定睛一看楼面价只涨了600/平”的“无厘头”现象。在对于地块的争夺上，大家都失去了以往的好胜心，反而开始互相谦让。
其次，一些在以往看来位置不差的地块，此次甚至出现了无人问津的情况。像是位于新造的利丰北路地块、位于白云的上官苑二期地块等等。这样的态度转变，也是开发商在拿地时，加重了开发成本和市场接受度的考量。
可见在市场偏冷的情况下，开发商开始爱惜手上的子弹。一些起价低、利润空间较大的地块，会更受开发商欢迎。
而在拿地的开发商中，国企也是占了绝对大头。
荔湾、海珠的地块，都是中海拿下。此外，像中国铁建、珠实、远洋、粤海也有所斩获。相比第一次集中拍地，今天的拿地房企名单中，基本不见新来的“过江龙”。
一方面，在全国土拍降温之后，房企在布局上已不像以往“激进”。其次，目前民营房企的资金紧缺，也在一定程度上阻拦了他们拿地的步伐。相比之下，国企无论是融资能力、融资成本或是负债率，都具备一定的优势。
现在，谁的钱袋子更松，谁就占据了拿地的主导权。