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中秋节前后，中心城区（一二圈层）有13个盘取证，除了麓湖、招商时代公园等热盘，还有科华388、佳兆业珑樾壹号一些焦点楼盘。
不过，也有比较多的购房者关注到了置信鹭湖宫这个盘。不因为别的，就因为价格“真香”！
作为中心城区的金温江，鹭湖宫不到1万的单价，仿佛价格还停留在5年以前。并且，这批次推出的19区是一个全新区域，开发商把这批次称为“临水楼王”。
那么，这里值得入手吗？
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置信鹭湖宫的产品总体来说，住宅面积占地两三千亩，目前开发到19区，历经了大约14年的开发周期，还有全新组团面市，令人惊讶。
本期组团和产品，放在后面再细讲。
我们先说下这个区域，到底值不值1万。
温江从2015年以来这几年房价上涨较快。价格最高的在珠江新城这一板块，这里有温江政府、伊藤洋华堂、学校、公园、地铁等重要配套加持，已经成为城西的CBD区域。
比如，雅居乐锦尚雅宸均价基本维持在2万左右。
不过，温江有一个最大的特点是，区域之间的差别很大。虽然头部的珠江新城上涨很快，但是温江也有不少弱势板块，比如炒了很多年的“金马河板块”，以及这里说到的“国色天乡板块”。
金马河最近取证的中铁项目，还有单价在七八千的房源，问题不仅是限价，还在于区域的发展不尽人意。
毕竟市场有限，购买力就那么多，珠江新城和光华大道沿线，以及光华八线发展迅猛，是温江买房的两线一点，其他区域很难得到更多的购买力支持。
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市场对国色天乡的反应，并不热烈。
去年10月份，在市场相对较好的情况下，鹭湖宫推出了17区，产品总体定位改善，还包括4栋T2产品，但是最终366套报名人数却只有143人。要知道17区的单价也在1万以内。
我们以鹭湖宫目前的房价来做一个“阶段性结论”：如果以房价上涨多少作为体现项目价值的标准，可以说鹭湖宫整体都是“失败”的。
简单回顾下鹭湖宫片区发展的历程。
整个国色天乡片区规划6000余亩，住宅开发体量有3000余亩，也有报道说是2000余亩的。这其中有差别很正常，如此大体量的开发，放在10余年前，也不可能一次性拿完，都是先做整体规划方案，最终还要开发商拍到手中才算。
期间有调规、报建、资金等各种原因可能导致最终的呈现与规划有差别。按照目前已经开发的来看，大约在2000亩左右。
鹭湖宫2008年一期香颐丽都起点就很高，为了和市区高层形成差异化，一期为洋房，当时置信在双楠打响了名号，许多高端人士冲置信来温江买房。
但是很遗憾，区域发展跟不上，目前在贝壳APP上一期香颐丽都二手房挂牌价在0.9万/平米左右。便宜就不说了，关键是还没有人买。
所以，如果在14年前投资了鹭湖宫，可以算是最失败的投资之一。
后面鹭湖宫各种令人咂舌的高端产品频出，五六百平米的独栋大别墅也成为成功人士的象征。联排、叠拼、洋房，各种产品应有尽有，这一点上，鹭湖宫和麓湖有的一比，每一期绝不雷同。
最特别的创新产品是，576平米的大平层，被鹭湖宫称为“全景舱”的一层楼仅一户的大平层，不仅在当时，放在今天也绝无仅有。
576平米一层一户，三梯一户设计，豪到没有边际。
这个户型究竟有多豪，前厅阳台就有187平米，相当于一套大平层，次卧阳台有47平米，这套房的阳台就有234平米。这套大户型“浪费”的过道就有46平米，卫生间则有6个。
这样的豪宅固然稀缺，不过这个576平米大豪宅如今二手房单价也只有1万左右，600来万就可以拿下，房东还送4个车位。
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所以，刚才我们选了两期比较有特色的房源进行比较，鹭湖宫这么多年涨幅一直有限，其他组团房价走势也基本一致，开发 14 年以来，算是比较“失败”的楼盘。
原因主要有以下几点：
第一，乐园+房地产的文旅模式，重点在帮助开发商拿地，乐园对后期房价的增值有限，总体来说商务中心、商业中心、学校资源对房价的支撑更大。
第二，鹭湖宫片区一直缺少“外援”。这个片区除了十年前的蓝光紫檀山、英郦庄园少数楼盘，缺少更多的后来者，对于区域发展来说还是希望“抱团取暖”。
第三，配套的推进是更大短板。本来，国色天乡是发展最早的郊区板块，但是后继乏力，至今区域大型配套仍然是国色天乡，地铁17号线是利好，但是距离约2公里，并不便捷。
城市发展的方向不在，导致国色天乡过去十年发展缓慢，一个不在风口上的大盘，起了个大早却赶了个晚集。
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再来看这批次的鹭湖宫19区—长河湾。
从区位来看，这次的19区比上一个组团17区的位置更好，更靠近江安河，大部分户型可以看到一线江景。
19区由5栋高层和别墅组成，此批次就只有两栋高层取证，一共182套房源。
总体来说，抛开前区域发展的担忧不说，就产品来说，置信的品质和对鹭湖宫给予的厚望在19区仍然可以感受到。
从整个规划来看， 19 区所处的位置属于江安河温江段的上游，这里的河水流量较大，旁边突出的半岛，就是 576 平米全景舱所在的号称“三面环江”的位置。
1 9区5栋住宅为3T3，2T4的设计，其中10栋11栋为3T3的设计，两边的9栋和12栋为2T4设计。还有一栋神秘的13栋，目前户型尚未得知，从造型来看，类似三叶草设计，和恒大天府半岛类似。
扇形的半围合设计，和德商&新希望国宾锦麟天玺有些相似，都是为了体现最优质的景观，让整个小区绝大部分户型能感受一线江景。
在户型设计上，中间楼王前端为165平米，两则为224平米户型，组团最小为120平米户型，这是整个组团被“舍弃”的户型，基本与“江景”无缘。
224平米户型：
1、户型规划较早，布局总体方正，但局部不太合理。比如进门右边空中花园，这是比较累赘设计，不过好在空中花园和卧室之间非承重墙，后期可以打掉做一间大套房。
2、其次没有生活太阳，厨房显得比较局促，只能用客厅阳台公用生活阳台。
3、7.5米的客厅阳台中规中矩，建议选高楼层，可俯瞰江安河。
4、这个户型均价大约在1万/平米左右，最便宜的一套一楼，总价只要200万便可入住，这在二圈层也是高性价比了。
165平米户型：
1、该户型入户玄关太大，可以考虑做一个多功能房间，书房或者客房，可变性较大。
2、这个户型总体比较前卫，类似现在的端厅设计，封阳台做落地窗，可以享受超过10米的落地窗景观，直面江安河。
3、从位置上来说，这是整个组团最好的位置。
总结：
1、区域发展存在很大的不确定性，未来发展潜力存疑。从过去十多年发展来看，有上涨，但是明显跑输大盘，不值得投资。
2、从产品端来看，整体规划不错，若要入手，建议上车224平米或165平米大户型，毕竟总价也不高。从纯居住来说，无论环境还是户型，居住还是不错的。
3、建议地缘性改善客群可以考虑。比如同样是165平米，在温江好的地段要300万，这里只需要160万左右。如果不是地缘客户，未来也不确定要来居住，建议绕道。
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主笔：蒋升涛
编辑：小甜甜
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