中报季刚刚落下帷幕，国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘市场行情变化和融资环境收紧双重压力下房企的生存变局。
在地产行业融资逐渐收紧的政策形势下，信用评级对房企获取融资的重要性愈发凸显。一般而言，房企的信用评级反映了其在资本市场上的信用度，评级的高低则主要取决于企业的成长性及其经营、偿债、融资、盈利等能力。信用评级越高，通常也意味着企业及其债券信用级别较高、违约风险较小。
本篇《50家典型房企信用评级表现》，旨在通过惠誉和穆迪两大国际评级机构对国内各大房企的评级和展望的调整，来探究房企阶段性信用评级变化及其影响因素。
4企展望上调
从信用评级体系来看，惠誉和穆迪信用等级划分大同小异，其长期信用评级均分为投资级和投机级。
以50家典型房企为例，惠誉、穆迪两大评级机构分别覆盖了其中的31家、38家房企。
截至2021年9月14日，惠誉给予11家房企投资级评级，占比约35%，其中9家与穆迪一致；二者差异的点在于世茂集团和华发股份。
惠誉给予了世茂集团投资级评级，穆迪却没有，仅给了其Ba1评级，和绿地控股一样。此外，穆迪的评级也没有覆盖华发股份。
惠誉的11家投资级企业名单中，销售规模大、“三道红线”全绿企业备受青睐，9家截至上半年均为绿档企业，其中万科成功从2020年底的“黄档”转绿。
此外，具有央国企背景也是重要的“加分项”，11家投资级企业名单中，仅有碧桂园、世茂、龙湖三家民营房企，其余均为国央企或涉及相关背景。
在今年4月底，惠誉和穆迪也曾公布过国内房企评级情况。
在此基础上，惠誉本次更新了15家房企的评级和展望，其中，9家评级和展望维持不变，3家展望上调，1家评级下调，2家展望下调。穆迪方面的更新相对较少，共涉及6家房企，其中，1家评级和展望仍然“维持”，1家展望上调，1家评级下调，1家评级和展望同时下调，2家房企展望下调。
在本次信用评级的更新中，虽没有房企获评级上调，但中梁控股、龙光集团、正荣地产、中骏集团4家房企得益于财务指标或经营指标的改善而获上调展望，由稳定调至正面。
亿翰智库认为，维持现状、展望调整一般都涉及企业经营表现和财务状况的变化和预期，其中重要的指标包括合同销售规模、土地储备、杠杆率水平或去杠杆成效等。
以龙光集团为例，其2020年全年销售规模1497亿元，较2019年上涨56%，且这一增速仍在延续，2021年上半年公司权益合约销售额同比增长58.9%至736.4亿元。销售额增长的同时，2019年至2021年上半年龙光集团的净利润率分别为20.1%、18.8%、18.5%，处于行业较高位置。
惠誉以其在业务扩张中保持较低杠杆率和较高的盈利能力，于5月28日在其原有的BB评级的基础上将展望由“稳定”上调至“正面”；穆迪仍保持其Ba2评级，展望“稳定”。
类似的情况也在正荣地产身上上演，因其合同销售规模扩大，加速去杠杆，及并表比率提高，惠誉维持其B+评级，并上调展望至正面，但同时也提出较小的土地储备规模可能对正荣地产保持当前杠杆率造成挑战。
分化加剧
截至9月14日，共有5家房企被两大评级机构下调评级或展望。
在涉及评级下调时，评级机构更多是考虑到房企未来一段时间内巨额债务到期、再融资渠道受阻，或者甚至有违约风险。
其中，中国恒大是唯一一家同时被惠誉、穆迪两大机构下调评级的房企，且均为非首次下调。
高企的债务是恒大评级被下调的重要影响因素之一。截至6月底，中国恒大负债总额1.97万亿元，资产负债率高达82.8%。“三道红线”指标从2020年底的“红档”变为“橙档”，唯一及格的指标为净负债率99.8%，扣除预收账款的资产负债比率、现金短债比两项分别为81%和0.67倍，均不达标，未能摆脱高负债、高杠杆的困境。
在最新评级中，中国恒大被惠誉从B+级降至CC级，穆迪在将其从B1级下调至Ca级时，仍旧维持其“负面”展望。
此外，富力地产、中国奥园、荣盛发展、建业地产四家房企也被下调展望至“负面”。亿翰智库认为，展望的下调，通常意味着企业财务指标或经营指标有所恶化或有恶化的预期，例如并表杠杆率不断上升，融资能力有所减弱，核心市场经营环境严峻等。
四家下调房企中，除富力地产位列“红档”外，其余三家均为“黄档”企业。
截至2021年6月底，富力地产总负债3318亿元，一年内到期的有息负债为519亿元，期内现金及现金等价物127.64亿元，货币资金难以覆盖其短期债务。依照“三线四档”融资新规，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率123.5%，现金短债比0.55，仍徘徊在“红档”之列。在此背景下，穆迪还将其评级列入下调观察名单。
中国奥园、荣盛发展、建业地产三家房企在降负债、去杠杆方面依旧面临严峻挑战。
截至2021年6月末，建业地产资产负债率87.2%、净负债率92.6%、现金短债比1.93，踩中一道红线。
进入9月份以来，建业地产美元债频繁波动，领跌中国高收益美元债。其中，其2022年8月到期票息6.875%的美元票据，每1美元面值买价跌4.4美分至81.2美分，迈向去年3月以来新低。
9月3日，穆迪下调了建业地产的评级，将评级展望从“稳定”调至“负面”，认为其面临严峻的经营环境，且离岸融资渠道也受到限制，公司销售额和财务指标将有所削弱。
9月15日，标普全球评级也将建业地产的评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其长期发行人评级和未偿高级美元票据评级为“B”。并称，建业地产的运营和财务状况将在明年面临挑战，主要是因为河南省在疫情后的经济恢复落后于其他省份，且从7月份的洪灾中完全恢复仍需时间。
实际上，此次水灾之前，建业地产的资金已经呈下滑趋势。上半年其经营活动和融资活动所用的现金净额均为净流出状态，其中经营性现金流为-33.4亿元，相较去年同期减少超80亿元，融资性现金流缺口扩大至-76.76亿元，同比减少近65亿元。与此同时，其现金及现金等价物也减少超50%至108.73亿元。
高企的负债加之资金端的下滑，让市场不免担心建业地产的流动性风险。
而信用评级的降低，一定程度上也意味着企业的融资难度将面临更加严峻的考验。
记者 孙婉秋 吴典 见习记者 何艳艳
编辑 左宇
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