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房地产规则变了,房价不会大跌,楼市里真正的无房刚需已经很少了

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小龙虾看楼市 2021-09-20 19:44

事实上,现在楼市里面的真正的无房刚需已经很少了,大部分都是有一套房想要买改善的购房者。

01、前言

现在房地产的规则已经改变了,还用着过去的那套规则来看待房地产行业,肯定是不行的。

以前支撑房地产行业运转的,就是银行的信贷。

没有银行的信贷支持,开发商也买不起地,购房者也买不起房,地方上的地也卖不出去。

现在银行的信贷逻辑发生了变化,虽然小龙虾也不太确定,但是直觉告诉我,现在是二手房房贷额度很紧张,但以后有可能所有的涉房贷款,额度都会比较紧张。

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比如说,过去一套房拿到银行去抵押,可以贷出来7、8成,但是以后有可能只能贷出来5成了。

可想而知,房地产的金融属性要么被压制,要么被彻底的剥离出去。

在房地产的新规则没有被摸索出来之前,房企、购房者、银行、地方都会有一些伤脑筋。

02、楼市里面的真正的无房刚需已经很少了

其实,现在楼市里面的真正的无房刚需已经很少了,大部分都是有一套房想要买改善的购房者。

如果真的还有那么多无房户,那么多刚需购房者的话,2015年的时候就不需要棚改去库存了。

当时选择大规模棚改,本身就是通过拆掉一部分人的房子,给他们钱让他们去买新房,从而人为的去硬生生的制造出来了一批有钱的无房刚需购房者。

如果真的有那么多刚需,当年就不会选择去拆掉老房子来制造刚需了。

很多人说,三、四、五、六线城市的人都想要在一、二线城市买房,但问题是,那些小地方有钱的人,已经在一、二线买房了,到现在小地方还没到一、二线买房的人,他们也买不起了。

事实上,目前三、四、五、六线城市的购房者已经被虹吸的差不多了,没大家想象的那么多了。

另一方面,很多人都好奇,一线城市的土著到底是有钱还是没钱呢?

每次说到房产之类的时候,都是什么1000万以下的房子还叫房子吗?

1000万以下在一线能买到房子吗?1000万房子,3成首付、7成贷款的话,每年光房贷就50万,年收入至少要在100万以上了。

要是说一线城市土著有钱的话,那怎么每次说要征收1%的房地产税,就跳出来很多人说一线城市土著交不起房地产税,大部分人工资就只有1个月1万。

而小龙虾认为,一线城市真的这么穷的话,那么每年上海卖出去快20万套二手房,北京也是15万套左右了,这么多房子都能卖得出去,是这些月薪1万的人买的吗?

能买得起1000万的房子的人,年收入得在100万,100万的年收入每年拿10万出来交税,交不起吗?

还有什么,一线城市的房子是全国有钱人在买,既然都是全国有钱人了,还在乎那1%的税,买个包包都不值吧。

希望那些人,吹的时候能把自己的逻辑给圆起来,一边说是买1000万的房子,一边又是连1%的税都交不起。

03、房价不太可能会大跌

为什么一直认为房价不太可能会大跌?

把二手房的流动性给无限的封死,并且还会想各种办法去安慰那些房东的心情,让他们不能抛售二手房。

就因为,未来的房地产税主要征收的就是存量房。

而房价要是大跌了,势必会影响到房地产税的征收额度,而且也不会让房价下跌的消息传的太狠,还是要给予那些房涨涨一些空间,他们要安抚好那些持有多套房的人,不能让他们觉得房价要跌了,或者卖不出去了。

要让他们安安心心地当房东,一边房租被控制,一边又交着房地产税。

比如说,现在二手房指导价定的是10万一平,而在房东的心里,他觉得二手房房价应该是15万一平。

这个时候按照10万一平来征收房地产税,房东心里会觉得我还少交了一些税,占了便宜。

用这些小手段,来让房东觉得自己是赚了的,不能让他们跑了。

当然了,这些都只是理想中的情况,最后怎么样,谁也不知道。

房价不能大跌,至少不能比二手房指导价少太多,因为二手房指导价大概率是以后房地产税的税基。

要是二手房房价跌到了比二手房指导价低太多的地步,就不利于征收房地产税了,所以二手房房价跌到二手房指导价的8成左右应该就是到底了。

房价维持在二手房指导价左右,就是大家买房还很难,但是努力一下还是有希望的,年轻人对买房又变得有希望了,工作也有劲了,同时炒房客这会就算反应过来,也不会卖房了。

因为已经跌了那么多,他这个时候要是真的房子给卖了,就无法翻身了,还不如就这么死磕,每年房地产税交着等机会。

就这样,年轻人有希望,房地产税又收了钱,赢麻了都。

04、总结

现在包括一二线城市在内,拆迁已经铁定是越来越少了。

大家想一想,现在拆迁户要的补偿款那么高,而高层建筑又被限制了,开发商无法通过盖高层来获得利润。

那么既然开发商都无法在拆迁中赚到钱,开发商又怎么可能会去搞拆迁了。

说最简单的,如果拆迁只是按照1比1给,原来60平的老房子,拆完以后给你60平的新房面积,超过的部分你要按照市场价去补,这个时候你会同意拆迁吗?

如果你不愿意这么拆迁,想要1比2,或者1比3,甚至更高,那么开发商又无法像过去一样一变六,他也只能一变三,在这种时候拆迁户还要1比2或者1比3,开发商成了做公益了,怎么会拆呢。

还有一个因素,就是过去十年里,大城市的人口都在快速增加,需要城市大拆大建才能满足那么多人的居住需要,未来十年人口流入绝对不会像过去10年那么多了。

这也意味着,没有没那么多的需求,再加上各地又搞了那么多的新城,人人都往城里跑,郊区的房子谁来住。

如果国内真的还有那么多无房户,那么多刚需购房者的话,2015年的时候就不需要棚改去库存了,当时选择大规模棚改,本身就是通过拆掉一部分人的房子,给他们钱让他们去买新房,从而人为的去硬生生的制造出来了一批有钱的无房刚需购房者。

如果真的有那么多刚需,当年就不会选择去拆掉老房子来制造刚需了。

很多人说,三、四、五、六线城市的人都想要在一二线城市买房,但问题是那些小地方有钱的人,已经在一二线买房了,到现在小地方还没到一二线买房的人,他们也买不起了。

三四五六线城市的购房者已经被虹吸的差不多了,没大家想象的那么多了。

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