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轨道载着“旧改”,入冬的绍兴楼市看到了火苗

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住浙网 2021-09-22 11:43

文/住浙网研究员 华静

近来,绍兴市场动静挺大。

一则,是《绍兴市综合交通运输发展“十四五”规划》框架下,绍兴轨道交通路网的加密、里程数的大幅提升与融杭联甬接沪大都市圈的通道的共融共通。一个轨道上的绍兴,浮出水面。

另外,诸暨市发布的《诸暨市综合交通运输发展“十四五”规划》中也提及,诸暨将形成“两高一普两市域”的轨道网布局,不断增强“杭绍同城一体化”。

二来,是包括绍兴越城、袍江、柯桥等多地即将启动的大规模拆迁

与此同时,上周绍兴新房网签数出现反弹。9月6日至12日,绍兴越城区(含袍江)商品房成交54套(上周40套),停止跌势,环比上涨35%。

双重利好下,市场发出触底反弹的信号,还是昙花一现?

PART1

近日,《绍兴市综合交通运输发展“十四五”规划》正式发布。

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根据规划,“十四五”期间,绍兴建设铁路里程 186 公里、轨道交通 65 公里;新增高速公路 73 公里。

发展目标到 2025 年, “十四五”期间,以推动形成“杭州-绍兴”联合枢纽为发展目标,构建“336” 交通圈(市域 30 分钟、杭甬 30 分钟、上海 60 分钟),市区 10 分钟上高速及 30分钟通勤圈,实现“县县通高铁、三区智慧路、镇镇联高速”。

融杭:

加快建成城市轨道交通1号线,实现与杭州轨道5号线连通;积极推进城市轨道交通2号线建设,实现与杭州所前区域轨道交通对接;加快谋划8号线连接杭州机场轨道快线,轨道7号线与杭州大江东区域轨道交通对接,推进城市轨道交通第二期建设规划项目前期工作,为实现杭绍30分钟通勤圈助力。同时,加速实现杭绍轨道交通运营管理“一张网”和票价“一票制”,打造“一站式”轨道交通出行服务。

高速公路:加快建成杭绍台高速公路、杭绍甬高速公路、杭金衢高速至杭绍台高速联络线,多方向打破杭绍通行壁垒,与杭甬高速共同形成多效合一、便捷联通的融杭快速通道。

普通国省道:推进G104柯桥钱清至柯岩段改建工程、G329柯桥钱清至萧山界段改建工程,为杭州中环建设打好基础;加快开展S306镇海至萧山省道(新东线柯桥钱滨线至萧山段)、规划普陀至开化公路等项目建设,开辟更多融杭通道。

快速路及其他公路:加密杭绍道路衔接,以快速路形式建设通城大道—杭金衢连接线、中环高架桥改建工程、彩虹快速路—钱滨线工程、S217萧山至磐安公路(金浦桥至三江口大桥段)快速化改建工程、诸暨至萧山浦阳快速路工程。

联甬:

以上虞、嵊州—新昌、滨海新区为桥头堡,发挥海河联运优势,构建杭绍甬舟物流大通道,对接融入宁波舟山港全球航运体。“十四五”期间,重点建成金甬铁路,推进杭绍甬货运铁路、杭绍甬智慧高速等项目建设,谋划环湾通道杭绍甬城际高铁或磁悬浮项目,进一步增强杭州都市区、杭绍主中心和杭绍甬关键节点的影响力。

接沪:

突出跨湾交通体系建设,建成铁路杭州萧山机场站枢纽及接线工程等重大项目,谋划沪绍金城际铁路项目。加强绍兴港与上海洋山港、宁波舟山港接轨,高起点参与构建环杭州湾智慧交通系统,加快新一代信息及能源基础设施建设,推进与上海大都市圈空间协同。

到2025年,绍兴将新增综合交通网络规模885公里,其中铁路总里程达到426公里;包括8条地铁线,5条市域铁路,5条城际铁路。

都市圈城际铁路

①杭州至绍兴城际铁路

②水乡旅游线

③沪绍金城际铁路

④杭州至诸暨城际铁路

⑤嵊新至奉化城 际铁路。

市域(郊)铁路

①上虞至钱清城际(绍兴 S1 线)

②绍兴至诸暨市域铁路(绍兴 S2 线)

③绍兴至嵊新市域铁路(绍兴S3 线)

④诸暨至嵊新市域铁路 S4 线

⑤浙赣铁路(通勤 化改造)。

城市轨道交通

绍兴市城市轨道交通 1 号线、 2 号线、 3 号 线、 4 号线、 5 号线、 6 号线、 7 号线、 8 号线,共计 278 公里。

上述的多条交通线路,在《诸暨市综合交通运输发展“十四五”规划》中也有提及,诸暨将形成“两高一普两市域”的轨道网布局。

“两高” 为既有杭长高铁和远期谋划的沪绍金城际高铁;

“一普”为现有的沪昆铁路;

“两市域”分别为杭诸市域(郊)铁路、绍诸市域(郊) 铁路。

诸暨市干线铁路网远期规划将形成“三纵”的格局,分别为沪 昆铁路、杭长高铁、沪绍金高铁(远期)。

PART2

拆迁方面,上周绍兴动作不断。

包括越城、柯桥 、上虞在内均有拆迁公告发布,涉及面积超百万方。

以越城区北海片区13号地块三期为例,该征收项目即为八佰伴购物中心旁的供销超市,位置较为核心,也是一代老绍兴人记忆中的代表性建筑。

该地块周边生活氛围浓厚,城市广场、蔡元培广场、绍兴市第一初级中学教育集团(胜利西路)、北海小学(新河弄校区)以及日月花园、杜家弄等老小区均分布于此。

从征收范围来看,东至解放北路,南至大昌祥住商楼,西至胜利路居民区,北至新河弄。

其中征收非住宅1户,商服(出让)用地补偿标准在21530 元/平方米,被征收房屋(住宅)的具体价值由房地产价格评估机构评估确定。总征收房屋建筑面积约5862.32平方米,征收总费用约1.11亿元。

值得一提的是,据资料显示该地块早在2019年6月13日就发布了房屋征收补偿方案征求意见公告。当时的征收总费用不过0.5亿元,时隔两年,身价翻倍,上涨了约0.61亿元。

这样的价格补偿标准,与绍兴这两年房价的飙升不无关系,与此同时,大规模的拆迁补偿将为绍兴城区带来一波购买力。

其余部分拆迁公告如下:

柯桥区

上虞区

PART3

拆迁带来的置换需求,向来是绍兴楼市的生力军。一来,手握大把现金,不用担心放贷压力、二来,新腾出来的房票,使得大多数拆迁户不会受到新颁布限购政策的影响。

就拿2019年镜湖的那波行情来看,很大程度上得益于旧改。

据绍兴房地产信息网数据,2019年2月4日至10日,越城区商品房(新房)成交仅8套。但是自2月11日(正月初七)开始,越城区楼市开始复苏,周成交量达到147套,其中2月14日、15日的单日成交量达31套,2月18日的商品新房单日成交量更是攀至高点,达到40套。

这样的突然上扬与外部环境不无关联,正是在2月11日,镜湖核心区拆改工作动员会召开,会上传递出当年共110.8万方的拆迁任务。

因“镜湖拆迁”引起的楼市猜想,使得售楼处挤满了看房的人群,成交量也随之攀升,其中不乏听闻大规模拆迁,而担忧房价会继续上升,而前来紧急落位的购房者,亦有收到拆迁利好而提前踩点的。

由于绍兴大拆迁带来的改善需求依旧在,政府也在吹风“防跌”,绍兴楼市或许会迎来回暖。

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