昨天，“昆明跻身全国特大城市之列”的消息让不少昆明人很兴奋，这个消息再次印证了地产圈内“昆明是一座被低估的城市”的说法。
一座城市的含金量如何，地产圈有“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的说法。一些网友表示：这一轮城市定级，让人们对昆明的信心大为加强。这个消息对昆明楼市有提振作用吗？
△昆明跻身全国特大城市
8月昆明房价保持下跌趋势 降幅收缩
9月15日，国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，8月昆明新建商品住宅销售价格环比下跌0.4%，至此，昆明房价已连降3月，其中6月环比降0.8％，7月环比降0.5％。
8月虽然昆明房价仍在下跌，不过降幅在收缩。而且值得关注的是，房价同比去年8月仍上涨了2.4%，6月同比上涨4.7%，7月同比上涨3.8%。
△国家统计局发布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况
昆明锐理8月数据显示，新建住宅成交价跌破了14000元/㎡，为13956元/㎡，但昆明房协数据则显示8月昆明住宅成交均价为14560元/㎡。昆明市房地产开发与经纪协会副秘书长刘践分析，8月之所以会出现均价跌破14000元/㎡的数据，是因为各种历史原因，广福城和西南海两个项目有以约5000-7000元/㎡价格集中备案网签，拉低8月昆明成交均价，实际上还得特殊情况特殊分析。
此次昆明成为“特大城市”之一，也给了当前信心不足的楼市一剂强心针。
诸葛找房数据研究中心认为，昆明被列为特大城市，一方面是因为昆明是云南省的省会，地位独特，城市配套设施的配置和产业发展规模均高于云南其他城市，就业的机会和渠道更多；而且随着政府推出人才吸引政策，落户门槛较低，人口聚集效应已经逐渐显现；另一方面，受昆明旅游业等产业的大力拉动作用，城市的魅力值不断提升，对外来人口的吸引力也在加大。
分析还指出，由于昆明房地产市场处于供需失衡状态，去化压力较大，人口的流入将带动住房需求的增加，对昆明楼市向好具有一定的积极作用，有利于改善昆明市场供需失衡的局面，进一步促进房地产市场的稳定。
“降价风”给公寓市场带来不错的成交量
业内人士表示，当前昆明市场购房群体信心仍不足，很多有购房需求的人还在观望。这可以追溯到今年昆明楼市刮起的“降价风”。
自今年一季度起，“降价风”就开始刮了，首当其冲的是公寓市场。3月初，位于巫家坝的万科翡翠项目出现售价“7”字打头的公寓。
3月中旬，同样位于巫家坝的保利天际项目推出“公寓第二套半价”促销活动。到了年中，昆明郊区和县区的一些项目开始大幅降价。
△配图
面对年中冲业绩和去库存回款的双重压力，昆明主城区也开始不断出现特价房源，甚至有项目直接降价6000元/平方米。
这样的优惠力度，给公寓市场带来了不错的去化率。根据克而瑞数据，今年6月以后，昆明的公寓成交量大幅上涨，7、8两月相比前6个月的成交套数上涨了约1倍，8月成交均价达到最低。
△数据来源：克而瑞
华侨城·花都时区公寓推出最高86折，首期2万起，总价19.8万元起等多重专属优惠，以7200元/平方米起的价格取得了较好的去化率，目前推出828套房源，近半年月均去化25套，目前已经去化495套。
△花都时区成交数据 来源于克而瑞
七八月份住宅成交量少 多个“2万＋”项目入市
昆明住宅市场销售情况又如何呢？克而瑞数据显示，7月和8月，低层、多层、小高层、高层多个业态的成交面积相比前6个月减少。
△数据来源：克而瑞
一位资深中介告诉记者：“我工作所在的区域主要是在东边，往年一般都是三四月份猛涨，六七月份有所回落，九十月份再走一波。但是今年不太景气，以前的趋势不见了，变数太大。从我们最近的实际成交数据和业主的挂牌价格看，房价是有回落，尤其二手房特别明显”。
似乎要给市场信心，“降价风”后，不少楼盘开始收回折扣，宣布涨价。8月底至9月初，昆明楼市有超过20个项目宣布“涨价”，调价幅度最高达1000元/平方米。
△多项目宣布“涨价”
从区位来看，调价项目几乎覆盖了主城各个区域，产品包含了高层住宅、洋房、合院、独栋等所有类型。
此外，为了迎接黄金销售期，许多新楼盘制定了相应的销售计划，准备抢跑入市，其中不乏一些高价盘。艺城·春城玖號、俊发逸凌峰、朝朝暮暮、龙江金茂府、信达万科京江隐翠、美的·北京路9號等新楼盘的单价都在2万元以上。
“2万＋”项目的增加，或将影响未来几个月昆明的房价走势。但这些楼盘收回折扣及涨价，是否会带来后续的成交量上涨，还得看后期表现。
业内人士：
昆明楼市在经历短期波动后趋于平稳
一位受访的业内人士介绍，目前昆明的住宅从价格层面来看基本是平稳的，现在很多之前打折降价的楼盘也已经恢复原价，而且现在开发商基本都不会去走“以价换量”的方式，这样的方式长期来看不可行，一方面开发商拿地成本、运营成本等都较高，不可能亏本卖。
另外，今年的公寓价格确实是下滑了，我认为现在入手公寓是比较合适的时机，今年公寓成交量是很不错的。
目前昆明市场上比较多的是普通改善型产品，这种产品受市场影响较大，此类改善人群有住的地方，也不急着买。另外这部分客群对于房子的要求也高，希望买到“物美价廉”的房子。但是真正的刚需、高端改善、终极置业等产品受今年市场影响并不大，整个去化比较平稳。
今年很多客户信心不足，来自于一些“踩红线”开发商的降价行为，这给市场带来很大冲击，但是案场客户的需求是在的，只是目前被抑制了，观望周期也会加长。还有就是国家政策、金融政策、人口流动性等，都会对买房意愿造成影响。
我认为今年从现在到年底价格不会有太多波动，价格已经基本探底了，我了解到的很多开发商是亏本或者是贴近成本价在卖的，已经没有再降的空间了。
对于目前的楼市现状你有什么看法，欢迎进群讨论。
来源：供稿
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