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2021年的盱眙房地产市场究竟表现如何?

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盱眙网 2021-09-20 19:53

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中秋一过,马上就到寒露了。北方大地开始步入萧索,这一年,就这么快过去了。

今年初,中国银行保险监督管理委员会主席郭树清说房地产是中国金融风险最大的灰犀牛。当月底,银行房地产贷款集中制度出台,后面的土地两集中出让制度、二手房指导价、打击经营贷等政策接踵而至。

每一条,都打在楼市七寸上。

就在几个月前,郭主席再次强调,押注房价上涨的将付出沉重代价。当时很多人冷嘲热讽,现在,很多城市二手房按揭要么得排队几个月,要么干脆停了。就拿近两年地王频出,房价疯涨的淮安来看,也在今年5月份后迎来了楼市量、价的滑铁卢。

邓大欢一个在淮安做地产销售的朋友说,进入下半年以来,那些买房人都跟说好了似的,突然间就不见了。

而押注房价持续上涨的地产商们,也陆陆续续暴雷了。先是泰禾、华夏幸福,然后是福晟、蓝光,绿地,接着是实地、阳光100,还有这些年在资本市场兴风作浪的宝能和恒大。

周鸿祎当年在谈到贾跃亭的乐视败局时说,不论一个创业者有多么伟大的梦想,他都不能违背一些商业规律。

绝大多数企业不是死于饥饿,而是死于欲望。

回头来看,在万达挥泪抛售之后,中国房地产行业其实已经开始踏上了漫长的下坡路,2020年楼市短暂的小阳春,也只是疫情刺激下的回光普照罢了。

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9月19日早上,盱眙县国有建设用地网上交易系统上挂出了六块经营性用地。其中人武部北侧、五丰义乌商贸城东侧的地块被一分为二挂出,起拍楼面价约为2200元/㎡。那这个价格现在大概处于什么样的水平呢?

2019年盱眙出让成交的经营性用地中,金海铂樾是当年的地王,成交楼面价约为1537元/㎡;

2020年盱眙出让成交的经营性用地中,实小总部北侧地块,即现在的都梁天辰项目是当年的地王,成交楼面价约为2013元/㎡;

2021年盱眙出让成交的经营性用地中,即为8月3日成交的两个地块,成交楼面价分别约为2702元/㎡和2315元/㎡。

就在那天晚上,盱眙所有的开发在售楼盘都很兴奋,那些早些年在盱眙拿地的开发商们欢呼雀跃喜上眉梢:土地市场火热、未来涨势一片大好。

人武部北侧的两块地,到底可以拍到什么样的价格,我们还不得而知,唯有等到十月份土拍的那一天,才能知道结果;但就2200元/㎡的起拍价看来,大概率是要破8月份的地王价的。

土地市场是楼市的风向标。既然今年的盱眙土拍市场如此火热,那楼市应该也会异常活跃、全线飘红才是。可从下图这张今年的成交走势来看,可能市场现状并没有大家料想的那么乐观:

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尽管8月份有疫情的因素,导致当月成交量和价格出现大幅下滑,但今年的整体成交数据曲线,

像极了泵站路的那个下坡。

而进入9月份,各家售楼处似乎少了些往年的金九银十的热闹,而且好像在价格上更“有的谈”,这从各家开始不断的推出“特价房”、“工抵房”也能窥知一二。如果有近期在看房、买房的朋友,应该会有更直观的感受,不妨在底部留言。

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可为什么会出现上述这种局面呢?

首先应该是国家及金融政策的影响。“房住不炒”、“鼓励三胎”“谨防资金流入房地产”“房价维稳”等不光光是嘴上说说。我国经济正处于转型阵痛期,不允许出现任何金融性风险冲击,且国家为了人口大计,相关的阻碍均会逐步一一解决,包括住房问题。这些政策会潜移默化的影响老百姓对未来楼市的判断及其行为决策。

其次是人口。2000年第五次人口普查显示,盱眙常住人口是71万;到了2010年的第六次人口普查,常住人口下滑到65万;而就在2020最新的第七次人口普查结果显示,目前盱眙仅有60万常住人口了。

20年间,少了11万人。

房地产行业有个金科玉律,那就是短期靠货币、中期靠土地、长期靠人口。人口的净流出,长远来看势必会导致房地产的需求萎缩,毕竟:

人是长着腿的,而房子不是。

还有应该就是供需的因素。目前盱眙的商品房存量是整个淮安市四区三县中最高的。而且随着嘉创壹品、山水天宸、都梁天辰、国联和悦府、吾悦广场等新项目的陆续入市,加上下半年新拍出的和即将土拍的地块,可以预测,明年的市场供应量会进一步增加。如果以目前的市场去化速度,明年的商品房库存量可能会继续累积增长。

与此同时,政府开始每年逐步对老旧小区进行改造升级,可能会打消一部分人的换房欲望;拆迁、棚改、城镇化步伐的放缓,会进一步降低刚性需求;经济适用房、乡镇安置房等保障性住房的持续建设与供应,同样会对商品住房进行分流。

而经过几次疫情的反复,虽然可能会让部分人觉得需要换一个更大、更好的房子。但是,我们不排除会有相当比例的行业人群,疫情给他们造成了很大的经济损失,不敢再置业投资,害怕疫情再次席卷而来。

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江浦雷声喧昨夜,春城雨色动微寒。

今日晴空万里,但昨夜的一场大雨,让很多人今早穿上了外套。

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