长沙第二次集中供地，芙蓉区共计出让4宗地块，3宗商住、1宗纯住宅用地，总出让面积约122.6万㎡，起始出让总价约73.2亿元，最高溢价率约15%，平均起始楼面价5971元/㎡；其中，【2021】长沙市118号、【2021】长沙市119号、【2021】长沙市127号3宗地块为限房价竞自持租赁住房地块，且最高毛坯限价均突破13000元/㎡；【2021】长沙市128号约5.2万㎡住宅面积定向用于旧城改造项目被征收人购买，在毛坯住宅最高限价、竞自持租赁住房面积方面暂未做明确要求。
本次的4宗地块均位于三环以内，分布于市中心或尚东板块，且芙蓉区本身高能级商业配套、地铁路网相对集中，占据一定的区位优势，加之地块本身具备一定体量，因此受到较高的市场关注度。
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【2021】长沙市118号
张公岭组团，约17.8万㎡商业体量
宗地为商住用地，综合容积率约2.75，总建面约68.29万方，商住比约为2.6:7.4，即商业体量约有17.8万㎡。起始楼面价5292元/㎡，毛坯最高限价13200元/㎡。
来源：长沙市国土资源网
本地块组团由3块较为离散的地块组成，其中的商业用地X07-A28-1与住宅用地的直线距离超过600米，2块住宅用地又被龟山路分隔，且3块地均具备较大的开发体量，使得各组团之间相对独立。
来源：长沙市国土资源网、长沙供地手册
与商业地块规划相对应的，竞买条件中明确规定要求，竞得人须在签订合同之日起的24个月内，建成并整体自主运营一座10万㎡以上的大型购物中心，且自持年限不得少于40年，并要在两年内引入一家中国500企业省级以上总部。
来源：长沙市国土资源网
同时，竞得人需落实40000㎡住宅建筑面积配建租赁住房，在此基础上，最大可竞自持租赁住房面积约为12.95万㎡，占住宅理论最大建面的25.6%。
来源：长沙市国土资源网
地块组团位于尚东板块浏阳河东岸，由高家坡路连成一线，城市公路路网较发达，距汽车东站约1km，地铁6号线水稻博物馆站（在建）约2.3km，离地铁相对较远；周边优质教育资源集中，育英西垅小学、育才东屯小学、长郡芙蓉实验中学均处于1.5km范围内；当前区域内大型商业缺位，地块大型购物中心的规划对区域整体构成利好，加之近期签约并预定落户于浏阳河东片区的新城吾悦广场，未来板块内生活配套将进一步完善。
周边小区整体沿浏阳河分布，近年来浏阳河综合治理与沿河景观带建设成效明显，因此区域内项目开始将浏阳河视作重要景观资源，该宗地住宅地块距离浏阳河直线距离超过1km，实际景观面较差。从区域内新房市场进行比较，周边辉煌国际城、南益名士豪庭等在售毛坯住宅，均价约为10800-11200元/㎡，与地块限价形成较大价差。
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【2021】长沙市119、127号自持租赁住房最大面积合计约22.84万㎡
119、127号地块均位于原杉木村区域内，直线距离不到1km，整体区位情况相似：区域当前整体处于城中村拆迁改造阶段，周边尚且保留有大量低矮平房和农耕地，城市界面较差。
周边1km内，商业配套较为匮乏，以中交中央公园及杉木村安置小区的社区型生活商业为主；大同瑞致小学由大同小学本部直接管理，可容纳48个行政班，具备一定能级，但区域内当前仅有2所小学、2所幼儿园，教育配套仍有待完善；2宗地块到6号线农科院农大站（在建）直线距离均为1km左右，随着城市支路路网的逐渐完善，未来交通便利性将有较大提升。
来源：长沙供地手册
119号地块，综合容积率约为2.84，起始楼面价均为6200元/㎡，最高楼面价6600元/㎡，商住比为2.1:7.9，最大商业建面约4.95万㎡。
来源：长沙市国土资源官网
地块的项目定位为中国汽车制造类企业的自劢驾驶系统研发中心，要求竞得人引入一家世界五百强级别的中国车企自动驾驶系统研发中心总部，并在签订合同后的48个月内引入不低于10家相关产业链的企业。在配建租赁住房方面，该宗地需落实18620㎡住宅建筑面积配建租赁住房，在此基础上，最大可竞自持租赁住房面积约为16.75万㎡，占住宅满容建面的90%。
来源：长沙市国土资源官网
127号地块为纯住宅地块，综合容积率约为2.50，起始楼面价均为6599元/㎡，最高楼面价7259元/㎡。
来源：长沙市国土资源官网
相比119号地块，该宗地挂牌条件相对简单，仅在“三限”上有所要求：土地最高限价49100万元，住宅（毛坯）最高销售均价不超过13300元/㎡，该宗地需落实6750㎡住宅建筑面积配建租赁住房，最大可竞自持租赁住房面积约为6.09万㎡，占满容建面的90%，119号、127号地块自持租赁住房最大面积合计约22.84万㎡。
来源：长沙市国土资源官网
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【2021】长沙市128号袁家岭双地铁路口，容积率10.60
宗地位于市中心袁家岭区域，五一大道与韶山北路交汇路口的东北角，毗邻友谊商城，距大同小学本部校区直线距离120米，距2号线袁家岭站直线距离仅100米，且未来7号线规划在地块内设立出站口，各类配套较为醇熟。
来源：长沙供地手册、长沙市轨道交通公司官网
该宗地商住比4.3:5.7，容积10.60，满容商业建面约10.3万㎡，起始楼面价7501元/㎡，较区域前期最高楼面价（[2020]长沙市129号）涨幅为4%，以最高楼面价8626元/㎡进行比对，涨幅则达到19%，有明显突破；三限方面当前仅限制土地最高成交价为20.7亿元，不要求竞自持租赁面积，暂无明确的住宅毛坯最高限价。
但由于临近省委机关，挂牌条件中明确要求项目建筑高度106米以上临燕山街、面对省委机关的用房不得作为对外经营性用房和商品房使用；同时，该宗地住宅容量中约5.2万㎡定向用于经长沙市芙蓉区人民政府认定的旧城改造项目被征收人购买，占满容住宅建面（13.7万㎡）的38%。
第二批集中供地，芙蓉区共计4宗涉宅用地，其中3宗限房价竞自持租赁住房地块。3宗限房价用地毛坯限价均突破了13000元/㎡，无明确限价的128号地块最高楼面价也达到了19%的高涨幅。同时，本次挂牌的4宗地块均没有对住宅产品的面积段提出明确要求，在整体价格明显有所抬升的情况下，房企或有向高端改善型住宅产品探索的空间。
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来源/克而瑞湖南
撰文/王少天
审核/蔡嫣
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