碧桂园又站在风口浪尖上了！
近日，笔者在朋友圈突然看到，一位中介朋友发出碧桂园天钻价格2.6万-2.9万/㎡的广告，让人大吃一惊！
要知道，这个价格相比起去年二期推出的价格3.5万，此次中介朋友圈发出的价格最高暴跌了将近9000元/㎡。
而且目前的大岭山的市场情况看，新盘价格基本上都在3.4—4万之间，很难看到2字头的新盘。
那么，中介朋友圈发出的这则消息究竟是真的还是假的呢？带着这个疑问，笔者实地探访了碧桂园天钻。
经过一番打探得知，现场的销售表示，项目根本没有2万多的房子，目前在售的是9栋的楼王单位，单价3.4万/㎡左右。
但在实际算价格过程中，加上后期资料查询，笔者却发现了重大猫腻！
这次推出的9栋产品，实际上备案均价约3万/㎡，并不是销售所说的3.4万/㎡左右。
但重点来了，为什么销售说单价3.4万/㎡左右，因为在略显神秘的算总价环节，销售竟然加上了每平3000元/㎡的装修费，这样单价就上去了。
笔者在当场更是愣住了！
这不是变相加价，强制捆绑装修吗。
在政府严格调控下，备案价上不去，就壮起胆子，违法加装修费用？
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网传跌了9000元/㎡，现场求证均价3.4万
仔细研究碧桂园天钻二期的销售情况，确实可以看出一些猫腻。
首先是备案价突然大跌，价差达9000元/㎡之多。
碧桂园天钻二期命名为山湖花园，2020年7月首次备案均价2.8万元/㎡，仅用时三个多月备案均价直接涨到3.5万/㎡，涨幅超6000/㎡。
当然，去年东莞的房价基本全程处于高光时刻，水涨船高也不会太出乎意料。只是相对于十月份的购房者来说不太友好。
而此前松湖碧桂园天钻推出部分保留单位，带精装仅售2.6-3万/㎡，楼盘最低售价与最高售价相比，相差近1万/㎡。
而据笔者了解，碧桂园天钻9栋最新拿了一栋预售证，备案均价30459元/㎡。
这栋9号楼号称楼王，是此次全新产品，也是一二期产品最后一栋新品。户型包括95㎡、125㎡、143㎡。
在笔者实地看后得知，这栋虽然备案价30459元/㎡，但现场销售说是3.4万/㎡，并表示没有任何折扣。
实际上3.4万/㎡是包含了装修费用，后面会重点阐述。
而除了备案价大跌，“捂盘不卖”的现象确实也耐人寻味。
今年七月份，有人曾在网上向官方投诉过碧桂园项目“官方内转房”和捂盘情况。
但官方回复是有预售证的项目已经销售完毕了。
在前去踩盘之前，本以为楼盘售卖已经到了尾声，但在现场还有不少看房子的客户，销售表示9栋仍有一些房源。
是否存在捂盘现象不得而知，但是官网的销售情况实在有些令人不解。
值得一提的是，松湖碧桂园天钻还规划有3期、4期、5期，目前地块已经确定，正在建设中。
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偷偷摸摸加装修费，3000元/㎡！
开发商胆子最大的就是偷偷摸摸加装修费，每平也算高达3000元/㎡，究竟是如何被笔者发现的。
跟着我的踩盘线路来看。
在37℃的天气，笔者几乎穿过了大半个小区，路过还没有任何商家入驻的底商商铺，走了几百步才看到样板房。
一、 小区居住属性强，已有不少入住。
在这个过程中，感受到小区确实比较宜居，采用围合式建筑。社区园林覆盖率很高，空气很新鲜。建筑的外立面采用配色也很赏心悦目。
小区陆陆续续已有居民入住，样板间设在实体楼内，即此次重点推的楼王位置9号楼，契税交完即可立马入住。
95平三房的户型利用率很高，采用横厅设计，视觉上扩大了空间。
站在阳台，目之所及处，可以看到华为总部基地和即将建设CBD商圈的地块。只不过面前还是一片等待旧改的农民房区域。
从地理位置来说，项目没有什么硬伤，只是希望旧改不会等太久。毕竟你永远不知道东莞旧改和地铁R1线哪个才能先完成，期限是未知的。
二、谈价格竟要收手机！
看完样板房之后，现场销售便询问购房意向，得到肯定后带往二楼准备详谈。
上了电梯后，看到居然有保安坐镇在二楼疑似签约大厅的门口！并且在进门之前，笔者的手机被要求上交并且锁在门口一个透明柜子里。
说实话，确实没有见过哪个楼盘搞得这么神神秘秘，偷偷摸摸把手机扣下，大胆猜测是谨防有人偷拍偷录一些对楼盘不利的消息。
但是太阳底下没有新鲜事，有些事情是无法避免的。
三、装修价格纸被撕下！
此次看重商议的户型是95平的三房，实际面积按94.5平算。销售表示均价约为3万/平，总价即284万左右，首付三成即85万。
表面上看上去，这跟去年10月份的备案均价3.5万/㎡相比，低了近5000元/平，价格差异着实不小。
差一点就以为自己捡漏了！
实际上，销售当场表示项目交付要交一笔3000元/㎡的装修金。
按照95平的面积来算，就整整多出了28万的款项！并且这笔钱不能使用贷款，必须实际交付。
算的好好的85万首付，摇身一变成了114万，总价从284万涨到了313万！不禁想问一句，这合理吗？
值得注意的是，在临离开时，销售当场把标有装修价格的纸张下半部分撕除下来，以防带走。
事实上，这种操作之前早已屡见不鲜，但这并不代表这就是正确的。
开发商为了规避商品房限价销售政策，购房者选择将商品房的实际交易价格拆分成装修款和综合款。
早在项目去年开盘的时候，就有居民反应加装修费的事情，住建局已经进行对其过批评改正。
但实际成交价是否在这个价格之上，其实无从知晓。
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市场乱象频出，开发商进入寒冬
其实想要深究碧桂园的价格问题，还得从三个方面考虑。
以下仅为个人猜测，仅供参考。
一、网传的降价，根本原因究竟是什么。难道碧桂园跟隔壁恒大一样，在资金链上出了问题吗？
据最近网上盛传的名单显示，部分开发商已经陷入了裁员潮，某知名房企甚至在业内公开发出求救信！
开发商似乎进入了寒冬。
反观恒大为自救而推出的楼盘促销手段，为了资金回笼以低于市场好几千的价格出售楼盘。
虽然笔者也很想支持一下，但是实在担不起烂尾的风险。
或许碧桂园在资金环节出了一点问题，因此为了成交量才放出低价楼盘。
二、可能这只是一种营销手段。
营销手段千万种，最终目的就是为了把人骗过去看房。
被中介朋友五花八门的降价消息轰炸后，很多人其实勾起了好奇心。
一个着急就赶往了销售现场，说不定就因为性价比被留下当场购房呢！
三、在多轮新政轰炸下，价格被严格控制，备案价根本上不去。
换句话来说，基本是从头摁住涨不了。
控制地价，也算是利好刚需。调控的核心是稳地价，目的是让大家安居乐业，有房可住。
经历过暴涨的楼市，东莞人变得有些浮躁，总是想着有没有机会再涨。
实际上，还是要更务实一些，学学广州，“平平淡淡才是真”。