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民营房企都不敢拿地了,土地财政怎么办?

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杨红旭论楼市 2021-09-24 19:07

9月23日,重庆,第二批宅地集中出让,多幅地块提前停止出让,看来是没有房企参与,等同于流拍了!

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而今年4月底的第一集宅地集中出让,重庆火爆全国,溢价率平均近五成,开发商抢地抢破头皮了。

唉,市场变化真快,如今刚过去五个月,便没有企业抢地了。如此看来,4月底高价抢的那批地,估计赚钱可就难了……

近期,重庆二手房价涨不动了,接下去预计重新进入下跌通道……新房市场也不乐观了……

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不仅是重庆,近期基本上所有城市的集中供地都凉了。

沈阳第二批集中供地,多达24宗地块停止交易!

连杭州、合肥、成都这样的热门城市,第二批集中供地也突然凉了。其中,杭州推出10宗,居然9宗都提前终止了。

想想第一批供地时,这几个城市热糊了,众房企抢破头皮,仍哀叹拿不到地。

如今,摆出一堆优质地,却不敢下嘴了……

房企的心态与行为,表现出惊人的“一窝蜂”特征!

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这是迫不得已了,因为房企不愿意拿地了。

房企为什么无欲了?

很多城市楼市进入降温模式了,房价下拐了。

比如沈阳,早在8月,沈北区就严令房企大幅降价!

难道开发商愿意降价损失利润?

不降价,卖不动了呀。

不让降价,资金不能回笼,开发商只能喝西北风了!

这情况下,第二批推出几十幅地,不流拍才怪!

土地集中供地政策,也就这熊样了。

只有二季度第一批供地,少数城市超预期的热,接下来都是一个字“冷”。一个批次集中推出的地越多,流拍越多,看跌氛围越浓重。

因此,集中供地的做法,其实助长了房企集体追涨杀跌的不理性行为!

回顾本轮史上最牛行情,对于全国性布局的大房企而言:

主要布局一线与强二线的,2015-2016一季度总体拿地时机较好(这段时间老杨大力唱多);2016二季度至2017上半年较差(这段时间老杨频频预警)。典型拿地时机不好的房企是TH。

主要布局弱二线三四五线的,2016-2017上半年总体拿地时机较好(这段时间老杨力推房地产板块轮动理论);2017下半年至2018年较差(除江浙)(这段时间老杨大力看空,以致被黑屋)。典型拿地时机不好的房企是LG、JK、HD。

在一线与强二线拿地,只要不是拿一堆地王,短期可能难受,中期无风险,城市基本面强。

在弱二线三四五线拿地,如果高位大量吃货买地,则容易撑破肚皮……

中国的房地产行业,正在经历20年来之大变局!

旧时代不去,新时代难来。

旧行业不倒,新行业难立。

旧龙头不死,新龙头难活。

上述三类剧变,都得经历层面不一、程度不同、时长有别的动荡。

对于社会来说,经历大革命。

对于经济来说,经历大改革。

对于企业来说,经历大换血。

20-30年一个轮回,政策、制度、市场、行业、企业皆如此。

从房企角度看,一批2016-2019年激进扩张、高杠杆高负债运营的房企,遭遇重大困难,有些已趴下,回天无力,有些还在挣扎。

在行业出清的过程中,估计未来一年陆续还有多家房企出现问题……

从企业属性来看,出问题的多数是民企,央企与地方国企一般扩张不激进、且国企性质自带救生圈。

未来两三年,房地产开发领域国进民退已是必然趋势。

如果放长眼光,则国企运营效率低的毛病,仍没法解决。

因此,未来几年,民企当中,估计还会少量企业逆势而上,越来越优秀,这与老板的大局观、价值观有关,比如LH、XH、ZL……

第一轮集中供地过程中,很多民企抢地抢红了眼。但观察第二批拿地略积极的房企,多为国企!

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近两个月,少数民营房地产商,股价暴跌了五成左右!而保利、招商等央企,股价大涨了三四成!

同学们,这信号也太明确了吧……房地产永远是有机会的,只是地主要换血、换装了…

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民企房企,日子确实难过:

楼市热的地方,不让涨价;

楼市冷的地方,不让跌价;

开发商,两头受气。

有机会赚钱的城市,不让赚钱;

没机会赚钱的城市,不让回钱。

结果只能是,越来越多的房企身体越来越弱,一旦倒地,就爬不起来了……

这个问题很大,监管层不能不重视了……

国家层面,应该降低房地产在国民经济中的占比,以优化产业结构。

但从地方层面,摆脱土地财政难以短期内达成。

从2003年以来,也即长三角市场进入快速增长期,上海首次出现温州炒房团开始,全国土地出让占地方财税总收入的年均比重就蹿升至三成多,加上房地产类的税收,则占比近五成!

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从全国来看,2019、2020年、今年前8个月,房企购地面积持续出现同比下降,情形类似08-09年、14-15年,如果未来一两年仍无好转,如果调控仍不放松,则地方政府的压力山大,部分机关事业单位的工资发放会出现问题。

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基于此,如果未来半年至一年,全国所有民营房企进入过冬状态,集体都不拿地,地方财政恐将难以持续吧……地方调控放松,势在必行吧……

其实,长春,已于8月底打响今年全国救市第一枪!注意,这是二线城市噢。

第3次集中供地,不再供应住宅用地。对人才与农民工买房给予补贴。

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老杨感觉:房企与地方政府在土拍方面的博弈,天平已向房企倾斜。未来半年,全国政策面的松绑,主要表现为地方层面,尤其是那些市场低迷,且土地财政依赖度的城市! 国家层面的松绑,滞后几个月,走一步看一步吧。

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