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单价不到1万,中心城区224平米200万,香吗?

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成都楼市情报 2021-09-23 01:12

楼盘报告|热点分析|区域板块|土地市场

※全文约2785字,阅读全文大约需要5分钟

中秋节前后,中心城区(一二圈层)有13个盘取证,除了麓湖、招商时代公园等热盘,还有科华388、佳兆业珑樾壹号一些焦点楼盘。

不过,也有比较多的购房者关注到了置信鹭湖宫这个盘。不因为别的,就因为价格“真香”!

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作为中心城区的金温江,鹭湖宫不到1万的单价,仿佛价格还停留在5年以前。并且,这批次推出的19区是一个全新区域,开发商把这批次称为“临水楼王”。

那么,这里值得入手吗?

01

置信鹭湖宫的产品总体来说,住宅面积占地两三千亩,目前开发到19区,历经了大约14年的开发周期,还有全新组团面市,令人惊讶。

本期组团和产品,放在后面再细讲。

我们先说下这个区域,到底值不值1万。

温江从2015年以来这几年房价上涨较快。价格最高的在珠江新城这一板块,这里有温江政府、伊藤洋华堂、学校、公园、地铁等重要配套加持,已经成为城西的CBD区域。

比如,雅居乐锦尚雅宸均价基本维持在2万左右。

不过,温江有一个最大的特点是,区域之间的差别很大。虽然头部的珠江新城上涨很快,但是温江也有不少弱势板块,比如炒了很多年的“金马河板块”,以及这里说到的“国色天乡板块”。

金马河最近取证的中铁项目,还有单价在七八千的房源,问题不仅是限价,还在于区域的发展不尽人意。

毕竟市场有限,购买力就那么多,珠江新城和光华大道沿线,以及光华八线发展迅猛,是温江买房的两线一点,其他区域很难得到更多的购买力支持。

02

市场对国色天乡的反应,并不热烈。

去年10月份,在市场相对较好的情况下,鹭湖宫推出了17区,产品总体定位改善,还包括4栋T2产品,但是最终366套报名人数却只有143人。要知道17区的单价也在1万以内。

我们以鹭湖宫目前的房价来做一个“阶段性结论”:如果以房价上涨多少作为体现项目价值的标准,可以说鹭湖宫整体都是“失败”的。

简单回顾下鹭湖宫片区发展的历程。

整个国色天乡片区规划6000余亩,住宅开发体量有3000余亩,也有报道说是2000余亩的。这其中有差别很正常,如此大体量的开发,放在10余年前,也不可能一次性拿完,都是先做整体规划方案,最终还要开发商拍到手中才算。

期间有调规、报建、资金等各种原因可能导致最终的呈现与规划有差别。按照目前已经开发的来看,大约在2000亩左右。

鹭湖宫2008年一期香颐丽都起点就很高,为了和市区高层形成差异化,一期为洋房,当时置信在双楠打响了名号,许多高端人士冲置信来温江买房。

但是很遗憾,区域发展跟不上,目前在贝壳APP上一期香颐丽都二手房挂牌价在0.9万/平米左右。便宜就不说了,关键是还没有人买。

所以,如果在14年前投资了鹭湖宫,可以算是最失败的投资之一。

后面鹭湖宫各种令人咂舌的高端产品频出,五六百平米的独栋大别墅也成为成功人士的象征。联排、叠拼、洋房,各种产品应有尽有,这一点上,鹭湖宫和麓湖有的一比,每一期绝不雷同。

最特别的创新产品是,576平米的大平层,被鹭湖宫称为“全景舱”的一层楼仅一户的大平层,不仅在当时,放在今天也绝无仅有。

576平米一层一户,三梯一户设计,豪到没有边际。

这个户型究竟有多豪,前厅阳台就有187平米,相当于一套大平层,次卧阳台有47平米,这套房的阳台就有234平米。这套大户型“浪费”的过道就有46平米,卫生间则有6个。

这样的豪宅固然稀缺,不过这个576平米大豪宅如今二手房单价也只有1万左右,600来万就可以拿下,房东还送4个车位。

03

所以,刚才我们选了两期比较有特色的房源进行比较,鹭湖宫这么多年涨幅一直有限,其他组团房价走势也基本一致,开发 14 年以来,算是比较“失败”的楼盘。

原因主要有以下几点:

第一,乐园+房地产的文旅模式,重点在帮助开发商拿地,乐园对后期房价的增值有限,总体来说商务中心、商业中心、学校资源对房价的支撑更大。

第二,鹭湖宫片区一直缺少“外援”。这个片区除了十年前的蓝光紫檀山、英郦庄园少数楼盘,缺少更多的后来者,对于区域发展来说还是希望“抱团取暖”。

第三,配套的推进是更大短板。本来,国色天乡是发展最早的郊区板块,但是后继乏力,至今区域大型配套仍然是国色天乡,地铁17号线是利好,但是距离约2公里,并不便捷。

城市发展的方向不在,导致国色天乡过去十年发展缓慢,一个不在风口上的大盘,起了个大早却赶了个晚集。

04

再来看这批次的鹭湖宫19区—长河湾。

从区位来看,这次的19区比上一个组团17区的位置更好,更靠近江安河,大部分户型可以看到一线江景。

19区由5栋高层和别墅组成,此批次就只有两栋高层取证,一共182套房源。

总体来说,抛开前区域发展的担忧不说,就产品来说,置信的品质和对鹭湖宫给予的厚望在19区仍然可以感受到。

从整个规划来看, 19 区所处的位置属于江安河温江段的上游,这里的河水流量较大,旁边突出的半岛,就是 576 平米全景舱所在的号称“三面环江”的位置。

1 9区5栋住宅为3T3,2T4的设计,其中10栋11栋为3T3的设计,两边的9栋和12栋为2T4设计。还有一栋神秘的13栋,目前户型尚未得知,从造型来看,类似三叶草设计,和恒大天府半岛类似。

扇形的半围合设计,和德商&新希望国宾锦麟天玺有些相似,都是为了体现最优质的景观,让整个小区绝大部分户型能感受一线江景。

在户型设计上,中间楼王前端为165平米,两则为224平米户型,组团最小为120平米户型,这是整个组团被“舍弃”的户型,基本与“江景”无缘。

224平米户型:

1、户型规划较早,布局总体方正,但局部不太合理。比如进门右边空中花园,这是比较累赘设计,不过好在空中花园和卧室之间非承重墙,后期可以打掉做一间大套房。

2、其次没有生活太阳,厨房显得比较局促,只能用客厅阳台公用生活阳台。

3、7.5米的客厅阳台中规中矩,建议选高楼层,可俯瞰江安河。

4、这个户型均价大约在1万/平米左右,最便宜的一套一楼,总价只要200万便可入住,这在二圈层也是高性价比了。

165平米户型:

1、该户型入户玄关太大,可以考虑做一个多功能房间,书房或者客房,可变性较大。

2、这个户型总体比较前卫,类似现在的端厅设计,封阳台做落地窗,可以享受超过10米的落地窗景观,直面江安河。

3、从位置上来说,这是整个组团最好的位置。

总结:

1、区域发展存在很大的不确定性,未来发展潜力存疑。从过去十多年发展来看,有上涨,但是明显跑输大盘,不值得投资。

2、从产品端来看,整体规划不错,若要入手,建议上车224平米或165平米大户型,毕竟总价也不高。从纯居住来说,无论环境还是户型,居住还是不错的。

3、建议地缘性改善客群可以考虑。比如同样是165平米,在温江好的地段要300万,这里只需要160万左右。如果不是地缘客户,未来也不确定要来居住,建议绕道。

(部分图片来源网络,若有侵权立即删除)

主笔:蒋升涛

编辑:小甜甜

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