生活就像一根香烟，卷起来点着，化为青烟。
✍️撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
神兽归笼。家长们长出一口气。
“ 双减 ” 之后，家长、学生、学校都在探索。 一为真正减负，二为保住好成绩。 甚至，仍然有家长情迷“学区房 ”。
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破局初始
住房、教育、医疗，一直是压在老百姓身上的“三座大山”，如今正在被逐一定向爆破、轰然倒塌......
一场深度变革，或许才刚刚开始。通过最近一连串的动作，我们不难“窥斑知豹”。
定调“房住不炒”调控红线，针对房企画出三条红线，对融资划出了两道红线，严格控制大小中银行的个人房贷的比例最高不能超过32.5%，可谓是近年来最严厉的调控措施，金融端强管控，直击命门。
高房价，这座压在消费者头上的“大山”，一直很难撼动。但这次，似乎让人看到了动摇的决心。
©房地产调控发力金融端
当然，尤为让人瞩目的，还是教育培训行业的整治以及学区房的改革方面。
2021年7月24日，中共中央办公厅和国务院办公厅联合发布了双减政策，就教培机构的设立、管理、运营等事项设置了严格的限制性条件。
其中，对K12学科类培训业务和相关机构的限制最为严格，甚至不惜采用一些“溯及既往”式措施，封堵学科类培训业务和相关机构变相扩张的机会。
在当前政策下，原先主要依赖K12学科类培训的教育机构已经没有退路，或主动退出市场，或背水一战、在痛苦地变革中开始蜕变。
©全面规范校外培训
显然，被整顿是不仅仅是校外培训。
近日，教育部等8部委发布《关于规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校的通知》，对于义务教育阶段民办学校，进行明确规范力度。未来，民办学校或将基本退出义务教育阶段。
不再审批新的“公参民”学校的前提下，对原有的“公参民”符合“六独立”要求对公办校名和简称进行清理后退出；不符合要求的，视情况转公或终止办学，禁止增派具有事业编的教职工，再也挖不了墙角。
着眼高质量教育体系建设，突出义务教育的公益性、公平性和人民性，理顺“公参民”学校体制机制，着力建立公办教育、民办教育各安其位、相互促进的教育格局。
©义务教育民转公风潮来袭
对于那些让家长们心心念的民办初中而言，转为公办学校后，能不能对眼下的教育格局产生大洗牌，甚至引起学区房的购买逻辑变化？
存在十多年的民办义务教育模式，眼下正由国家队重新定义未来。
2
变与不变
当教育遇到住房需求，两个高成本的产物滋生情愫，走到了一起。工作内卷、教育内卷，进一步让“学区房”这个词汇，触动着诸多都市白领们的敏感神经。
纵观去年疫情过后，楼市行情的这一波反弹，不难看出，这轮增量和上涨几乎不约而同的从“学区房”开始。
©疫情让房价完成筑底反弹
深圳曾有学区房价格飙升到30万元/平方米。今年年初，深圳福田区一个楼龄已超25年，44m²的学区房被曝出天价成交高达1420万元，算下来已经32.27万元/平方米。
消息一出，引发全国舆论发酵。有人说，哪是学区房啊？这就是印钞机。
数据显示，一线热点城市学区房的涨幅基本在30%-50%之间，去年深圳房价猛涨，学区房价格更是以“一骑绝尘”的姿态狂奔。
©一线城市学区房突破天花板
就连上海、北京等城市的房价轮动，也是由学区房开始蔓延。多少年的老破小二手房直接翻番，买家稍有犹豫直接被截胡的情况屡见不鲜。
说到郑州，这种感受似乎更为真切，金水北的瀚宇天悦城价格突破2万+/m²，高新区的金科城二手房成交价格，从1.7万+/平高歌飙升到1.9万+/平，涨幅均达10%以上。
当别的区域还在横盘，或者跌跌不休的时候，学区房却早已走出不一样的高光行情。
教育资源的不均衡，使得更多的人炒作学区房。家长们为了孩子，也为了资产的升值，渐渐让学区房的发展成为一种畸形。
©二手房中学区加持的一枝独秀
对于天价学区房这一楼市顽疾，官方其实也心知肚明。就在4月份召开的中央政治局会议上，学区房首次被点名。
决策层的定调，防止以学区房等名义炒作房价。让学区房全面“降温”，成为热点城市的楼市调控共识。
眼下，无论北京西城区大举推进的“多校划片”，还是上海出台的高中指标到校政策，无不是上升至政治站位，热点城市轮番跟上的节奏。
8月1日，深圳社会建设领域的“基本法”《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》在深圳市人大常委会网站公开征求意见。
©教育反内卷深圳出手
推行大学区招生与教师交流制度，即人们熟悉的多校划片和教师轮岗制度，终于被提上日程。
让义务教育资源充分均等化，这在对学区房的降温上，深圳似乎要走一条最彻底又最难的路。
至于成效如何？仍需时间去检验。
3
解决方向
自从跟房地产市场挂上钩，教育趋向于集团化、资本化。有了各自的利益驱动，一系列学区房现象也随之而来。
走访郑州市场就不难发现，市场上学区房满天飞，交房时承诺难落地的情况屡见不鲜。
据不完全统计，郑州主城区近2/3的楼盘都是所谓的“学区房”。似乎，郑州进入了“学区房”井喷期。
©郑州主城在售学区房不完全名单
俗话说，一招鲜吃遍天。
一时间，省实验、外国语、互助路、伊河路、纬五路等名校层出不穷。
个别楼盘一旦沾上“学区”，就令购房者们几乎丧失了辨别能力，义无反顾的果断出手。
等到项目该交房了，要么名校变村小，要么彻底还没建，分分钟成为了项目维权的主要原因之一。
本质上来说，个别房企压根儿就没有想过好好对待购房者，只想短平快地用贴牌的路子套现。一旦遇到合作生变，所谓的名校撤牌，学区房树立起来的信心就会崩坍。
©“名校”遍地开花让人眼花缭乱
最近一段时间，大家都在讨论教育内卷。市场上也流行着“高房价才是所有内卷的根本原因”、“源自于中产焦虑”等等，各种观点不一而足。
要说教育内卷的根本原因，还是没有真正建立“义务教育均衡发展”的理念。现实中，许多人（包括我们自己）始终认为，要学习就要有竞争，就要有淘汰，就是起跑线上的竞争，认为这是教育本来的内涵。
事实上并非如此。国家实施的义务教育是保障性的、基础性的，所以，要实行免费、免试、就近入学的原则。
当大家把很大精力投入到孩子的升学竞争当中，加入学历军备竞赛，生怕一不小心孩子输了就会危及到以后的社会地位，出现内卷现象也再正常不过了。
归根结底，一切还是攀比心作祟，如果作为家长，思维不去转变，内卷就永不停歇。
©教育内卷的顶层出击
对开发商来说，要及时赛道转换，回归“居住”的本质。要明白“住的舒服”已经成为新的赛道。
诚然，在市场下行时，产品短期无法迅速提升，这时“学区”的加持就成了最显性、最及时、溢价最明显的开发配套。
但最终还需要房企必须重新审视自己，练好内功、增配产品，而不只是利用“噱头”来取悦市场。
最有效的措施，或许不妨试着从以下几个方向发力：
1、生活半径的便利性。说白了就是出行、购物、娱乐等通勤距离和时间，越高效越值钱。
2、产品本身。外立面、建材用料、社区绿化以及建筑密度、空间感和品质感。
3、设计层面。前瞻的规划设计，动人的细节处理，以及能引领未来的一种生活场景。
4、物业服务。未来，这将会是房企销售决胜的关键一环，从郑州经历的这两次至暗时刻，越来越彰显物业的重要性，标准化和专业化以及多元化服务将会是未来方向。
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