五个月前的第一次集中土拍，重庆是全国土拍热度最高、溢价率最高的城市之一。
半年不到，曾拍出地王的重庆，凉了。
此次土拍共出让42宗地，土拍前一天突然宣布9宗提前终止挂牌，我看了一下，这9宗地要么位置偏远，要么地价高了。
比如位于水土的一宗地，起拍楼面地价6500元/平方米，距离4月万科拍下的地块直线距离仅四百多米，而且万科的地块距离国博线地铁站更近，起始楼面价却只有5802/㎡，最终的成交楼板价为6508 元/㎡。
大石坝组团起拍楼面价13300元/平方米的高价地也遇到了同样的情况。
所以被提前终止挂牌的9宗地很大概率是条件不合适，没有房企报名，被迫终止了。
而剩余的33宗地原计划2天拍完，结果半个多小时就匆匆结束了。
5宗流拍，剩余28宗全部挂牌成交，其中18宗地块由政府平台公司兜底，俗称“自摸”。
这重庆土拍，好像拍了又好像没拍。
你说它拍了吧，30多宗地半个多小时就低调收场了，一多半还是自摸。
你说它没拍吧，也确实卖出去了28宗，还有两宗是竞拍。
扑朔迷离的重庆二轮土拍，悄咪咪的就把事办了，捕捉几个土拍的细节窥探全貌。
第一、溢价率低
28宗地块中仅蔡家的一宗纯住宅用地有溢价，溢价率0.43%，地块象征性地举了两轮，眼睛一睁一闭就成交了。
第二、万元地仅成交一块
原本准备了三块起拍楼面价过万的地块，结果一块终止挂牌，一块流拍，只有一块被中海拿了，是本次土拍地段最核心的地块，位于观音桥街道鸿恩寺立交西侧，起始楼面价13300元/平方米。
第三、平台公司托底
康田（重庆市地产集团有限公司）、巴南建设集团、成都城投、两江文投、迈瑞城投等为代表的国央企、平台公司咬碎了牙吞下18宗地，拖住了底。
起拍价较高的大渡口钓鱼嘴半岛的五宗地都被康田集团包圆了，清一色自摸，可以。
重庆的第二轮土拍说实话，不太理想。
再直接点说：凉了。
五个月前重庆的第一轮集中土拍火爆全国。
4月7日，重庆首批次土地正式公告，47宗土地引得上百家房企关注，最终报名参拍的开发商有65家。
最后的土拍数据也是刷新多项记录，
保利以15711元/平方米的楼面价拿下中央公园核心地块，刷新中央公园地价天花板；
招商以129.98%的溢价率拿下西永地块，刷新西永地价天花板；
2天成交25宗“万元地”，刷新重庆地价天花板。
这么短的时间内，极热与极冷的两次土拍居然发生在了一个城市。
为了让大家更直观的感受两次土拍的差距，我们将两次土拍的关键数据做了对比
通过对比发现，第二轮土拍的成交楼面价甚至低于第一次土拍的起拍楼面价。
而第二轮万元地的成交数量只有第一轮的4%.
有人说，重庆的土拍凉的真快呀，
其实，重庆的楼市比土拍凉的更快。
第一轮集中土拍火了之后，重庆4、5月连续两个月跃居全国涨幅第一。
可是热流也只跑了两个月。
6月份，重庆楼市就开始泻火，到今天早已回归平淡了。
下面两张图分别是重庆近一年半二手房量价走势，以及近一年新房量价走势。
（数据来源锐理数据）
数据赤裸裸地揭开了重庆楼市的真相，
在第二轮土拍之前，重庆楼市提前2个月就凉了。
7月中心城区一手住宅成交量166.30万方，环比减少32.33%；8月干脆跌回110万方，环比7月减少35%，同比减少43%。
而二手房就更是惨淡了，
截止到8月，渝北区二手房小区一共有1665个，其中60%，也就是1012个小区，近90天成交为0套。
扎心的还有远郊新区的龙兴板块，一共26个二手房小区，其中22个近90天成交是0套。
现如今很多二手房卖家也开始降价出手，尤其是老旧小区，位于沙坪坝区的小龙坎正街8月二手成交直接7.9折出手。渝北区的聚义香城故事小区甚至直接7.6折甩卖。
而这种7折、8折大折扣甩卖的现象并非个例，渝北区、巴南区、大渡口等各个区域都频繁出现骨折价甩卖的二手房源。
由一场土拍引爆的涨价潮，不过就是昙花一现。
土拍，也不过是一剂兴奋剂注入楼市，药效过了，就要原形毕露。
而重庆涨幅昙花一现的根本原因在于：供应量！供应量！还是供应量！
过去五年，全国住宅用地成交排名中——重庆稳居第一。
重庆的五年土地供应量，达到2.5亿㎡。
卖地狠不可怕，可怕的是——2019年之前，重庆的容积率很高。
两年前，重庆的平均容积率能干到接近6， 这也就导致了重庆的江岸线上，堆积了无数的超高层，动辄都是50层。
在重庆，我看到过48层的超高层，一个小区干了将近2万户。
重庆可能是全国住宅超高层最多的城市和住宅容积率最高的城市。
庞大的土地供应，再加上巨高的容积率，塑造了——这个城市庞大的住宅库存量，和更加庞大的二手房挂牌量。
即使是中心地段，二手挂牌的房子也多的数不清。
什么叫悲催？
重庆就叫悲催。
涨的时间，比其他城市滞后；涨的幅度，比其他城市还低。
比如，这一轮。
且不比一线城市，单单说二线。
苏州、合肥、南京、杭州和武汉，早都涨过一轮了。
再一看重庆，它才晃着大屁股，刚刚站起来。
合肥高新、政务和滨湖，涨幅干到50%，武汉光谷，涨幅干了30%，而且还没停，苏州园区，基本翻倍了。
再一看重庆，号称领涨全国，一二手的涨幅都没超过10个点。
重庆楼市，总能成为短炒客的万人坑。过去几年，嚷嚷着去重庆干一票的人非常多。
但是，你梳理完涨幅之后会发现——
干重庆，能赚到大钱的，很少。
因为，重庆的供应量大的吓人，重庆核心地段的房子挂牌量多的吓人，成交周期却慢慢的磨死你。
这个城市核心地段的房子都不稀缺，随时买随时有，怎么可能会大涨？
所以重庆不适合短线投资，更不适合投机，
因为这座城市的房子不稀缺，核心地段的房子不稀缺。
重庆楼市，说白了就是个“资产沉淀的容器”。
进来就兜住，兜住就别想走。别管涨不涨，先让你沉淀下来。
在重庆买房，每年9%左右的稳定涨幅，资产保值的一把好手。
那重庆能买吗？
能买。
第一是人口优势，
一个城区人口1634万，排全国城市第四位；常住人口3205万，近十年每年平均增加32万人口的大城市，一定可以下手。
另一方面是资源优势，
作为成渝城市群的领头羊，政策、资金、资源等每年源源不断地涌入重庆。
那重庆买哪里最保值？
我的建议是紧盯着核心区，虽然核心区库存量不小，但是外围远郊、新区，一二手库存更大更汹涌。
所以买重庆，首选两江四岸、照母山、大竹林、礼嘉这些核心板块成熟区域。
外地人或者说新重庆人热衷两江四岸，虽然你库存大，起码你抗跌性好。
重庆本地人最青睐照母山，光电园有扎扎实实的产业，板块内又有“重庆七龙珠”名校第一双语学校、还有博雅小学等一众优质学校。
同时照母山还是重庆核心城区内少有的平地地貌，城市界面整洁、配套醇熟，是很多重庆本地人的改善首选。
聊到最后，总结一句：
重庆楼市，只会慢慢涨，
重庆楼市，不适合短炒。
重庆楼市，更适合自住。
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