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直降900万!东莞法拍房怎么了?

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地产佬 2021-09-22 11:25

曾几何时,东莞法拍房也算是风生水起,当年就算新政频出,竞购者依然人头攘攘,也是无忧无虑无限购,只因当年法拍房在政策下似乎成了“唯一净土”。

那时候,法拍房在东莞属于小众但最具代表性的一个特殊二手房市场,成交率高,溢价率高,看上去像是稳赚不赔的生意,单关注度而言,可与普通的一二手房交易比肩。

然而,地产佬认识的一位长期参与法拍房投资的资深人士,如今也是赋闲在家,不是好货不捡,是好货也要犹豫再三。

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(图源网络)

今年802新政后,风云变幻,不少活跃在法拍房市场的买家都采取了更加谨慎的态度,轻易不会出手。

地产佬曾对法拍房进行过一段分析,但如今变成现实,还是感觉比较吃惊。

详情可参阅:当东莞法拍房遇上新政......

距离上次解读,又过去一月,东莞法拍房还好吗?

01

降600万惨遭流拍,暴降900万又如何?

9月10号,东莞南城宏伟路33号凯旋公馆9栋一套别墅进行公开拍卖。该单位建面为323.72平方米,评估价约为2018万元,起拍价约为1413万元,折合每平43646元。

(图源:阿里拍卖)

从这个价位可以看出,该单位起拍就已经直接砍头价降了600万!

根据当时数据,围观群众多达14009人,而且有336人设置提醒,就当人人都想着这场买卖竞价又是腥风血雨时,全程竟然没有1人出价,最终惨遭流拍。

这万人吃瓜还有不少人定时蹲守、最终无人出价的画面,实在太惨烈,不忍直视。

(图源:阿里拍卖)

据地产佬跟进调查,现在该单位已进入二拍,起拍价再降低约300万,来到1130万元的位置,相当于从原始评估价基础上,暴降900万!OMG!

这个降低金额,恐怕要载入东莞法拍房的史册了!

这个房子很差吗?

不!

(图源:阿里拍卖)

该别墅地处南城,凯旋公馆更是市中心物业,这是其一。其二,这套别墅内部软装相当豪华,可以用雍容华贵来形容,其持有者当年可能也算风云人物,非富即贵,然而却无人出手,原因何在?

02

从今往后,是捡漏还是接盘?

不止东莞,东莞最亲密的邻居,更早实行法拍房限购的深圳,也一样“出事”。

8月31日,深圳人气豪宅“华侨城·纯水岸”,也有一套房流拍。

该单位面积约190平,起拍价在2096万左右,起拍单价折合11万/平,低于12.38万/平的政府参考单价,8月31日流拍。

据阿里拍卖统计数据,截至8月31日流拍,与前面说的凯旋公馆情况类似,12994次围观、349人设置提醒,但始终没有人报名,最终流拍。

(图源:阿里拍卖)

目前该单位已进入二拍,起拍价约1616万,比首拍起拍价直降400万!相当于一口气在明显低于市场价的基础上,再自砍了约20%的房价!

此外据有关报道,9月1号,深圳宝安区天悦龙庭某法拍房,相似的面积段户型与楼层,拍卖价比一月初时便宜了460万左右。

(天悦龙庭小区,图源网络)

据有关统计,今年1~5月,深圳法拍房流拍维持在20套以内,7月份深圳共举行179场次法拍,流拍81场,流拍率超过45%。到了8月份,流拍套数仍然高达66套。

此外,阿里法拍网显示,7月份,依山郡花园一套法拍房,一拍起拍价954万元,二拍降到了763万元。8月份观澜汉士达华庭一套法拍房,一拍是5733万元,到二拍起拍价是4586万元,降了1147万元。

一方面是频频流拍,一方面是大额度降价,法拍房市场似乎已经到了关键时刻。

可能有人问,深圳不是还有一些学位房吗?法拍房应该可以吧?

答案是:NO!

8月初,深圳长城花园一套房产流拍。

据报道,该单位建面约104.7平方米,起拍价约1084万元,比市场价低了185万,折合单价约10.4万元/平,与该片区二手指导价10万/平持平,但长城花园市场价已达14-15万元/平,这样的起拍价相当于打了七折。

(图源网络)

一拍流拍之后,又在8月19日降价200多万元,进入二拍,最终以1035万元成交,折合单价每平9.89万元,比官方指导价还低。

该单位带百花小学、深圳实验初中双学位,有双学位护体,仍然流拍没商量。

近期房地产圈子负面新闻不断,一部分人处于新政冷静期,一部分人则处于迷茫期,买还是不买,买哪里,都比较薛定谔,处于一个不明朗的暧昧阶段。

如果法拍房不再属于捡漏渠道,最后会成为接盘侠花钱领牌匾的渠道吗?

03

可能是策略,更可能是政策限制

有法拍圈大佬表示,造成这种现象的原因可能有:

第一,不少专业的法拍房投资者,都会主动放弃首拍。

因为根据法拍房有关政策,如果首拍流拍,那么二拍的起拍价会降至首拍的80%,多数投资者会在此时出价入手,从而降低入手成本。

另外,像凯旋公馆这样区位条件优越单位,买家一般都会在二拍出手,如果再放到三拍,一旦出现竞争者会容易错失机会。

第二,与法拍房纳入新政限购有关。

802新政明确把法拍房纳入限购范围,是东莞首次明确对法拍房领域进行限制,不少投资者或者改善型买家,有不少是深圳、广州等外地的,购买资格上受到限制,想买而无法出手。

还有一点就是,改善型、投资型买家,往往不止一套房,二套房以上的需要支付更高比例的首付款,意味着资金压力更大,像大户型、别墅这些总价比较高的单位,出手难度就骤然增加了。

以上种种,是东莞法拍房屡遭流拍的核心原因。

(图源网络)

实际上,除了以上这些比较客观、理性的因素,还有一部分竞买人本身就是高风险偏好的风格,出手不出手,全看当时的心情,毕竟动不动几百万、上千万,砸不砸下去还是看当时心情愉不愉快。

不过从近期流拍密度高企的现象来看,理性因素明显是大于情绪偶然性的。

无论是东莞现状,还是深圳经验来看,法拍房的限购政策,都成为了逼退投资者关键一环。

法拍房未来会发展成怎样,您怎么看?

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