9月13日，高新区新川板块的渝太润达丰·悦蓉東方取证，带来125套房源。
项目单价2.7万-3.7万/㎡，为典型的高低配，分为高层、叠拼产品。本批次取证的为1栋高层、8栋叠拼，其中高层仅有建面约175㎡户型，精装总价约500-616万；叠拼户型建面约280-380㎡，清水总价800-1170万。
从价格指标上看，悦蓉東方已经迈入“高端盘”的门槛，在项目取证后，有不少城南改善买家询问发哥，“项目怎么样？”“叠拼值不值得买？”甚至还有刚一社保60个月的“大神级买家”跃跃欲试。
然而，从项目公布的登记购房人复核名单来看，仅64组客户进入摇号池，不到这批房源数的一半。
究竟这个拿地价2万+的高端项目实际呈现度如何？是否值得上车？发哥今天带来新鲜的踩盘报告，全方位地帮大家梳理项目。
01
大区域高标准国际化新城
小区域街面烟火气息十足
以梓州大道、新川路两条道路为界，可大致将新川分为新川北和新川创新科技园两个区域。
项目所在的雅和北二路隶属新川北，新房供应较少。而梓州大道以东、新川路以南，则属于新川心脏地带——新川创新科技园范围内，也是近几年高新区的主力供应板块。
2020年至今，新川加大了涉宅用地供应，拍出10宗地块，是2018-2019年（4宗）的2.5倍。其中，渝太地产以20700元/㎡拿下的悦蓉東方地块，仍是成都楼面成交地价记录保持者。
项目位置示意图
新川北最为突出的优势是教育资源。项目与金苹果锦城一中仅一街之隔，再往东则是成都师范银都紫藤小学、高新区优培祥龙幼儿园，均在5分钟步行范围内。
金苹果锦城一中
商业配套上，项目以南约620米为博雅城市广场，周边还有中德英伦联邦的社区底商作为补充，总的来说可满足日常生活需求。项目距离金融城商圈约3公里，驾车10分钟可达。
此外，占地862亩的新川之心距离项目约1.2公里，西、北侧还有市政绿化带与会龙公园，总的来说项目生态资源比较突出。
新川之心
从项目精准的小区域来说：
最近的地铁站距离项目约1.6公里，步行约20分钟，不过能花800万买房的人群应该也不需要考虑这一购房指标；项目一街之隔就是金苹果锦城一中，“学区房”的接送期间的交通拥堵影响不可避免。
在踩盘时，发哥经会龙大道进入雅和北二路，周边有厂房、自建房、农贸市场等，烟火气息十足。
项目正在施工
02
42亩“高低配”
总共310户，布局略显拥挤
聚焦到项目本身。
总占地42亩，项目打造为典型“高低配”，共4栋高层、12栋叠拼，总户数310户。容积率2.0，指标还不错。项目采用全南北、列阵式布局，布局略显拥挤，加上纯板式结构的设计，采光、通风条件优良。
项目效果图
置业顾问介绍，高层建筑楼间距平均有28-30米。这在高层产品中，楼间退距算是比较低的。
同样的问题也体现在叠拼产品上。南北两栋叠拼之间虽预留了18米的楼栋距离，但同时也包含了一楼私家花园的面积。叠拼项目的退距景观问题，在成都叠拼市场上普遍存在，悦蓉東方并非唯一面对挑战的项目。
03
上下双叠独立入户
花园露台面积大
项目由渝泰、润达丰联手打造，两家房企均以其最高规格打造产品。
先看高层，精装均价3.3万/㎡起，仅有61套175㎡户型，总价约585万。在供应稀缺的高新区，这个价格还是会吸引部分有需求的置换买家。
项目总平图 红框内为本次取证楼栋
本次推出的高层产品楼栋号为15栋，位于地块最北侧，2梯2户，电梯厅入户，内进还有一个半赠送的入户花园，大约16㎡。在目前主城高层市场中，得房率高的产品，比较少。户型采用横厅、双套房设计，亮点在于7.5米*2.8米的景观阳台——尺度感目前新川高层产品少见。无论是入户花园还是景观阳台，据置业顾问介绍，采用了下沉15cm的工艺，可以满足业主种树、养鱼的需求。总的来说，高层呈现出的产品力对得起价格。
高层175㎡户型
再将视线放在本次开盘的重点——叠拼产品上。几个基本信息：共64套房源，清水均价3.1万/㎡，总价837万-1170万。产品呈现为上下双叠，一栋叠拼由4个端户、4个中户组成，每一户均有花园、地下室及独立电梯井（电梯需业主自行安装）。
建面约280-310㎡下叠户型图
目前，项目只开放了下叠端户样板间，发哥实际踩盘的过程中，有看到两家开发商在产品上的努力。
一是对隐私性的注重。上、下叠分别从南北两条动线入户，或从地下室的电梯直达家中，入户动线互不干扰；同时，上叠设计了4.3米*4.1米的超大露台，避免直视到下叠花园。
二是有可变空间、花园大。地下一层层高5.1米，可自行搭建夹层增加使用面积，每一户中户也均留有自行搭建的空间。下叠地面花园在70-130㎡左右，其中端户花园尺度感不错。中户虽然花园面积不如端户，但是一层挑高空间的预留增加了使用面积。
下叠样板间实拍
若将产品放在千万级叠拼市场中，缺点主要体现在地下室上。卓越·晴翠、奥园麓语ONE等产品均利用坡地优势，实现地下室的大面积采光通风；而悦蓉東方的地下室采光为竖式采光井，这种设计多见于上一代产品，但5.1米的层高部分弥补这一缺陷。
在现行的市场条件下，叠拼产品都是计算了地下室的产权面积，所以如何更好利用地下室，悦蓉東方的思考是，再送点负二楼的地下室外接车库。据置业顾问介绍，车库并不会强制购买，但是如果购买车库，结合车库入户的位置，可以实现负二楼的独立入户自由。
04
定位高端
800万起的城南叠拼买得不？
总的来说，悦蓉東方的高层产品具有一定打动力，叠拼则满足了目标客群关于主城豪华型叠拼的基本需求，比如独立入户、户户有花园地下室等，两者都通过花园、可变空间，提高了业主对“私家”的归属感。
但纵观千万级叠拼市场，买家置业经验丰富，往往会有“下一个更乖”的心态，如何打动目标客群，悦蓉東方还需努力。
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快看，这些楼盘取证了
成都第二批集中土地供应
主编：余鸽
副主编：江涛
编辑：余兰
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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