1600亿的海花岛，会烂尾吗？
栏目 | 文旅商业评论
领域 | 文旅地产
至暗时刻
许家印中秋寄语恒大员工：“至暗时刻”终将过去。
但恒大危机仍在发酵，恒大在全国各地的逾一半项目已经停工。眼下正值8月份全国住房销售额已经同比下降20%之际。
文旅市场对号称投资了1600亿的世界第一大人工岛——海南儋州恒大海花岛的担忧也在持续。
该项目审批在2013年，当时正值恒大如日中天之际，也是房产地行业红红火火之际，开建后却历经坎坷，数次因违法围填海问题停工。
“海花岛主要是填海建的，把整个海南所有填海指标都用了，这是大问题。”一位熟悉海南文旅地产的人士告诉旅界。
公开资料显示，该岛由三个独立的离岸式岛屿组成，填海面积约7.8平方公里，中间的花形岛是海南的省花“三角梅”形状，两边的2号岛、3号岛是浪花形状，故取名为“中国海南海花岛”。
按照当初规划，中国海南海花岛1号岛为集“吃住行游购娱会康文”一体的一站式国际旅游度假区；2号岛和3号岛为居住功能区。
和光喊口号的恒驰汽车不一样，2021年元旦，海花岛已启动试运营，今年6月1日，海花岛童世界水上王国也开启试营业。
有知情人士透露，恒大海花岛的实际投入规模约为800亿，为对外宣传投资额的一半。
从卫星地图上，目前也可以看出目前海花岛只是开发了近一半的面积，还有一半的土地是处在待开发的状态中。
目前，一号岛为商业区，包含了商场，酒店，等旅游配套设施，从无人机的角度可以看出，一号岛的东南面都处在未完工的状态中。
二号岛是以高层住宅为主，楼盘密度很高，同样只开发了一半。
三号岛则是别墅加高层，视野相对来说比较开阔，定位也更高端一些，目前也只是开发了一半。
按照最初的规划，二三号岛全部建成后可以同时容纳11万人在此居住。
恒大在冒着高风险建岛的8年间，用天量借贷资金点燃了无数家庭拥有一套“看得见海的房子”梦想。
停工阴霾
如今，恒大风波愈演愈烈，海花岛再次停工的担忧也如同达摩克利斯之剑悬在购房者头上。
一位尚未交房的海花岛购房者李学恩忧心忡忡，他在2019年以1万6千元/平的价格入手了海花岛三号岛一套50平米的复式公寓。
他表示，“看过各地停工的新闻，真的很担心海花岛的未来，毕竟受政策影响太大了...”
海花岛停工不是新闻，海南生态监管的风暴刮了一轮又一轮，海花岛遭受质疑的声音也层出不穷。
2017年12月23日，环保部督查组向海南省反馈了环保督查意见，对海南省房地产开发破坏海岸线资源提出了严厉的批评意见。
其中有一条就是批评海南地产开发，向海要地，造成海域岸线自然生态和风貌破坏明显。其中特别指出儋州的恒大海花岛属于违规违法的填海造地问题，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损。
彼时，海南省对海花岛存在的违法违规行为进行了调查处理,共立案14宗,处罚款约2.15亿元。
去年10月，海南省发布《第二轮中央生态环境保护督察整改方案》（下称《整改方案》），提到儋州海花岛、万宁日月湾、南海明珠人工岛、海口如意岛、海口葫芦岛、三亚新机场、三亚凤凰岛、澄迈红树湾等违规填海项目，要求这些项目继续整改。
儋州市人民政府提出整改目标：依法依规完成两轮生态环境保护督察整改要求，拆除4条涵管桥，恢复公海属性，依法处置39栋住宅建筑，规范和落实生态修复，消除岛体安全隐患。
“可以说，这些年，海花岛是在违建—停工—缴纳罚款—继续违建的过程中往复循环。”李学恩一直在关注恒大海花岛的动向，一丝风吹草动足以让他心惊肉跳。
但毋庸置疑，海花岛是恒大投入最大心血、成本的一个项目。
“哪里都可以停工，独独这里不行。”有媒体披露，据恒大海花岛现场销售口径，目前3号岛基本没有洋房，2号岛只剩下部分尾货，卖的是工抵房跟部分员工内部更名房。
而自从恒大的坏消息频频成为重磅新闻，海花岛的销售也陷入停滞。
“房子卖不动了，”一位8月离职的海花岛销售人员称，“目前岛上接待以游客为主，看房子的少，看热闹的多，一个月都难卖出一套，潜在客户最关心的就是公司的资金链...”
烂尾隐忧
在10年前的辉煌岁月，恒大曾卖过瓶装水，拥有中国最好的职业足球队，甚至曾短暂涉足养猪业，还有始终蒙着神秘面纱的恒驰汽车。
与海花岛的高调不同，2020年儋州全市地区生产总值仅为359.41亿元，而恒大海花岛尚未完工面积超过一半，按照1600亿总投资计划来看，尚有巨大资金缺口。
对恒大而言，最严重的政策莫过于“三条红线”。
去年8月，政府要求房地产企业控制负债规模，具体而言有三条红线：一剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，二是净负债率不得大于100%，三是现金短债比小于1 。
如果踩了其中一条，年负债增速不得超过10%，如果踩了两条，不得超过5%，如果三条全踩，不得新增有息债务。
房企巨头中，三条全踩的只有三家，包括恒大。
不能借新债，意味着恒大突然没法“借新还旧”，少了一个进水口来填债务的坑。
而与此同时，政府密集出台措施抑制房价上涨，“打击不合理需求”，使房企们住房销售的回款也开始下跌，另一个进水口水流突然变小。
两者叠加，恒大现金流危机爆发。
“老板（许家印）承认了2017年的战略失误。”近期恒大紧急召开了全员大会，财新援引一名高管称，许家印陈述了恒大为什么会走到当下这个局面。
这名高管说，2017年是恒大最辉煌的一年，“荷包满满”。那一年恒大选择了大肆扩张，追求规模和速度，大搞多元化。公司加大杠杆，此后每年支出的利息就超过了1000亿元。
“在过去几年里，国家开始新一轮楼市调控，2019年中国恒大又回A失败，2020年遭遇做空，诸多因素（导致恒大走到今天）。”该高管称，“老板（许家印）回忆了这些情况，也是比较伤感。”
如果恒大想要挽回海花岛局面，就必须首先为其资产找到买家，然而这非常困难，因为潜在买家似乎都想等恒大撑不住的时候再出手。
“恒大面前有三条出路：狼狈倒闭造成深远影响；有序倒闭；或是由政府出面对这家曾是中国业内老大的房地产开发商进行救助。”一位业内分析人士坦言，“第三种可能性相对较小。”
信用分析机构Reorg的不良债务分析师James Shi表示：“政府一直努力不懈地推动臃肿的房地产行业去杠杆化，因此现在不太可能向恒大抛出救命稻草。”
毕竟恒大需要向购房者交付160万套公寓，并且还欠着数万名员工的理财产品未兑付。
恒大理财维权者
“留给我们的时间不多了，”李学恩说，“在得知恒大也欠员工钱后，大家都急了，我们就有点像热锅上的蚂蚁，有点毫无头绪。”
李学恩用这一比喻形容了眼睁睁地看着上百万人民币的投资可能消失的痛苦。他说，他希望政府能及时出手，保证恒大按时交楼。
本文受访者皆为化名
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