地产商的债务危机，成了楼市的热门话题。
雷一个一个地爆，坑一个一个地踩。
还记得红星割肉自救，远洋出手相助的情景。
如今，相似的局面又在富力和碧桂园的身上重现。
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断臂求生
疫情结束后，优质物业的价值在直线上升。
今年，有许多的物业公司积极地递交上市申请，而这些许多物管公司在上市后，大量补充流动资金，从而使得行业内卷更加严重，物业并购事件也发酵的更加猛烈。
看着现在清一色的股票下跌，碧桂园服务的这一抹红，竟看起来格外迷人。
9月23日，截至上午9:45，碧桂园服务涨13.67%，报54.45港元每股，总市值1751.75亿港元。
随之而来的，是物业一行“最贵”的收购案例，又被刷新。
9月20日港股收市后，碧桂园服务全资子公司，碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议。
碧桂园同意以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权，从金额上来说，要超过此前控股蓝光嘉宝上市公司的超48亿元。
值得注意的是，完成收购后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。
富力地产（02777·HK）紧随其后发布公告称，执行董事李思廉及大股东张力为支持集团，将提供约80亿港元股东资金，，预计于未来1-2个月内完成，公司预期9月21日收到约24亿元。
同时，富力也预计主要股东提供财务支持后，加上现有现金，预期将有足够资金应付于，短期内到期的债务，集团将根据市场情况及到期情况等考虑回购长期限票据。
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早有打算
在相关从业者看来，这是一笔非常划算的交易，互惠互利。
100亿的价码满足了富力出卖物业的预期，而富力的优质项目也正中碧桂园服务的心意。
但这一步棋，也确实令不少人感到诧异。
原本在4月份，富力物业在港交所提交了招股书，这意味着酝酿多年的富力物业，终于要上市了，而时隔不到五个月，就传出收购的消息。
精心布局，却是这般场景。
那么富良环球到底是一间什么公司？
最早露出公众视野是在2021年4月，富力物业服务集团有限公司提交的IPO招股书中，富良环球为富力物业的全资子公司，持有富力物业服务香港的100%股权。
这家富力物业的持股方是富力地产的大股东李思廉、张力和一家独立第三方升卓，但并无富力地产公司名义的持股。
换言之，富力物业与富力地产并无股权关系，而是在李思廉、张力个人名下，这意味着，无论富力物业被收购或上市，与富力地产无关。
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活下去
其实，对于开发商来说，活下去才是根本，大而不倒的神话，也在逐渐破灭，不只是物业艰难，倒闭、暴雷的开发商的数量也在直线上升。
自从设立“三道红线”后，关于房地产阴影里埋下的雷也在逐渐显现，拿当下这件事的主人公富力地产来说，就是典型的案例。
富力的隐患是从2017年开始，当时富力斥资199亿收购了万达70个酒店。
用一句话形容就是，万达丢掉的雷，富力又亲手给自己埋下。
也就是这个颇有争议的行动，成功成为了富力财务上的负担的第一步，随后富力连续逆势扩张，直到2019年，其净负债率到冲高到200%。
不得不额外说一句，这场景对恒大来说，又不是何其相似。
按照年报的指标数据，富力仍处于“三条红线”中的红档。2020年年报显示，富力地产的借款总额为1597.3亿元，一年内需要偿还638.92亿元的高额负债。
在负债率持续上升，踩到三道红线后，李思廉做出了减少拿地的决策。
但控制流动性支出、偿还债务需要回笼资金，这背后显现的是销售乏力，按照富力地产定下的2021年1500亿销售目标算，前七个月完成率仅48.89%，不到一半，而在此前两年，富力地产也均未能完成其销售目标。
销售跟不上，只能拆了东墙补西墙，融资受限的富力，只能卖股权、卖资产，除此之外，富力还进行了裁员，相比2019年底员工人数，去年富力在岗员工缩减了近4成。
为了活下去，面临多重债务压力的富力地产，只能开启自救模式。
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兑现
收购结束，等待就是就是碧桂园的兑现程度和富力完成目标计划的能力。
对价支付方面，碧桂园物业香港将以现金分两阶段（共四期）进行支付。
第一阶段涉及70亿元，分为三期支付：
- 第一期：20 亿元，双方签订股权转让协议后支付。
- 第二期：30 亿元，在碧桂园物业香港将在取得中国反垄断管理机构出具的同意收购事项的批复文件后 1 天内，存至监管账户；
- 第二期代价支付后 10 日内，富力物业需移交全部印章、电子密钥等给碧桂园物业香港；
- 其次，需在 2022 年 1 月 10 日前办完存量在管项目的管理权交接工作，至此碧桂园物业香港开始派遣工作小组接管富良环球等公司。
- 第三期：20 亿元，双方办完商定保障措施手续后 1 日内支付。
第二阶段即第四期为30亿元，双方将于2022年2月28日前对富良环球进行2021年度审计。
确认2021年扣非归母净利润不低于5亿元、会计收入不低于42亿元、截至2021年12月31日的在管面积不低于8600万平方米，及总合约面积不低于1.27亿平方米等是否达标。
如富良环球的2021年财务数据未能达成业绩承诺订明的任何财务指标，则第一阶段代价将作出相应调减，以此类推。
也就是未来需交付的6600万平方米的新增在管面积，总价款30亿元，将根据交付进度逐月支付。
这意味着，富力物业交付越快，收钱也越快；但业绩未达标，代价也将被等额扣减。
对交付的在管面积的合约单价，碧桂园服务也作出要求：住宅项目原则上不低于当地同区位、同类别业态的市场平均单价；
商业项目首先参照当地富力物业关联方项目的市场平均单价，若当地同区位没有富力物业关联方同类别、同业态项目，则不低于市场平均单价。
从交割日起，5年内富力物业、保证人李思廉及张力直接或间接持股的公司负有不竞争义务。
碧桂园表示接手富力物业刚好弥补了自己短板，富力也暂时能缓一缓自己资金压力，路已经铺好了，就看接下来要怎么走。
在外人看来，老板自掏腰包救活企业是多么高尚的品行，可实际上，在抽离物业过程中，从买进到卖出一年间，富力二位老板暴赚了20倍，说来也是可笑，到底还是资本的游戏。