作者：李定国
来源：雪球
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某新能源车企是庞氏，其实在两三年前在内房老司机圈子里就已是共识。既然是庞氏那能救吗？国家这些年处理了一些万亿负债负债数万亿资产的案例，象安邦海航等，但象新能源车企这种玩法，这种恶劣程度简直骇人听闻，在天量负债基础下，通过合法、非法手段金蝉脱壳海内海外大量转移资产；投其所好，坚决郑/智投机响应国家各种号召各种捧杀政/府，足球扶贫新能源；无限做大资产做大负债做大业务，扩到银行甚至保险业，试图绑架地产和金融全行业甚至地方政府，拖无数官员、企业下水。
这种负债规模、这种牵扯面、这种恶劣程度是空前甚至绝后的。2万亿表内负债，数千亿表外负债，万亿应付款，5000亿商票，数百亿理财，200万个家庭待交付房产，3000家供应链企业，甚至牵扯到可能不亚于这个数目的从海里到村里，国到科各个级别的XX，真要任其毁灭一撸到底，不知多少人夜不能寐，后果真不敢想象。
而更恐怖的是，现金流岌岌可危的规模房企至少十几家。
庞氏是不能救的，但这个局面又是不能不救的，否则很有可能引出类似次贷危机的中国版金融危机的。因此，我认为Yes or No这个问题上较容易做出判断，难度一定是在 How and When。具体的方案、程度、规模、何时介入才是最难的，这些需要监管层需要时间，并且一定需要某人借起背后的伞把嘴里的肉吐出来，才可能有成熟方案，并且一定只可能是较优解，不可能有完美解。
大体判断，保交房牵扯到无数家庭一定是最重要的，需要国家级别的背书（比方说央企托管等）给购房人和供应链以信心，同时让某大不至于销售冰冻，无法再变现回笼资金，同时坚决的去化、变卖项目、资产尽力缩小漏洞（漏洞可能数千亿）。债权人一定是比较靠后位置的损失也会比较大，至于股东价值，早已经是负价值，不要抱任何幻想。
下面重点说说行业的大问题，我认为现在某大的结局几乎是确定的，但当务之急就是要避免出现连环爆，避免金融危机，避免硬着陆，国家非常有必要适当的放松一下按揭了，毕竟只是为了挤脓包而不是要整出大出血，否则不少的房企将可能出问题。
对房企而言，现在最最重要的是销售回款。正常情况下，如果销售去化良好，房企拿地是可以带来更多的现金的。我举个例子就明白了，假设一块地10个亿，房企自有5亿，外部资金5亿（很多房企出事就是因为杠杆用到极致，一块土地自有资金就出10%，甚至更低），预计货值20亿，开发贷获得7亿，如果能迅速去化获得20亿预售款，累计可以获得27亿现金，建安费用假设7亿还可以年底支付，等于二十多亿的现金可以在房企手上至少一年以上。这些资金要么无息要么低息，项目利润率3,5个点也是赚的，甚至利润率0或微亏，对资金紧张，融资成本高的开发商而言都是赚的。这在之前销售火爆、一二手明显倒挂的，比方说长三角等城市是很容易就实现的，因为开盘去化率非常高，按揭回款期也很短。但眼下，这个逻辑发生了根本性的变化。
之前我的文章有说到，8月份销售数据是15年以来同比下滑最差的（仅高于疫情时期），销售下滑其实都不算太过致命，最致命的是没有按揭额度，以及按揭回款速度很慢。我跟一些购房者以及业内人士沟通过。很多房企到月初按揭额度就没了，而从购房者角度，比方说杭州这样的城市，网签就要几个月，放款又要几个月，房企房子卖出去，等拿到钱大半年甚至一年都过去了，象广州购房者按揭平均要三四个月都才能下来，象成都朋友说首套刚需还是公务员，按揭直接给拒了。这对房企的现金流的伤害是极大的。同时也一定会影响到销售购买，另外也拉长房企的费用周期，不管是财务费用其他刚性费用支出都变多。
由于央企国企的整体杠杆水平，现金流情况财务稳健程度都要远好于民企，所以他们的情况要好很多，所以我们可以看到，最近两个月的集中供地，民企几乎集体消失了，因为如果销售回不了款（很慢），那每一个房企都要考虑安全与生存的问题，自然一定必然减少拿地。
附上我整理的按揭方面数据，来源于央行、统计局和中金。中国2020年净新增贷款19.6万亿，其中房贷净新增为4.6万亿，占比22.4%(21H下降到16.4%)，存量总房贷为34.5万亿，占总存量贷款比例20%(21H为19.7%)。2020年住房按揭发放额6.9万亿，其中按揭净新增4.6万亿，估算按揭还款额2.5万亿；一手住宅销售14.9万亿，二手住宅估算7万亿，总计21.9万亿，按揭占商品住宅房销售（一二手总和）比例约31%（21H为28.4%）。
假设下来2年，年净新增贷款总额21.2万亿，净新增按揭占总贷款比例从22.4%下降到16.4%，那么按揭净增加额为3.5万亿，按揭偿还额逐年上升，估计为2.7万亿，那么按揭发放额为6.2万亿，比2020年下降约0.7万亿；过去几年按揭占销售额比例维持在31%左右，对应约2.3万亿销售额，目前按揭收紧更多比例在二手房，像广州一手变难+变慢，但二手房按揭几乎停掉，按揭收缩对新房销售额的影响可能低于一半，即影响低于1.2万亿。
因此，我认为按揭收紧是中短期影响销售的重要因素之一，未来销售如果下降可能是按揭收紧、收入与购买力透支、信心、政策、销售持续多年火爆到头了，综合作用的结果，简而言之就是“下行周期到了”。对房企而言按揭收紧会明显影响企业的现金流回款，更有可能是“存亡与安全”的问题，拿杭州举例，网签+放款平均要将近一年，100亿销售现金一年拿不到，还相当于多8亿财务成本，对房企现金伤害很大。
避免行业出现大问题硬着陆，国家非常有必要适当的放松一下按揭，我也预计，未来如果在按揭上出现放松的迹象，将会是非常值得重视的、前瞻的、积极的信号。