南京楼市降温，来得比想象中更快。
宁小通这面“照妖镜”，无情地揭开“0人报名盘”老底，让老大难板块现了原形；
开发商慌了，一成首付、特价房源重出江湖，直降5000元/㎡、总价优惠近70万，一批楼盘正在以价换量；
就连昔日的“万人摇”板块也跌落8成首付的神坛，最低3成首付，就能拥有江核新房。
自住，“抄底”南京楼市的好时机，已经来了？
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中秋佳节，朋友圈铺天盖地的月亮和月饼美图里，一张鲜红的海报格外抢眼。
“倒挂4000一平，抄底正方新城”，原来是江宁正方新城某尾盘，拿出两套价格劲爆的工抵房促销。
一线君注意到，房号为5-104的房源建面约132.2㎡，备案总价304.9万、单价2.31万/㎡，优惠后总价235万、单价1.78万/㎡，总价直降约70万！
等等，这家楼盘拿地已经5年，到现在还没卖完吗？“说是工抵房，其实是开发商拿出来的打折尾房，所以海报里标注了一手房源，没有中介费。这价格确实到位了，但是得全款。”中介如是说。
一线君不由得想起前阵子江宁禄口直接跳水5000元/㎡的某盘，禄口重回1.2万/㎡房价时代，错过可要“后悔一生”。
裸泳的不止江宁，江北多个子板块透着凉意。
南工大某盘，南京网上房地产显示住宅当月均价为30517元/㎡，近日推出优惠尾盘，137㎡大户型单价仅26500元/㎡起。不是，就剩20来套尾房了，留着慢慢卖不行吗？
江北自贸区，中秋期间西江瑞府推出一批工抵房，最高直降15万。
隔壁邻居不甘落后，一口气推出10套特价房，最高优惠23万！
老山某盘，早在一个月前就大呼：一成首付，只要一成首付，买我，买我！
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南工大、自贸区、老山……流下楚楚动人的眼泪。其实不怪它们，江北yyds也如坐针毡！
跌落8成首付的神坛，江核不止一家楼盘“首付可以谈”。据地产锐评消息：
①天宸云筑即将推出的239套房源中，中下层的房源可申请5成首付；
②千江凌云府即将加推的100套房源中，10层以下的房源可申请5成首付，顶楼和底楼最低可申请首付3成。
降低首付比例的路上，为什么是天宸云筑和千江凌云府先吃螃蟹？
首先，天宸云筑和千江凌云府虽然在江核的南工大板块内，但与金基中北映樾、天宸江樾相比，离地铁、商业等生活配套较远。产品没有特别亮点，容易淹没在一刀切的3.6万/㎡楼盘里。
其次，销售热度明显下降。以9月13日首开的天宸云筑举例，项目推出的235套房源，还有72套为未售状态（数据来源于南京网上房地产）。而同一天开盘的天宸江樾，258套房仅剩16套待售。
开盘不足10天，天宸云筑再领239套房源销许，首批房源尚未消化完毕，整体销售压力可想而知。
降首付能不能促去化，拭目以待。
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问题来了，极速降温的南京楼市，还适合出手吗？
仔细审视这轮降温，你会发现南京楼市呈现两个走向：
第一，改善市场，整体平稳。虽然热盘中签率有所提高，甚至出现平推的情况，但热门改善板块去化基本没有大问题，改善需求仍在慢慢释放。
第二，刚需市场，是遇冷的“重灾区”。江宁、江北非核心区，栖霞山，板桥等首当其冲。这些板块以刚需为主，兼顾改善，区域楼盘扎堆竞争激烈。当南京楼市新房库存冲上61783套的高位时，自然成了急需去库存的老大难。
很明显，当下的降价潮、降首付潮，利好资金有限的刚需、刚改一族。如果是有明确的购房计划，可以行动起来了！去目标板块，将多家在售楼盘的景观、户型、楼层、优惠情况等进行详细对比，挑选性价比高的房源。
部分楼盘首付比例下降，也是在发福利。一方面对资金的要求有所降低，另一方面银行额度紧张、放款周期拉长，预留出足够的还款缓冲期。购房优惠则可以弥补房贷利率上涨的遗憾。
对了，本周日的第二轮集中卖地，将成为接下来的楼市走向风向标，自住一族的买房机会会更多。